Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 июня 2016 г. по делу N 33-6488/2016

судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Сокуровой Ю.А.,

судей Башаркиной Н.Н., Старковой А.В.,

при секретаре """""

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Бабаева Дмитрия Анатольевича, Карельского Виктора Афанасьевича,

с участием Бабаева Д.А. и его представителя, представителя Карельского В.А. - Липской Е.А.,

на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 15 февраля 2016 года

по иску Бабаева Дмитрия Анатольевича к Карельскому Виктору Афанасьевичу о государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок и по встречному исковому заявлению Карельского Виктора Афанасьевича к Бабаеву Дмитрию Анатольевичу о признании договора купли-продажи дома и земельного участка незаключенным,

заслушав доклад судьи Сокуровой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бабаев Д.А. обратился в Городецкий городской суд Нижегородской области к Карельскому В.А. о государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок.

С учетом уточненных исковых требований истец указал, что он в соответствии с договором купли-продажи от """ года является покупателем жилого двухэтажного дома, общей площадью 450 кв.м, кадастровый N """ и земельного участка под ним, площадью 1 210 кв.м с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства с кадастровым N """", расположенных по адресу"""" В расписке, подписанной собственноручно продавцом """" года, указана сумма """" рублей. Обязательства, предусмотренные договором истец выполнил в полном объеме, в том числе уплатил согласованную сторонами цену """" рублей. """ года между истцом и ответчиком был подписан аналогичный договор. Были поданы документы для государственной регистрации перехода права собственности. Однако до регистрации стороны отказались от сделки, в связи с чем регистрация была прекращена. При этом денежные средства истцу возвращены не были. """" года стороны вновь обратились за государственной регистрацией перехода права истца по договору от """"" года. Денежные средства, полученные продавцом, были зачтены в счет оплаты жилого дома и земельного участка в части договора. Жилой дом и земельный участок переданы истцу по передаточному акту. В день подписания договора, стороны обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. День выдачи документов был назначен на """" года. Однако истцу была выдана приостановка государственной регистрации по причине поданного ответчиком отказа от регистрации сделки. Ответчик необоснованно уклоняется от государственной регистрации, денежные средства по расписке не возвращены. Истец считает, что уклонение от государственной регистрации перехода права собственности к истцу противоречит ст. 309 ГК РФ.

Карельский В.А., не согласившись с иском Бабаева Д.А., подал встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи дома и земельного участка незаключенным.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что согласно содержанию раздела 2 спорного договора купли-продажи, сторонами определена лишь общая цена за оба объекта недвижимости, размер которой составляет """" рублей. Таким образом цена каждого из подлежащих передаче в собственность покупателя объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка в спорном договоре купли-продажи сторонами не согласована. При этом положения п. 2 ст. 552 ГК РФ (в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, заняты такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом) и п. 2 ст. 555 ГК РФ (если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на неё) в данном случае применению не подлежат, так как объектами купли-продажи являются два самостоятельных объекта недвижимости, которые условиями подписанного сторонами договора купли-продажи отделены друг от друга - в данном случае речь идет о продаже не части земельного участка, занятой продаваемым жилым домом и необходимой для его использования, а о продаже отдельно жилого дома и о продаже отдельно земельного участка, обладающего собственными индивидуальными характеристиками, площадь которого в несколько раз превышает площадь расположенного на нем жилого дома. Кроме того, Карельский В.А. утверждает, что условия договора купли-продажи от """" года по оплате продаваемых объектов недвижимости со стороны Бабаева Д.А не исполнены.

Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 15 февраля 2016 года постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Бабаева Дмитрия Анатольевича к Карельскому Виктору Афанасьевичу о государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок, - отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Карельского Виктора Афанасьевича к Бабаеву Дмитрию Анатольевичу о признании договора купли-продажи дома и земельного участка незаключенным, - отказать".

В апелляционной жалобе Бабаев Д.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым его требования удовлетворить в полном объеме, указывая, что договор купли-продажи от """"". фактически исполнен:

-в части передачи денежных средств - продавцом указана меньшая сумма с целью уклонения от уплаты налога, тем не менее, Карельскому В.А. была передана сумма по указанному договору в размере 3450000руб., что подтверждено допустимыми доказательствами;

-в части передачи ключей - ключи были переданы, однако к замку входной двери не подошли;

-отказ в регистрации Карельского В.А. связан с тем, что он нашел более выгодного покупателя на спорные объекты.

В апелляционной жалобе Карельский В.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым его требования удовлетворить в полном объеме, указывая на неправильное определение судом первой инстанции имеющих значение для дела обстоятельств и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность постановленного судом первой инстанции решения судебной коллегией проверены по правилам главы 39 ГПК РФ. В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ч. 3).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение соответствует указанным требованиям не в полном объеме.

Положениями ст. 8 ГК РФ установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Как следует из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из п. 1 ст. 485 ГК РФ следует, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Карельскому В.А. на праве собственности принадлежит жилой двухэтажный дом, общей площадью 450 кв.м, кадастровый N """" и земельный участок под ним, площадью 1210 кв.м с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства с кадастровым """", расположенные по адресу: """"

"" года и " года между Карельским В.А. и Бабаевым Д.А. были заключены договоры купли-продажи жилого двухэтажного дома, общей площадью 450 кв.м, кадастровый N """" и земельного участка под ним, площадью 1210 кв.м с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства с кадастровым N """" расположенных по адресу: """""

Договор купли-продажи """" года был подписан сторонами и подан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области.

Однако от регистрации договора от """" года стороны впоследствии отказались, в связи с чем, регистрация данной сделки была прекращена.

Договор купли-продажи дома и земельного участка от """" года также был подписан сторонами и подан для регистрации перехода прав собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области.

Стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере """" рублей. В соответствии с п. 2.2. договора покупатель производит оплату в размере """" рублей продавцу в день подписания договора, что подтверждается распиской в получении денег. Согласно п. 2 Акта приема-передачи к договору купли-продажи дома и земельного участка от """ года, на день подписания Акта приема-передачи дома и земельного участка оплата их стоимости произведена полностью. Стороны претензий по оплате друг к другу не имеют.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что отсутствие в договоре указания цены в отношении каждого объекта недвижимости, на что ссылался Карельский В.А. в обоснование заявленных требований, не является основанием для признания договора незаключенным. Цена договора определена в соответствии с требованиями ст. 555 ГК РФ. Указание в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству.

Судебная коллегия не усматривает оснований для признания выводов суда в указанной части неправильными, поскольку они основаны на положениях закона и представленных в материалы дела и исследованных судом доказательствах.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от """"" г. в силу следующего.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решении о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, положения ч. 3 ст. 165 и ч. 3 ст. 551 ГК РФ, закрепляющие право суда по требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации и сделки и перехода права собственности на недвижимость при уклонении другой стороны от соответствующей регистрации, представляют собой гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 названного федерального закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Признавая договор купли-продажи от """"" г. заключенным и при этом, отказывая в государственной регистрации перехода права собственности по указанному договору, заключенному между Карельским В.А. и Бабаевым Д.А., суд первой инстанции исходил из того, что данный договор сторонами не исполнен.

Вместе с тем, как усматривается из самого текста договора от """" г., стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере """" рублей. В соответствии с п. 2.2. договора покупатель производит оплату в размере """" рублей продавцу в день подписания договора, что подтверждается распиской в получении денег.

Согласно п. 2 Акта приема-передачи к договору купли-продажи дома и земельного участка от """" года, на день подписания Акта приема-передачи дома и земельного участка оплата их стоимости произведена полностью. Стороны претензий по оплате друг к другу не имеют.

Данный договор был сдан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области """ г., то есть на следующий день после заключения сделки и подписания акта приема-передачи (л.д.15).

Указанное обстоятельство также косвенно подтверждает то, что при должной осмотрительности ответчик, в случае отсутствия, как он утверждает, оплаты по спорному договору, располагал временем и возможностью отказаться от подачи документов на регистрацию перехода права собственности, однако этого не сделал.

В подтверждение исполнения своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества истец представил суду расписку от """ года в получении денежных средств, согласно которой Карельский В.А. получил от Бабаева Д.А. денежные средства в размере ""рублей по договору купли-продажи дома и земельного участка от """" года.

Отвергая указанную расписку в качестве доказательства исполнения обязательств покупателя по договору от """" г., суд исходил из того, что сумма, указанная в расписке не соответствует цене договора, а также то, что в расписке имеется указание на передачу денежных средств по договору от """" г.

Между тем, судом не приняты во внимания положения ч. 2 ст. 408 ГК РФ, в соответсвии с которыми нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

Учитывая, что в данном случае, договор купли-продажи недвижимого имущества заключался сторонами дважды, """ г. и """ г., то ссылка в расписке на передачу денежных средств по ранее заключенному договору, от регистрации которого стороны впоследствии отказались, не может рассматриваться как ненадлежащее исполнение покупателем своих обязанностей по оплате денежных средств продавцу, при условии, что Карельским В.А. в свою очередь не представлено доказательств, что данная расписка выдавалась им во исполнение какого-либо иного обязательства.

Доводы стороны ответчика по первоначальному иску относительно того, что денежные средства ему по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка не передавались, отклоняются судебной коллегией за необоснованностью.

Из материалов дела следует, что Карельский В.А. обращался в МО МВД России "Городецкий" с заявлением, зарегистрированным """" года N "" в ГУ МВД России по Нижегородской области """ года N "", в связи с тем, что Бабаев Д.А. не отдает деньги по договору купли-продажи.

Бабаев Д.А. так же обращался в МО МВД России "Городецкий" с заявлением о том, что Карельский В.А. совершил мошеннические действия по продаже дома (от """ года N КУСП "").

По заявлению Карельского В.А. от """ года в возбуждении уголовного дела постановлением от """" года было отказано.

Материалы проверки по заявлению Карельского В.А. от """ года и заявлению Бабаева Д.А. от """" года направлены в ОП N "" по г. Н. Новгороду для принятия решения в соответствии со ст.ст. 144, 145 УПК РФ.

Иных безусловных доказательств в обоснование своих доводов и возражений в нарушение положений ст.ст. 56, 57 ГПК РФ Карельским В.А. суду не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Бабаева Д.А. к Карельскому В.А. о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, с принятием в отмененной части нового решения об удовлетворении указанных исковых требований.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене либо изменению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы Карельского В.А. не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку сводятся к повторению его позиции в суде первой инстанции и не содержат ссылок на какие-либо факты, которые не были бы проверены и оценены судом.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 15 февраля 2016 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Бабаева Дмитрия Анатольевича к Карельскому Виктору Афанасьевичу о государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок.

В отмененной части принять новое решение, которым исковые требования Бабаева Дмитрия Анатольевича удовлетворить.

Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от "" г., заключенному между Карельским Виктором Афанасьевичем и Бабаевым Дмитрием Анатольевичем, на жилой дом общей площадью 450 кв.м, количество этажей 2, кадастровый номер """" и земельный участок площадью 1210 кв.м, кадастровый номер """, расположенные по адресу: """

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Карельского В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи