Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 04 мая 2016 г. по делу N 33-9490/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мариуца О.Г.

судей Аверченко Д.Г., Ситниковой М.И.

при секретаре Жигулиной К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 04 мая 2016 года апелляционную жалобу Никоновой Н.Б. на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 21 декабря 2015 года по гражданскому делу по иску Никоновой Н.Б. к Антонову А.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в силу притворности, применении последствий недействительности сделки, возврате квартиры в собственность с обременением,

заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г., объяснения явившихся лиц,

установила:

Никонова Н.Б. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты".

В обоснование иска указала, что 25 июня 2015 года на основании договора купли-продажи Никонова Н.Б. продала указанную квартиру Антонову А.И.

Никонова Н.Б. обратилась в суд с иском к Антонову А.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в силу притворности, применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате квартиры в собственность с обременением.

В судебном заседании представитель Никоновой Н.Б. по доверенности Рыхлова Е.М., уточнив исковые требования, пояснила, что 24 июня 2015 года Никонова Н.Б. обратилась к Антонову А.И. с целью заключения договора займа в размере 700000 рублей под залог квартиры. Антонов А.И. ввел Никонову Н.Б. в заблуждение, объясняя, что передача суммы займа возможна только после перехода права собственности на квартиру к нему. Пояснила, что 25 июня 2015 года между Никоновой Н.Б. и Антоновым А.И. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п.Лоза, д.13, кв.20, за которую Антонов А.И. уплатил денежные средства в размере 550000 рублей, зарегистрирован переход права собственности на квартиру от истца к ответчику. Считает, что сделка по отчуждению истцом ответчику квартиры является притворной, поскольку после заключения договора и переоформления права собственности на Антонова А.И., Никонова Н.Б. и Антонов А.И. заключили договор найма жилого помещения от 10 июля 2015 года, в соответствии с которым Никонова Н.Б., уже фактически не являясь собственником квартиры, обязалась в период действия договора найма и до заключения договора купли-продажи квартиры (обратно) выплачивать Антонову А.И. денежные средства в размере 35000 рублей в качестве процентов за пользование полученными денежными средствами, а сумму займа возвращать в период действия договора найма по 200 000 рублей. Пояснила, что подтверждением притворности сделки является то обстоятельство, что Никонова Н.Б. и члены ее семьи не выселялись из квартиры и продолжают в ней проживать. Также указала, что 21 сентября 2015 года Никонова Н.Б. обратилась в органы внутренних дел с просьбой принять меры к Антонову А.И., который обманным путем заставил ее подписать договор купли-продажи квартиры вместо договора залога. Считает, что в данном случае договор купли- продажи является притворной сделкой, так как стороны предполагали заключение договора займа денежных средств в размере 700000 рублей под проценты, а в качестве обеспечения (залога) исполнения долговых обязательств истица представила спорную квартиру, принадлежащую ей на праве собственности. Сделка купли-продажи квартиры фактически была направлена на достижение сторонами других последствий и прикрывает волю участников сделки по залогу. Денег от продажи квартиры в сумме 700000 рублей истица не получала, квартиру ответчику не передавала, ответчик не осматривал квартиру и соответственно не принимал по акту приема-передачи. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 25 июня 2015года, заключенный между Никоновой Н.Б. и Антоновым А.И., применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернуть спорную квартиру в собственность Никоновой Н.Б. с обременением.

Представитель ответчика Антонова А.И. по доверенности Полтавцева Е.А. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что в соответствии с п. 12 договора купли-продажи подтверждается, что стороны действуют добровольно и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Считает довод о том, что истица не понимала и не руководила своим действиями является не состоятельным. Пояснила, что цена сделки была согласована, все основные условия в договоре были оговорены. Истица могла свободно получить экземпляр договора купли-продажи. Антонов А.И. не производит плату за коммунальные услуги, поскольку по договору найма все обязательства взяла на себя истец. В судебное заседание была представлена запись, в соответствии со ст. 77 ГПК РФ сторона, которая предоставляет аудиозапись, обязана сослаться когда, кем и при каких обстоятельствах была сделана данная запись, данная аудиозапись к делу никакого отношения не имеет, то есть никаким образом не подтверждает притворность сделки. Считает, что истец не представил ни одного доказательства, которые бы подтверждали, что реально был заключен договор займа с залогом квартиры. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 21 декабря 2015 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильную оценку доказательств.

Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из положений п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Притворный характер сделки подлежит доказыванию с использованием всех допускаемых гражданским процессуальным законодательством доказательств, в том числе, свидетельскими показаниями. Каких-либо исключений по данному вопросу гражданское процессуальное законодательство не содержит.

Судом установлено, что Никонова Н.Б. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты" (л.д. 6).

25 июня 2015 года между Никоновой Н.Б. и Антоновым А.И. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п.Лоза, д.13, кв.20 (л.д. 81-82).

В соответствии с договором купли-продажи по соглашению сторон стоимость отчуждаемой квартиры составляет 700000 рублей.

25 июня 2015 года супруг Никоновой Н.Б. Абдульбар А.М. дал нотариально заверенное согласие на продажу квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты" за цену и на условиях по ее усмотрению (л.д.41).

Согласно п.13 Договора, договор считается исполненным при условии произведения полного расчета покупателя с продавцом за проданную квартиру, а также передачи продавцом покупателю указанной квартиры в установленный настоящим договором срок по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

Согласно п.12 Договора, при подписании договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынуждено, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

25 июня 2015 года между Никоновой Н.Б. и Антоновым А.И. был подписан передаточный акт, согласно которому Никонова Н.Б. передала Антонову А.И. квартиру по адресу: "данные изъяты" (л.д. 83).

Согласно расписке от 10 июля 2015 года Никонова Н.Б. получила от Антонова А.И. денежные средства в сумме 700000 рублей, по договору купли-продажи квартиры от 25.06.2015 года (л.д.40).

10 июля 2015года право собственности на квартиру по адресу: "данные изъяты" зарегистрировано за Антоновым А.И. в установленном законом порядке (л.д. 46).

10 июля 2015 года между Антоновым А.И. и Никоновой Н.Б. заключен договор найма жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты", по которому Антонов А.И. передал Никоновой Н.Б. во временное владение и пользование указанную квартиру (л.д. 33-35).

Согласно постановлению дознавателя от 28 сентября 2015 года Никоновой Н.Б. отказано в возбуждении уголовного дела, предусмотренного ст.159 УК РФ, в виду отсутствия признаков преступления (л.д. 26).

Судом дана критическая оценка показаниям свидетеля Абдульраб А.М., который пояснил, что Никонова Н.Б. его жена. С Антоновым А.И. познакомился в компании "Миэль", когда приехал с Никоновой Н.Б. с целью получить заем. Пояснил, что им было разъяснено, что по условиям договора займа, под залог квартиры они получат 700000 руб. на что они согласились. Антонов А.И. их отвез к нотариусу, который заверил документы и оформил его письменное согласие на продажу квартиры. Срок займа определен не был. Был заключен договор найма, который предусматривал выплату процентов по договору займа. Пояснил, что договор купли-продажи им прочитать не дали, деньги получила Никонова Н.Б. в размере 550000 рублей от Антонова А.И. Срок возврата займа не оговаривался. Никаких документов они не получали, ни после регистрации сделки, ни во время заключения договора. Пояснил, что они предлагали Антонову А.И. выкупить квартиру и выплатить ему 700000 рублей, но он просил за нее 900 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что истцом суду не представлено доказательств, что сделка была заключена вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях. Кроме того суд указал, что из п.12 Договора купли-продажи следует, что стороны подтвердили, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

В связи с чем, суд сделал вывод о том, что оспариваемая сделка купли-продажи квартиры совершена в соответствии с требованием действующего законодательства, в спорном договоре сторонами согласованы все существенные условия договор, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон. Договор составлен в письменной форме, прошел государственную регистрацию и полностью исполнен сторонами.

Однако с такими выводами суда согласиться нельзя, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

По смыслу положений ст. 170 ГК РФ притворная сделка по форме, содержанию и субъектному составу всегда соответствует закону. Только порок воли сторон такой сделки позволяет признать ее ничтожной. По основанию притворности может быть признана недействительной такая сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Истицей представлен ряд доказательств в обоснование своей позиции, которым судом дана ошибочная оценка.

Как следует из материалов дела, несмотря на то, что 25 июня 2015 года между Никоновой Н.Б. и Антоновым А.И. был подписан передаточный акт спорной квартиры, фактически квартира не передавалась. Никонова Н.Б. с семьей продолжала проживать в спорной квартире, несла бремя содержания квартиры.

В день передачи денежных средств в сумме 700000 рублей, по расписке со ссылкой на договор купли-продажи квартиры от 25.06.2015 года, между сторонами был заключен договор найма квартиры, по которому Антонов А.И. передал Никоновой Н.Б. сроком на 4 месяца во временное владение и пользование указанную квартиру (л.д. 33-35). Согласно условиям договора найма Никонова Н.Б. обязана выплачивать Антонову А.И. ежемесячную арендную плату в сумме 35000руб.

Кроме того договором найма предусмотрено право Никоновой Н.Б. выкупа спорной квартиры за 700000руб., при этом ежемесячные платежи не идут в зачет выкупной цены.

Судебная коллегия приходит к выводу, что фактически отношения сторон, сложившиеся после заключения договора купли-продажи и договора аренды, не свидетельствуют о наличии между сторонами арендных отношений.

Так, размер арендной платы в сумме 35000 рублей в месяц не соответствует рыночной стоимости арендной платы аналогичной квартиры в г.Сергиев-Посад (л.д.182), но соответствует размеру процентов за пользование займом 60% годовых от суммы 700000 рублей

Судебная коллегия отклоняет довод истца о получении по договору купли-продажи 550000 рублей вместо 700000 рублей, поскольку согласно представленной в материалы дела расписке Никонова Н.Б. получила от Антонова А.И. денежную сумму в размере 700000 рублей.

Оценив приставленные доказательства в совокупности в соответствии со ст.ст.56, 67327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенные между сторонами договор купли-продажи квартиры и договор аренды являются притворными сделками, поскольку фактически стороны имели в виду договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.

Правила, относящиеся к договору залога недвижимого имущества, судебная коллегия применить не может, по следующим основаниям.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Как следует из материалов дела, указанные в законе требования к содержанию договора об ипотеке, не соблюдены, а из представленных в материалы дела доказательств установить требуемые законом условия не представляется возможным.

Кроме того, согласно ст. 10 указанного закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Поскольку договор об ипотеке спорной квартиры сторонами в письменной форме не заключался, и соответственно указанный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, судебная коллегия не может применить последствия сделки, которую стороны действительно имели в виду.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 1, ч. 1).

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ч. 2).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ч. 4).

К числу оставшихся без родительского попечения ст. 121 СК РФ относит, в том числе тех, чьи родители уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, защита прав и интересов детей в таких случаях возлагается на орган опеки и попечительства.

Статья 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, закрепляющая право на уважение частной и семейной жизни, в ее истолковании Европейским Судом по правам человека обязывает национальные власти обеспечивать соблюдение справедливого баланса между конкурирующими интересами и при определении такого баланса особое значение придавать коренным интересам ребенка, которые в зависимости от их характера и важности могут иметь приоритет над аналогичными интересами родителей (Решение от 24 ноября 2005 года по вопросу приемлемости жалобы "Л.В. и Л.П. против России").

В пункте 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 года "13-П" "По делу о проверке конституционности пункта 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч." указано, что из пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях либо когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. К числу оставшихся без родительского попечения статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.

Исходя из смысла пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 121 и 122 Семейного кодекса Российской Федерации, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом.

Согласно ст. 1 ФЗ N 159-ФЗ от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с ... уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов ... и в иных случаях признания ребенка оставшимся без попечения родителей в установленном законом порядке.

С учетом положений ст. ст. 168, п. 4 ст. 292 ГК РФ, Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, судебная коллегия считает, что Никонова Н.Б., заключая договор купли-продажи квартиры и принимая на себя обязательство освободить квартиру и снять с регистрационного учета проживающую в квартире несовершеннолетнюю Витушкину О.В., фактически оставила ее без родительского попечения на момент совершения спорных сделок. При этом действия матери несовершеннолетнего по отчуждению квартиры являются незаконными, поскольку лишают ребенка жилища, и на их совершение не получено согласие органа опеки и попечительства.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене решения суда на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

определила:

решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 21 декабря 2015 года отменить, принять новое решение:

Иск Никоновой Н.Б. к Антонову А.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в силу притворности, применении последствий недействительности сделки, возврате квартиры в собственность с обременением - удовлетворить частично:

Признать недействительным договор от 25.06.2015года, заключенный между Никоновой Н.Б. и Антоновым А.И., купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты".

Применить последствия недействительности сделки, указав, что договор купли - продажи от 25.06.2015года квартиры по адресу: Московская "данные изъяты", является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений по договору займа с залогом.

Прекратить право собственности Антонова А.И. на квартиру по адресу: "данные изъяты".

Возвратить квартиру по адресу: "данные изъяты", в собственность Никоновой Н.Б..

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий

Судьи