Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 08 июня 2016 г. по делу N 33-4916/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Ивановой В.П.

судей Емельяновой Е.В., Утенко Р.В.

при секретаре Даниловой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании 08 июня 2016 года

дело по апелляционным жалобам администрации Омского муниципального района Омской области, Байжановой А.Н. на решение Первомайского районного суда города Омска от 15 марта 2016 года, которым постановлено:

"Исковые требования администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить частично.

Взыскать с Байжановой А. Н. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды " ... " от " ... " в сумме " ... ", в том числе: сумма основного долга - " ... ", неустойка - " ... "

Взыскать с Байжановой А. Н. государственную пошлину в местный бюджет в размере " ... "

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации Омского муниципального района Омской области отказать".

Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к Байжановой А.Н. о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что " ... " с ответчиком был заключен договор аренды " ... " земельного участка в границах Петровского сельского поселения, расположенного по адресу: " ... ", " ... ", для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Договор аренды был зарегистрирован " ... ". Согласно условий договора размер арендной платы зависел от кадастровой стоимости земельного участка и величин арендной платы, установленных нормативными актами органа местного самоуправления. Кадастровая стоимость участка изменялась в 2012 году и в 2015 году, в связи с чем менялся и размер арендной платы, при этом подписания какого-либо дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы не требовалось. Байжанова А.Н. свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнила, в связи с чем у нее образовалась задолженность по арендной плате за период с " ... " по " ... " в размере " ... " Просили взыскать с Байжановой А.Н. указанную задолженность, а также неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме " ... "

Представитель администрации ОМР Омской области участия в судебном заседании не принимал.

Байжанова А.Н. и ее представитель Прохоров А.А. иск не признали, просили о снижении размера неустойки, заявили о пропуске срока давности по требованиям о взыскании платежей до " ... " Указали, что в размере задолженности неправильно указана сумма вместо " ... " указана " ... ", кроме того, договор должен был быть заключен в 2009 г. и Байжанова А.Н. вносила платежи, но учитывая, что договор зарегистрирован только в 2011 году, следовательно, оплата, внесенная до указанного периода должна пойти в зачет предъявленных требований. Ссылались на то, что ответчика не извещали об изменении размера арендной платы, которая при этом может изменяться только с начала года.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации ОМР Омской области Гальцов В.В. просит изменить решение суда в части взыскания неустойки, увеличив ее размер до заявленной суммы " ... ", ссылаясь на необоснованное уменьшение судом неустойки и нарушение права Администрации на получение соразмерной компенсации нарушенного права на получение арендных платежей.

В апелляционной жалобе Байжанова А.Н. просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что суд не применил срок исковой давности, хотя об этом заявлялось в ходе судебного заседания, в указанной связи полагает завышенным и размер взысканной судом неустойки. Полагает, что истец злоупотребляет правами, так как зарегистрировал договор аренды от 2009 г. только в 2011 г. и не зачел в счет арендной платы платежи, внесенные до 2011 года. Срок действия договора тем самым был увеличен (с 2012 год до 2014 г.), чем ответчику причинены убытки в виде арендной платы за указанный период. Полагает, что договор аренды является расторгнутым, так как она не просила о пролонгации договора, земельный участок не использует, дом на нем не строит. Администрация ни разу не уведомляла ее о значительном изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости участка. Полагает, что в расчете истца допущена ошибка, которой суд не дал оценки. Истец неправильно рассчитывает арендную плату исходя из измененной кадастровой стоимости в течение года, тогда как в соответствии с условиями договора подлежит учету стоимость, определенная на 1 января текущего года, и до следующего года она не подлежит изменению.

Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав Байжанову А.Н., ее представителя Прохорова А.А., поддержавших жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, " ... " между Омским муниципальным районом Омской области и Байжановой А.Н. был заключен договор аренды N " ... ", по условиям которого администрация Омского района Омской области передала Байжановой А.Н. в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Петровского сельского поселения " ... " для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Акт приема-передачи земельного участка в аренду подписан сторонами " ... ", договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области " ... "

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды не был своевременно зарегистрирован, что указывает на злоупотребление правом со стороны администрации и влечет взаимозачет платежей по арендной плате, внесенных до дня регистрации договора, в общую сумму задолженности, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 26 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По правилам ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 (взыскания неосновательного обогащения; в рассматриваемом деле это ссылки апеллянта на взаимозачет требований) этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Пунктами 2, 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В данном случае заключенный между сторонами договор аренды во исполнение его условий требовал приема-передачи предмета договора. Как следует из материалов дела, арендодатель исполнил условия договора, фактически передав предмет договора по акту приема-передачи арендатору Байжановой А.Н., что не опровергалось апеллянтом, которая ссылалась на внесение ею платежей в счет аренды переданного участка до 2011 года и намерение с ее стороны строить жилой дом на участке.

Данное обстоятельство указывает на то, что договор подлежал исполнению в части внесения арендной платы с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, при этом следует учитывать, что в соответствии с вышеназванной нормой права договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации для третьих лиц, а не для сторон договора.

Ссылки апеллянта на то, что договор аренды является ничтожной сделкой в силу регистрации договора по заявлению представителя администрации по подложной доверенности, подлежат отклонению, поскольку Байжанова А.Н. самостоятельных требований об оспаривании данного договора не заявляла, при этом сам договор подписан уполномоченным лицом - Главой Омского муниципального района Алексеевым С.Г., имущество было передано арендатору, который пользовался имуществом, вносил арендные платежи, в силу чего оснований считать данный договор ничтожным у суда не имелось.

Не могут быть приняты во внимание и доводы апеллянта в части того, что договор аренды считается расторгнутым по истечении 3 лет с момента заключения, то есть с " ... ", так как Байжанова А.Н. не имела намерение в дальнейшем пользоваться земельным участком и в связи с расторжением брака не имела денежных средств для возведения жилого дома.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 26 Земельного кодекса РФ и пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Поскольку Байжанова приняла по акту приема-передачи земельный участок, пользовалась им, возложила на себя обязанность по внесению арендных платежей, заявления о расторжении договора аренды в адрес Администрации Омского муниципального района не подавала, либо иным образом не сообщила, что не желает пользоваться земельным участком, то в силу п.2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, при этом, дополнительной государственной регистрации возобновленного договора в силу ст. 26 ЗК РФ и п. 2 ст. 609 ГК РФ не требовалось.

Доводы апеллянта о том, что Байжанова А.Н. фактически земельным участком не пользовалась, жилой дом на нем не строила, вообще не проводила каких-либо строительных работ, не указывает на отсутствие у нее обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды от " ... ", поскольку самостоятельного заявления об отказе от договора аренды она не заявляла и не ставила администрацию в известность об отсутствии у нее намерения пользоваться земельным участком.

Указанные обстоятельства о возобновлении договора аренды от " ... " на неопределенный срок подтверждают факт владения и пользования данным земельным участком в спорный период без внесения за данное пользование арендной платы в размере, согласованном сторонами в договоре.

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация Омского муниципального района Омской области просила взыскать образовавшуюся задолженность по арендным платежам за период с " ... " по " ... ".

Ответчиком в ходе судебного заседания было заявлено о пропуске срока исковой давности по платежам, не внесенным за трехлетний период, предшествующий дате подаче иска, то есть до " ... ", вместе с тем районным судом взыскана задолженность за весь заявленный истцом период.

В соответствии с ч.1 ст. 196 ГПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ч.2 ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено о пропуске срока исковой давности по части платежей, районный суд необоснованно не применил последствия истечения срока давности, в такой связи судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда в части определения размера задолженности по арендной плате, и с учетом заявленного ответчиком ходатайства взыскать задолженность только за трехлетний период, предшествовавший дате подачи иска, то есть с " ... " по " ... " (день окончания периода заявлен самим истцом в иске).

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 4.2, 2.3 договора арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату в размере, исчисляемом согласно п. 2.1 и приложения к настоящему договору, ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле как произведение кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производиться расчет арендной платы и ставки арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости/количество кварталов в году при делении этой сумма на количество кварталов в году.

В указанном пункте также предусмотрено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу).

В случае уплаты арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал полежит перерасчету в соответствии с установленным договором порядком расчет арендной платы.

Исходя из толкования приведенных положений договора следует, что договором не предусмотрен твердый размер арендной платы на весь период заключения договора аренды, который не подлежал изменению, наоборот, предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться и будет зависеть от размера величин, используемых в расчете, при изменении данного размера вновь принятыми нормативными актами.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п.3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных отношений) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли, собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки.

В такой связи ссылки апеллянта на то, что при определении размера арендной платы кадастровая стоимость должна применяться исходя из размера по состоянию на 01 января текущего года, а не с даты ввода в действие нормативного акта, устанавливающего новый размер кадастровой стоимости, являются ошибочными и подлежит отклонению.

Действительно, при определении размера арендной платы на текущий год (в начале этого года) применяется именно кадастровая стоимость, утвержденная по состоянию на 1 января, однако договором прямо предусмотрена возможность перерасчета размера арендной платы за период, когда кадастровая стоимость изменилась в связи с принятием нового нормативного акта, при этом прямо указано, что размер кадастровой стоимости определяется со дня вступления в силу такого нормативного акта.

Указанное положение договора соответствует требованиям закона, действовавшим как на момент заключения договора, так и последующих нормативных актов.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Однако, поскольку Правительство РФ уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, следовательно, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, применяются только к земельным участкам, находящимся в собственности РФ.

Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, которые принадлежат на праве собственности субъектам РФ, муниципальным образованиям, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Байжановой А.Н. был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

Пунктом 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) определено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 г. N 176-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области" (в редакции от 4 июня 2014 года) утверждено "Положение об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области".

Постановлением администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 г. N 2100-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области", принятым во исполнение указанного постановления утверждены новые ставки арендной платы. Согласно данного постановления значение ставки арендной платы в связи с заключенным договором признается равным 0,1.

29.04.2015 г. постановлением Правительства Омской области N108-п был утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, аналогичный вышеизложенному порядку.

Пунктом 8 данного порядка также предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Руководствуясь вышеприведенными нормативными актами, расчет задолженности по арендной плате для Байжановой А.Н. выглядит следующим образом.

По состоянию на " ... " кадастровая стоимость предоставленного ответчику земельного участка составляла " ... " (введена с " ... " приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N36 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области").

Размер ежеквартальной арендной платы составлял: " ... " *0,1 (ставка арендной платы) / 4 (квартала) = " ... " Соответственно размер арендной платы за полмесяца составил " ... " ( " ... " /3 квартала/2).

За 1 квартал 2013 г. (с " ... " по " ... ") размер арендной платы составил " ... " ( " ... " + " ... "+ " ... ")

Задолженность за 2013 год составила " ... " ( " ... " (за 1 квартал) + " ... " * 3 квартала).

Задолженность за 2013 год составила " ... " ( " ... " * 4 квартала).

В 20015 году изменилась кадастровая стоимость земельного участка, с " ... " вступил в силу приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 г. N50-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", кадастровая стоимость земельного участка стала составлять " ... "

Размер ежеквартальной арендной платы составлял: " ... " *0,1 (ставка арендной платы) / 4 (квартала) = " ... ", размер арендной платы в месяц составил " ... " ( " ... " / 3 мес.).

Размер задолженности по арендной плате за 1 квартал 2015 года составил " ... " ( " ... " (арендная плата исходя из предыдущего размера кадастровой стоимости за январь 2015 г.) + " ... " (арендная плата за февраль 2015 г.) + " ... " (арендная плата за март 2015 г.).

Арендная плата за " ... " составила " ... " ( " ... "*3).

Общий размер задолженности Байжановой А.Н. за земельный участок составил " ... " (за 2013 г. " ... " + за 2014 г. " ... " + за 2015 г. " ... ")

Указанный размер задолженности подлежит взысканию с Байжановой А.Н., решение районного суда в данной части подлежит изменению.

Пунктом 7.2 заключенного между сторонами договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0.50 процента просроченной суммы за каждый день просрочки.

Администрация ОМР просила взыскать с Байжановой А.Н. неустойку в размере " ... " за период с " ... " по " ... " Районный суд, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ и на основании ходатайства ответчика, признал указанную неустойку несоразмерной последствиям неисполнения обязательства и снизил ее размер до " ... "

С учетом применения иного периода расчета задолженности, а, следовательно, и неустойки (с " ... " по " ... "), судебная коллегия не усматривает оснований ни для дальнейшего снижения неустойки по доводам жалобы Байжановой А.Н., ни для ее увеличения по доводам жалобы администрации ОМР, поскольку полагает, что Байжанова А.Н. с начала 2012 года не вносила платежи по арендной плате, вместе с тем администрация действий по взысканию долга не предпринимала, обратилась с иском спустя 4 года с даты неплатежей, тем самым увеличив период просрочки платежей и искусственным образом увеличив размер штрафных санкций. С учетом указанного взысканную судом неустойку в размере " ... " судебная коллегия находит соразмерным последствиям неисполнения Байжановой А.Н. своих обязательств.

С учетом уменьшения общей суммы взыскания с Байжановой А.Н. с " ... " до " ... ", подлежит снижению и размер государственной пошлины, взысканной с ответчика в местный бюджет, до " ... "

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда города Омска от 15 марта 2016 года изменить в части размера взысканной с Байжановой А.Н. задолженности по договору аренды и расходов по уплате государственной пошлины.

Резолютивную часть решения суда изложить в следующей редакции:

"Исковые требования администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить частично.

Взыскать с Байжановой А. Н. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды " ... " от " ... " в сумме " ... ", в том числе: сумма основного долга - " ... ", неустойка - " ... "

Взыскать с Байжановой А. Н. государственную пошлину в местный бюджет в размере " ... "

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации Омского муниципального района Омской области отказать".

Апелляционную жалобу администрации Омского муниципального района Омской области, и апелляционную жалобу Байжановой А.Н. в остальной части - оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: