Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 июня 2016 г. по делу N 33-2375/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,

судей Черонко Е.В., Савина А.И.

при секретаре Топурия Н.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам сторон на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 30 марта 2016 г. по иску администрации Пряжинского национального муниципального района к Козлову Д. А. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Черонко Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск заявлен по тем основаниям, что 06.08.2013 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу ( ... ). Козлов Д.А. приобрел право аренды на указанный земельный участок по результатам проведенных торгов от 02.08.2013, предложив годовую арендную плату в размере 1176760 руб. Перед участием в торгах ответчиком был перечислен задаток в размере 8060 руб., сумма которого включена в размер годовой арендной платы. Пунктами 2.2, 2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан перечислить 1168700 руб. администрации Пряжинского национального муниципального района, арендная плата за последующие годы вносится арендатором однократно до 15 ноября ежегодно на счет арендодателя. На основании заявления ответчика от 09.08.2013 ему была предоставлена рассрочка уплаты арендной платы сроком на 3 месяца с условием оплаты равными платежами по 389566 руб. до 30.01.2014, 28.02.2014, 30.03.2014. Вместе с тем, обязанность по внесению арендной платы в полном объеме ответчик исполнил 02.10.2014 и 07.10.2014, уплатив денежные средства в размере 900000 руб. и 268700 руб. соответственно, 27.10.2014 зарегистрировал право собственности на земельный участок. Ссылаясь на то, что за период с 06.08.2014 по 27.10.2014 за ответчиком числится задолженность по арендной плате, истец просил взыскать с него задолженность в размере 264368 руб., пени в размере 368531,96 руб.

Суд постановилрешение о частичном удовлетворении исковых требований, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 264368 руб., в удовлетворении иска в остальной части отказал. С ответчика в доход бюджета Петрозаводского городского округа взыскана государственная пошлина в размере 5843,68 руб.

С решением не согласна администрация Пряжинского национального муниципального района, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, приводя доводы и ссылки на нормы права, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Не согласна с выводом суда о том, что стороны обязательства самостоятельно и по своему усмотрению ограничили ответственность должника на основании акта приема-передачи земельного участка от 10.10.2014, ссылаясь на то, что указанный акт относится к договору купли-продажи земельного участка и подтверждает отсутствие претензии со стороны покупателя относительно предмета объекта недвижимости.

С решением не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылается на то, что в нарушение действующего законодательства договор аренды заключен ранее десяти дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов, в связи с чем начисление арендной платы с даты заключения договора является неправомерным. Также не согласен с выводом суда о необходимости начисления арендной платы с момента передачи имущества, полагая, что обязанность по внесению арендной платы возникает с момента государственной регистрации договора аренды. Считает, что передача ему земельного участка до государственной регистрации договора аренды свидетельствует о досрочном исполнении арендодателем договорных обязанностей. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что несвоевременное изучение и подписание арендодателем документов, непредставление истребуемых по его просьбе документов способствовало увеличению размера неустойки, что в силу ст. 404 Гражданского кодекса РФ является основанием для ее уменьшения. Сроком окончания договора аренды считает день оплаты по договору купли-продажи земельного участка, а именно 14.02.2015. Также указывает, что администрация Пряжинского национального муниципального района является ненадлежащим истцом по делу.

В отзыве на апелляционные жалобы ГКУ РК "Управление земельными ресурсами" полагает доводы апелляционной жалобы администрации Пряжинского национального муниципального района обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме. Жалобу ответчика считает не подлежащей удовлетворению.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Прохорова М.Н. доводы апелляционной жалобы администрации Пряжинского национального муниципального района поддержала, против доводов апелляционной жалобы ответчика возражала, просила заявленные администрацией требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Козлов Д.А., его представитель Григуць Я.С. доводы своей апелляционной жалобы поддержали, против доводов апелляционной жалобы истца возражали, просили решение суда отменить, исковые требования администрации Пряжинского национального муниципального района оставить без удовлетворения.

Иные лица в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодека РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С момента заключения договора купли-продажи имущества в силу п. 1 ст. 414 Гражданского кодекса РФ арендные правоотношения между его сторонами прекращаются.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

В соответствии с п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, исходя из указанного подхода Пленума ВАС РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в период действия договора аренды заключивший в установленном порядке с арендодателем договор купли-продажи земельного участка, обязан уплачивать арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.

При этом, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (в том числе, в Определении от 05.07.2001 N 154-О), государственная регистрация, будучи формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В то же время право лица на аренду возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по результатам состоявшегося 02.08.2013 аукциона 06.08.2013 между администрацией Пряжинского национального муниципального района и Козловым Д.А. был заключен договор аренды N, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером N, площадью ( ... ) кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу ( ... ).

Земельный участок был передан истцом ответчику на срок до 06.08.2018.

Согласно п. п. 2.1, 2.2, 2.4 договора аренды годовая арендная плата определена протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 02.08.2013 и составляет 1176760 руб., которая вносится ежегодно однократно до 15 ноября. В счет оплаты первого арендного платежа зачтен задаток Козлова Д.А., внесенный им перед участием в аукционе.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды при нарушении срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 7.2 договора).

По согласованию между сторонами настоящего спора Козлову Д.А. предоставлена рассрочка по выплате арендной платы за первый год пользования названным земельным участком со следующим графиком: до 30.01.2014 - 389566 руб., до 30.02.2014 - 389566 руб., до 30.03.2014 - 389566 руб.

Между тем, взятые на себя обязательства ответчик своевременно не исполнил. Выплата причитающихся администрации Пряжинского национального муниципального района денежных средств по указанному соглашению произведена Козловым Д.А. 02.10.2014 в размере 900000 руб. и 07.10.2014 в размере 268700 руб.

27.10.2014 Козлов Д.А. зарегистрировал право собственности на являвшийся предметом договора аренды земельный участок.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия в рамках досудебного урегулирования настоящего спора оставлена Козловым Д.А. без ответа, мер по погашению образовавшейся задолженности с его стороны не предпринято.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь вышеприведенными нормами права, в том числе, позициями Конституционного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязанность по внесению платы по договору аренды от 06.08.2013 N у Козлова Д.А. возникла в момент передачи ему имущества, то есть до его государственной регистрации, и прекратилась государственной регистрацией перехода права собственности на вышеназванный объект недвижимости, состоявшейся 27.10.2014. При таких обстоятельствах, образовавшаяся у ответчика задолженность по выплате арендных платежей правомерно взыскана судом в пользу администрации Пряжинского национального муниципального района в заявленном размере.

Оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Обстоятельства дела в указанной части установлены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы ответчика правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Правовых оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не усматривает.

Мнение Козлова Д.А. о том, что администрация Пряжинского национального муниципального района является ненадлежащим истцом по делу, основанием к отмене состоявшегося судебного постановления служить не может. Судебная коллегия учитывает, что на момент возникновения спорных отношений правомочиями по распоряжению земельными участками, собственность на которые на разграничена, были наделены органы местного самоуправления муниципальных районов. Таким образом, обязанность по выплате арендных платежей по вышеуказанному соглашению возникла у ответчика перед истцом, соответствующие денежные средства подлежали зачислению в бюджет Пряжинского национального муниципального района.

Ссылки ответчика на положения Земельного кодекса РФ, вступившие в силу с 01.03.2015, Закона Республики Карелия от 29.12.2015 N1982-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия" правового значения для существа настоящего спора не имеют, поскольку на момент заключения договора аренды от 06.08.2013 N они не действовали, каких-либо положений, свидетельствующих об их обратной силе, не имеется.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявленных администрацией Пряжинского национального муниципального района требований в части взыскания пени, суд со ссылкой на п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" исходил из того, что в связи с отсутствием претензий по передаче земельного участка при подписании акта от 10.10.2014 стороны настоящего спора самостоятельно и по своему усмотрению ограничили ответственность должника, в виду чего оснований для применения к Козлову Д.А. мер гражданско-правовой ответственности в виде неустойки не усмотрел.

Однако с таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку акт приема-передачи земельного участка свидетельствует лишь об отсутствии претензий по состоянию переданного земельного участка на момент подписания договора у покупателя, а факт ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств со стороны Козлова Д.А. подтвержден собранными по делу доказательствами и вышеприведенными выводами, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании пени.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, в соответствии с п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований в части взыскания пени.

Определяемый судом размер неустойки (пени) должен обеспечивать исполнение основного обязательства и не нарушать баланс интересов сторон, так как не ведет к освобождению ответчиком от ответственности за нарушение обязательства и в то же время не ведет к получению суммы неустойки (пени) истцом в явно завышенном размере.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Согласно положениям п. п. 69, 71 постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. При взыскании неустойки правила ст. 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, разрешая вопрос о размере подлежащих взысканию пени, принимая во внимание, что должник является физическим лицом, учитывая установленные по делу обстоятельства, размер задолженности по арендным платежам, размер пени, подлежащих уплате, объем и длительность нарушения обязательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер заявленных администрацией Пряжинского национального муниципального района пени в размере 368531,96 руб. несоразмерен последствиям нарушения обязательства, не соответствует принципам разумности и справедливости и подлежит уменьшению с 368531,96 руб. до 10000 руб.

С учетом изложенного и положений ст. 98 ГПК РФ изменению подлежит и размер судебных расходов, присужденных ко взысканию с ответчика. С Козлова Д.А. в доход бюджета Петрозаводского городского округа следует взыскать государственную пошлину в размере 5943,68 руб.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 30 марта 2016 г. по настоящему делу отменить в части отказа во взыскании пени.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Козлова Д. А. в пользу администрации Пряжинского национального муниципального района задолженность по арендной плате в размере 264368 руб., пени в размере 10000 руб.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Козлова Д. А. в доход бюджета Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере 5943,68 руб.

Председательствующий

Судьи