Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21 июня 2016 г. по делу N 33-6935/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего

судей

при секретаре

Поповой Н.П.,

Колесниковой Л.В., Медведева А.А.,

Богдан Л.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Гербета М. В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от 6 апреля 2016 года по делу

по иску муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" к Гербету М. В. о взыскании арендной платы и пени.

Заслушав доклад судьи Колесниковой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска обратилось в суд с указанным иском к Гербету М.В. ссылаясь на то, что на основании постановления администрации города Бийска N720 от 10 апреля 2007 года между МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска" (арендодатель) и Зарудняк Л.И., Демьяновым П.М., Сурковым М.В. (арендаторы) 17 апреля 2007 года заключен договор *** аренды земельного участка площадью 7284,89кв.м по "адрес"А в городе Бийске сроком на 5 лет.

По истечении срока действия договора стороны не изъявили воли на расторжение договора, земельный участок не возвращен арендодателю, следовательно, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

1/3 доли в праве общей долевой собственности Суркова М.В. на здание (административно-складские помещения) общей площадью 2441,4кв.м 26 ноября 2014 года перешло к Гербету М.В., который с момента регистрации права собственности на долю здания в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник ( Сурков М.В.), приняв тем самым права и обязанности арендатора земельного участка площадью 2 428,29кв.м (7 284,89 / 3).

Поскольку Гербет М.В. обязанность арендатора по внесению арендных платежей за пользование земельным участком надлежащим образом не исполняет, МКУ "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" просило (с учетом уточнения исковых требований) взыскать с Гербета М.В. в доход бюджета муниципального образования города Бийска задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 180 432 рубля 69 копеек, пени за просрочку арендных платежей в размере 8 849 рублей 15 копеек за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, всего - 189 281 рубль 84 копейки.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 6 апреля 2016 года с Гербета М.В. в доход бюджета муниципального образования город Бийск взыскана задолженность по арендной плате в размере 180 432 рубля 69 копеек за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, пени за просрочку арендных платежей в размере 8 849 рублей 15 копеек за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, а также государственная пошлина в сумме 4 985 рублей 64 копейки.

Гербет М.В. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного судебного решения, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указывает, что суд взыскал с него арендную плату за земельный участок, к которому у него нет доступа; необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в силу решения мирового судьи об определении порядка пользования частью здания, лишив его возможности ссылаться на решение суда, устанавливающего юридически значимые обстоятельства. Экспертное заключение не содержит ответы на поставленные судом вопросы, однако вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы судом на обсуждение сторон не ставился. Экспертиза не принята судом во внимание при вынесении решения по существу дела.

Площадь земельного участка, указанная в договоре аренды (7 284,89кв.м) не соответствует фактической площади участка, указанной в кадастровом паспорте здания (5 843кв.м), на земельном участке находятся иные строения, к которым он не имеет отношения, в связи с чем возложение на него обязанности по внесению арендных платежей без учета указанных обстоятельств неправомерно. Ответчик не согласен с расчетом задолженности, которую надлежит исчислять, исходя из фактической площади участка, с учетом площади, необходимой для эксплуатации здания.

В письменных возражениях на жалобу МКУ "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" просит решение суда оставить без изменения, полагая доводы жалобы необоснованными.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил решение суда оставить без изменения по доводам, изложенным в письменном отзыве на жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежаще, о причинах неявки не уведомили, в связи с чем на основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит рассмотрению при данной явке.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, повлекшие неправильное разрешение спора, в связи с чем на основании пункта 4 части 1, пункта 3 части 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд установил, что постановлением администрации города Бийска от ДД.ММ.ГГ *** земельный участок по "адрес"А в городе Бийске площадью 7 284,89кв.м с кадастровым номером *** предоставлен в пользование Зарудняк Л.И., Демьянову П.М., Суркову М.В. на условиях аренды для эксплуатации нежилого здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания) сроком на пять лет.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ между МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска" и Зарудняк Л.И., Демьяновым П.М., Сурковым М.В. в отношении указанного участка.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГ подтверждается, что арендаторы на момент заключения договора аренды земельного участка являлись собственниками (по 1/3 доли в праве собственности каждый) здания административно-складские помещения по "адрес"А общей площадью 2 441,4кв.м, кадастровый ***, для эксплуатации которого предоставлен земельный участок.

ДД.ММ.ГГ между Сурковым М.В. (продавец) и Гербетом М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил 1/3 долю в праве собственности на здание административно-складские помещения по "адрес"А в городе Бийске общей площадью 2 441,4кв.м. При этом покупатель уведомлен, что за продавцом на земельный участок зарегистрировано право аренды.

Переход права собственности на 1/3 долю здания зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам и пени, суд первой инстанции исходил из того, что при переходе права на строение, расположенное на арендуемом земельном участке, покупатель одновременно с регистрацией перехода права на недвижимость фактически становится стороной в арендном обязательстве вместо продавца на тех же условиях, в том числе в части обязанности по внесению платы за 1/3 долю арендуемого земельного участка площадью 2 428,29кв.м (7284,89 / 3).

Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на неверном толковании норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с абзацем 3 пункта 4.2.13 договора аренды от 17 апреля 2007 года в случае перехода права собственности на часть объекта недвижимости, расположенного на арендуемом участке, арендатор обязан в месячный срок с момента перехода права перезаключить договор совместно с лицом, приобретшим право собственности на указанные объекты.

В случае невыполнения условия пункта 4.2.13 договора, арендатор продолжает вносить арендную плату и нести ответственность за выполнение всех условий настоящего договора до момента перехода права на часть земельного участка к другому лицу (пункт 5.3 договора).

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для иных лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Аналогичные положения содержатся в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, а также толкования положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора от ДД.ММ.ГГ, следует, что к ответчику перешло право на заключение договора аренды земельного участка на условиях, указанных в договоре *** от ДД.ММ.ГГ, которым Гербет М.В. до рассмотрения дела не воспользовался.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды части участка не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, к Гербету М.В. на основании закона перешло право на использование той части земельного участка, которая занята приобретенным ответчиком объектом недвижимости (доли в праве собственности на него) и необходима для его использования.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о несовпадении фактической площади спорного участка (5 843кв.м) с площадью участка, указанной в договоре аренды (7 284,89кв.м), не имеют юридического значения для дела и подлежат отклонению.

Решением мирового судьи судебного участка N2 города Бийска от 18 сентября 2015 года исковые требования Зарудняк Л.И., Демьянова М.П. к Гербету М.В. об определении порядка пользования нежилым помещением удовлетворены в полном объеме.

В пользование Гербета М.В. закреплены следующие помещения: лит. А пом. 2 площадью 65,4кв.м, пом. 3 площадью 4,8кв.м; 2 этаж: лит. А пом. 1 площадью 597,4кв.м, пом. 20-24 площадью 56,8кв.м, всего 724,4кв.м.

Встречные исковые требования Гербета М.В. к Зарудняк Л.И., Демьянову М.П. об устранении препятствий доступа к объекту недвижимости и земельному участку оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Бийского городского суда Алтайского края от 28 апреля 2016 указанное решение мирового судьи оставлено без изменения, апелляционная жалоба Гербета М.В. - без удовлетворения.

Вопреки доводам жалобы, оснований для приостановления производства по делу до вступления в силу решения мирового судьи у суда первой инстанции не имелось, так как право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для использования его доли, возникает у Гербета М.В. независимо от определения порядка пользования таким зданием.

Кроме того, как усматривается из вышеуказанных судебных актов, Гербет М.В. в ходе рассмотрения дела не настаивал на определении иного порядка пользования зданием.

По заключению судебной строительно-технической экспертизы *** от ДД.ММ.ГГ минимальный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации (использования) нежилых помещений, закрепленных в порядке пользования за Гербетом М.В. и необходимых зон обслуживания (3,5м от стен строения литер А высотой до 13,0м) составляет 971кв.м.

Производя оценку данного заключения в совокупности с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу, что оно получено с соблюдением установленного процессуального порядка и составлено лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов.

Доказательств того, что ответчик использовал площадь земельного участка большую, чем площадь, определенная экспертом, истцом не представлено.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, в силу указанных норм при приобретении ответчиком 1/3 доли нежилого здания, находящегося на арендуемом земельном участке, в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации с него подлежит взысканию арендная плата за использование соответствующей части земельного участка, занятой приобретенным им объектом и необходимым для его использования, исходя из размера участка 971кв.м.

Взыскание данной платы основано на возмездности использования земельного участка, которая предполагается независимо от наличия или отсутствия доступа ответчика на спорный земельный участок. Доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению как несостоятельные.

Исходя из представленного истцом в суд апелляционной инстанции расчета, арендная плата за спорный земельный участок (оплачиваемая площадь - 971кв.м) составляет 83 910 рублей 47 копеек; ДД.ММ.ГГ ответчиком в добровольном порядке оплачено 29 411 рублей 76 копеек; следовательно, задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 54 498 рублей 71 копейка (83 910,47 - 29 411,76).

Данный расчет произведен истцом в соответствии с постановлениями администрации Алтайского края от 24 декабря 2007 года N603 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения", от 28 декабря 2009 года N546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края" (с учетом последующих изменений), а также принятым в установленном законом порядке решением Думы города Бийска от 30 мая 2008 года N19 "Об арендной плате за земельные участки", утвердившем размеры коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка на указанный период. Альтернативный расчет ответчиком не представлен.

Судебная коллегия полагает, что указанный расчет является арифметически верным, сомнений в правильности у судебной коллегии не вызывает, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ за пользование земельным участком площадью 971кв.м в сумме 54 498 рублей 71 копейка.

Между тем, с представленным истцом расчетом пени, судебная коллегия не соглашается.

Требование истца о взыскании пени обоснованно нарушением ответчиком пункта 2.7 договора аренды, согласно которому в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты.

Однако, как указано выше, обязанность Гербета М.В. по внесению арендной платы возникла на основании положений Земельного кодекса Российской Федерации, и неисполнение обязательств по договору аренды не может иметь для него негативных последствий.

На основании пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Вместе с тем, при подаче иска требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истцом не заявлено.

Исходя из положений части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям, суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Исходя из того, что специальных случаев, когда суд вправе взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, при условии, что истец не заявлял таких требований, закон не содержит, то оснований для взыскания с Гербета М.В. пени за просрочку арендных платежей не имеется, что не лишает истца права на предъявление соответствующих требований путем предъявления самостоятельного иска.

С учетом отмены решения суда подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в местный бюджет, размер которой по правилам статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находится в пропорциональной зависимости от суммы удовлетворенных исковых требований и составит 1 435 рублей 37 копеек (4 985,64 х 28,79%).

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бийского городского суда Алтайского края от 6 апреля 2016 года отменить и принять новое решение.

Исковые требования администрации города Бийска удовлетворить частично.

Взыскать с Гербета М. В. в доход бюджета муниципального образования город Бийск Алтайского края задолженность по арендной плате за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме 54 498 рублей 71 копейка.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с Гербета М. В. в доход муниципального образования город Бийск Алтайского края государственную пошлину в сумме 1 435 рублей 37 копеек.

Апелляционную жалобу Гербета М. В. удовлетворить.

Председательствующий

Судьи