Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 июня 2016 г. по делу N 33-6410/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Белик Н.В.,

судей областного суда Печко А.В., Дмитриевой Л.А.,

при секретаре Гулевская К.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске "28 июня 2016 года" гражданское дело по апелляционной жалобе П.Н. на решение Ленинского районного суда, г. Новосибирска от "06 апреля 2016 года", которым П.Н. отказано в иске к Э.С. о признании договоров купли-продажи и договора аренды недействительными, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Печко А.В., объяснения П.Н. и его представителя, объяснения представителя Э.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

П.Н. обратился с иском к Э.С. о признании недействительными: договора купли-продажи и договора аренды с правом выкупа квартиры по "адрес", прекращении права собственности ответчика.

В обоснование указал, что в начале лета 2015года М.С. предложил сотрудничество по торговле на рынке Форекс, для чего был необходим первоначальный капитал в размере 3000 долларов США. Ввиду отсутствия наличных денежных средств М.С. предложил предоставить ему заем в размере 750.000 рублей под залог принадлежащей истцу квартиры, при этом оформление договора производилось с сотрудником ООО "Финансовый помощник" Э.С. путем заключения договора купли-продажи с последующим выкупом квартиры и уплаты процентов в виде арендных платежей в размере 41.250 рублей с сохранением за истцом права пользования квартирой.

09.10.2015г.подписал договор купли-продажи квартиры и договор аренды с правом выкупа. Ответчик при подписании договора не присутствовал

Считает, что договор купли-продажи квартиры, заключенный с Э.С., являлся притворной сделкой, поскольку при его заключении стороны имели в виду договор залога квартиры в обеспечение займа. Факт притворного характера договора подтверждается тем, что денежные средства получал от сотрудника компании "Финансовый помощник", фактической передачи имущества не происходило, ответчик отсутствовал при заключении договора купли-продажи, все договоры оформлены сотрудниками компании "Финансовый помощник", не обращались стороны и в Управление Росреестра для подачи заявления. Полагал, что ответчик злоупотребил правом, поскольку сделка была навязана ему на заранее не выгодных неисполнимых условиях, договор содержал неверные сведения об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Договор аренды - ничтожная сделка, поскольку продавец не приобрел права собственности на спорную квартиру и не мог распоряжаться квартирой.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

П.Н. в апелляционной жалобе просит решение отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, т.к. на мнимость оспариваемых сделок указывает заниженная стоимость квартиры, при этом апеллянт не согласен с выводами суда, что договором аренды предусмотрена выкупная цена ниже, чем договором купли-продажи, т.к. из текста договора аренда такое условие не следует. П.5.2 договора аренды предусмотрено 3 варианта развития правоотношений: заключение договора купли-продажи в пользу арендатора; продление договора аренды; прекращение договора аренды.

Из названных условий нельзя однозначно говорить о том, что договор аренды предполагает право выкупа. Доводы ответчика, что П.Н. вносил арендную плату за 3 месяца, не соответствуют действительности, доказательств указанных доводов ответчиком не представлено.

Имеющаяся в материалах дела расписка от 09.10.2015г. не подтверждает передачу денежных средств в размере 750.000 рублей в качестве оплаты по договору купли-продажи, т.к. выполнена машинописным текстом, а не собственноручно П.Н. Фактически расписка подтверждает передачу денежных средств в качестве займа.

Суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о вызове в качестве свидетеля специалиста Управления Росреестра по НСО, осуществляющего выезд для регистрации оспариваемой сделки для подтверждения того, что ответчик при подписании договора не присутствовал.

Не согласен с выводами суда, что истец фактически передал квартиру ответчику, т.к. с момента заключения договора купли-продажи истец продолжал проживать в квартире на протяжении 4 месяцев, не внося арендную плату. Таким образом, в договоре купли-продажи указаны недостоверные сведения о лицах, сохраняющих право пользования квартирой.

При разрешении спора суд должен был руководствоваться Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что при оценке добросовестности участников гражданского оборота следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей ей.

Помимо прочего, подателем жалобы указано, что вопреки изложенному в решении суда, он не заявлял о кабальности оспариваемых сделок, а ссылался на притворность сделок.

Считает решение суда не объективным, повторяющим решение Ленинского районного суда от 22.06.2015г. по делу N.

Ответчиком поданы возражения на апелляционную жалобу.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом было установлено, что 24.09.2015 П.Н. зарегистрировал право собственности на квартиру по "адрес" на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 16.09.2015.

08.10.2015 П.Н. снялся с регистрационного учета по указанному адресу, получив выписку из домовой книги и соответствующий штамп в паспорте, а 09.10.2015 заключил с Э.С. договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры определена договором 750000 рублей, при этом в п.4 договора стороны указали, что осведомлены о рыночной стоимости квартиры и продавец ( П.Н.) гарантирует, что условия договора не являются для него кабальными.

В подтверждение факта получения денег от Э.С. П.Н. написал расписку, в которой указал, что продал квартиру, и в полном объеме получил деньги в сумме 750000 руб. Получения денежных средств П.Н. не оспаривал.

В тот же день П.Н. сдал в регистрирующий орган документы для регистрации перехода права собственности на квартиру.

09.10.2016 Э.С. заключил с П.Н. договор аренды указанной квартиры с правом выкупа. Арендная плата определена договором в 41 250 рублей, выкупная стоимость 750 000 руб. + арендная плата за три месяца. А 13.10.2015 право собственности Э.С. на спорную квартиру было зарегистрировано.

Э.С. признал тот факт, что арендную плату он получил за три месяца в согласованном сторонами размере, последний платеж был оплачен 09.01.2016.

Истец, оспаривая договор купли-продажи квартиры, заключенный с Э.С. ссылался на два основания одновременно: договор притворный, имел целью прикрыть договор залога недвижимости (ипотеки); при заключении сделки ответчик злоупотребил правом.

Оценивая довод о притворности договора, суд исходил из п.2 ст. 170 ГК РФ, что притворная сделка - та, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений части 1 Гражданского кодекса РФ", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. В притворной сделке обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Названная правовая позиция нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 22.11.2011 N 23-В11-6.

В настоящее дело не представлено доказательств того, что у обеих сторон договора купли-продажи - П.Н. и Э.С. была воля заключить договор об ипотеке, что они согласовали его существенные условия, в частности: размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Напротив, Э.С. категорически отрицает наличие у него воли на заключение договора об ипотеке, указывает, что займ истцу не предоставлял.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец намеревался продать спорную квартиру для игры на рынке "Форекс". И в подтверждение своей воли именно на продажу квартиры истец оформил квартиру в свою собственность, снялся с регистрационного учета из спорной квартиры непосредственно перед заключением оспариваемого договора. Передача денежных средств в счет оплаты приобретенной квартиры подтверждается распиской и самими сторонами сделки.

Существенные условия договора об ипотеке не согласованы, что исключает возможность применения к отношениям сторон положений п.2 ст. 170 ГК РФ, предписывающих применять к отношениям сторон правила, относящиеся к сделке, которую стороны в действительности имели в виду.

Суд не принял и довод истца, что Э.С. квартира не передавалась. Так как истец лично передал документы для регистрации права собственности ответчика. Ответчик пояснял, что приобрел квартиру не для личного проживания, а в качестве вложения денежных средств в целях получения прибыли, аналогичная схема сделки использовалась им неоднократно. Факт заключения договора аренды с правом выкупа спорной квартиры, имеет целью извлечение прибыли из вложения в недвижимость, что требованиям закона не противоречит и не свидетельствует о не заключении договора. Более того, сразу после невнесения очередного платежа, ответчик реализовал свои правомочия собственника, потребовал расторжения договора аренды.

Доводы о необоснованно высоком размере арендной платы суд не принял, поскольку договор аренды предполагал выкуп спорной квартиры, а выкупная цена по договору ниже той, за которую ответчик ее приобрел. А указанное обстоятельство свидетельствует, что арендные платежи предполагали частичное погашение выкупной цены, как это следует и из договора.

При таких обстоятельствах суд не установилоснований для признания недействительным договора купли-продажи по мотиву притворности.

Вторым самостоятельным основанием недействительности договора купли- продажи квартиры истец указывал на злоупотребление правом. По мнению истца, ответчик знал, что истец не сможет выиграть денежные средства на рынке Форекс и не сможет обратно выкупить квартиру, приобрел квартиру на крайне невыгодных для истца условиях - по заниженной цене. Кроме того, полагал, что о злоупотреблении свидетельствует личное отсутствие ответчика при подписании договора и сдаче документов в Росреестре.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Согласно п.3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась - кабальная.

Положения ст. 179 ГК РФ предусматривают, что элементы кабальности сделки (стечение тяжелых личных обстоятельств, совершение сделки на крайне невыгодных для себя условиях) должны присутствовать в момент ее совершения и быть известны другой стороне, которая при заключении сделки воспользовалась данными обстоятельствами. Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, сознательное использовании второй стороной эти обстоятельств.

Только при наличии совокупности всех указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

Согласно ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поэтому суд решил, что истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых спорный договор мог быть квалифицирован как кабальная сделка и признан недействительным по этому основанию.

Так, в подтверждение своих доводов истец ссылается на то, что рыночная стоимость квартиры составляет 2.141.000 руб., а согласно оспариваемому договору стоимость квартиры составила всего 750.000 рублей.

Общеизвестно, что цена договора определяется путем согласования цены спроса и цены предложения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, в договоре (пункт 4) стороны подтвердили, что им известно о рыночной цене договора, а истец подтвердил, что сделка не является для него кабальной. Представитель ответчика в судебном заседании указала, что цена обусловлена, во-первых плачевным состоянием квартиры, требующей капитального ремонта, во-вторых возможностью ее последующего выкупа, что было необходимо истцу.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Поэтому суд посчитал, что ничто, кроме отсутствия предложений со стороны приобретателей не ограничивало право истца заключить договор на иных условиях.

Но суду не было представлено доказательств совершения в тот же период сделок с квартирами аналогичного свойства по цене, которая существенно превышает цену оспариваемого договора, что исключило возможность провести сравнение и сделать вывод о чрезмерном занижении цены, ввиду чего суд посчитал, что отсутствуют основания и для признания договора заключенным по чрезмерно заниженной цене.

Довод истца о наличии у него желания играть на рынке Форекс и отсутствии возможности исполнения договора аренды с выкупом в виду отсутствия знаний по торговле на бирже, не является достаточным основанием для признания сделки заключенной со злоупотреблением правом и возложения на вторую сторону договора негативных последствий необдуманного поведения истца. Поскольку желание играть на бирже, на что ссылается истец, не является одномоментно возникшим обстоятельством, которое поставило его в ситуацию, требующую незамедлительного принятия решения, без права выбора.

Напротив, указанная ситуация складывалась на протяжении длительного периода с начала лета 2015, на что указывал сам истец и позволяло ему, действуя добросовестно, с должной заботливостью и осмотрительностью, принять необходимые меры, в том числе путем разумного распоряжения собственностью, т.к. истец имеет высшее образование, является преподавателем в высшем учебном заведении, что предлагает достаточный знаний для рассудительного поведения.

Доводы истца о том, что ответчик не присутствовал при совершении сделки, опровергается его личными пояснениями, данными в судебном заседании, более того, из материалов регистрационного дела следует, что ответчиком было лично подано заявление регистратору на выезде о регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, поскольку истцом не представлено доказательств неправомерности поведения ответчика при заключении оспариваемого договора, суд посчитал, что отсутствуют и основания для признания договора купли-продажи, заключенным с нарушением ст.10 ГК РФ.

То обстоятельство, что в договоре не имеется сведений о сохранении за истцом права пользования жилым помещением, не противоречит последующему заключению договора аренды, на основании которого у истца могло возникнуть право временного пользования помещением.

Оспаривая договор аренды, истец ссылался на то, что Э.С. не имел права распоряжаться спорной квартирой, так как права собственника не приобрел.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

Согласно ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. Кроме того, в настоящее время договор аренды собственником расторгнут.

Судебная коллегия согласная с данными выводами суда первой инстанции, т.к. они соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям норм материального права и считает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения, поскольку все они уже были предметом исследования и оснований для иной их оценки не имеется, либо основаны на неправильном толковании норм материального права и не были доказаны в суде.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда, г. Новосибирска от "06 апреля 2016 года" -оставить без изменения, а апелляционную жалобу П.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: