Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 июня 2016 г. по делу N 33-6444/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Белик Н.В.,

судей областного суда Печко А.В., Дмитриевой Л.А.,

при секретаре Гулевской К.И.

с участием прокурора Довыденко Н.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске "28 июня 2016 года" гражданское дело по апелляционной жалобе М.К. на решение Октябрьского районного суда, г. Новосибирска от "08 апреля 2016 года", которым было изъято путем выкупа Мэрией г. Новосибирска квартира N площадью 39,3 кв.м, по "адрес" и земельный участок (в соответствующей площади помещений доли в праве собственности) площадью 1004 кв.м по адресу: "адрес" у М.К. с выплатой ей компенсации в размере 4.744.614 рублей.

Прекратить право собственности М.К. на "адрес" площадью 39,3 кв.м, по "адрес" и право общей долевой собственности на земельный участок площадью 1004 кв.м по адресу: "адрес".

Выселить М.К. из квартиры N7 2 площадью 39,3 кв.м, по "адрес" без предоставления иного жилого помещения.

Признать право собственности за муниципальным образованием "адрес" площадью 39,3 кв.м, по "адрес" в "адрес" и земельный участок площадью 1004 кв.м, по адресу: "адрес"

Взыскать с М.К. госпошлину в доход федерального бюджета в размере 33 123 рубля 07 копеек.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Печко А.В., объяснения М.К. и ее представителя, объяснения представителя Мэрии "адрес", заключение прокурора, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мэрия "адрес" обратилась с иском к М.К. об изъятии путем выкупа "адрес" площадью 39,3 кв.м, по "адрес" и земельный участок (в соответствующей площади помещений доли в праве собственности) площадью 1004 кв.м по адресу: "адрес" у М.К. с выплатой ей компенсации в размере 4.744.614 рублей; просила прекратить право собственности М.К. на "адрес" площадью 39,3 кв.м, по "адрес" в "адрес" и права общей долевой собственности на земельный участок площадью 1004 кв.м; выселить М.К. из указанной квартиры без предоставления иного жилого помещения; признать право собственности за муниципальным образованием г. Новосибирск на квартиру и земельный участок.

В обоснование указала, что М.К. является собственником "адрес", находящейся в трехквартирном бревенчатом одноэтажном жилом доме постройки 19 века, являющемся объектом культурного наследия, расположенном по адресу: "адрес", а также собственником земельного участка площадью 1004 кв.м, на котором расположен указанный дом.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии N от 05.12.2013г. указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, в связи с чем, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ 28.03.2014г. в адрес ответчика истцом было направлено требование N об участии в реконструкции жилого дома в срок до 01.05.2014г. Однако в установленный в требовании срок реконструкция дома собственниками произведена не была, в связи с чем Мэрией г. Новосибирска было вынесено постановление от 29.10.2014г. N об изъятии путем выкупа принадлежащего ответчику жилого помещения и земельного участка, на котором расположен жилой дом, и стоимость принадлежащего ответчику жилого помещения и доли в земельном участке специалистами ООО "ЛЕКС" была оценена в сумме 3.622 410 рублей. Ответчик отказалась от выкупа истцом принадлежащего ответчику имущества, поскольку не согласная с установленной истцом стоимостью выкупаемого имущества.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

М.К. в апелляционной жалобе просит решение изменить в части выплаты М.К. компенсации за изъятую путем выкупа квартиру и принять новое решение, которым установить компенсацию в размере 5.632.364 рублей.

Так как суд незаконно определилвыкупную цену квартиры с учетом износа дома, не применив при этом ч.7 ст.32 ЖК РФ, учитывая, что истцом не представлены сведения о том, что в доме, в котором расположена спорная квартира, когда-либо проводился капитальный ремонт. Сам истец допустил износ дома до приватизации квартир в нем, что подтверждается приложенным им заключением экспертизы ООО "ЛЕКС", согласно которого в 1989 году физический износ дома составил 70%. При таких обстоятельствах имеются все основания для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения согласно ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Кроме того апеллянтом указано на противоречие материалам дела выводов суда о том, что ответчик отказался нести бремя по содержанию спорной квартиры. Вопрос надлежащего содержания квартиры ответчиком в ходе судебного разбирательства не исследовался, в связи с чем, ответчиком не представлялись соответствующие доказательства. Ответчик не согласна с выводом суда об отсутствии доказательств внесения платежей на капитальный ремонт, поскольку дом с износом свыше 70% не может быть включен в программу капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, а значит, обязанность оплаты соответствующих платежей у ответчика отсутствовала. Довод истца о необходимости заключения договора найма для освобождения от обязанности по несению платежей за капитальный ремонт основан на неверном толковании Обзора судебной практики Верховного суда от 29 апреля 2014 года. Выкупная цена квартиры в размере 196.200 рублей, определенная судом является недостаточной для приобретения ответчицей аналогичного жилья без несения дополнительных расходов, цена должна определяться исходя из стоимости квартиры без учета износа дома.

Истцом поданы возражения на апелляционную жалобу.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что М.К. является собственником "адрес", находящейся в трехквартирном бревенчатом одноэтажном жилом доме постройки 19 века, являющемся объектом культурного наследия, расположенном по адресу: "адрес", а также собственником земельного участка площадью 1004 кв.м., на котором расположен указанный дом, пропорционально площади принадлежащего ответчику жилого помещения, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

05.12.2013г. в соответствии с заключением межведомственной комиссии N° 363 указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим реконструкции.

28.03.2014г. в адрес ответчика истцом было направлено требование N° 28/8- 00963 об участии в реконструкции жилого дома в срок до 01.05.2014г.

29.10.2014г. в связи с фактическим отказом ответчика от участия в реконструкции дома, в установленный в требовании срок реконструкция дома собственниками произведена не была, Мэрией "адрес" было вынесено постановление N об изъятии путем выкупа принадлежащего ответчику жилого помещения и земельного участка, на котором расположен жилой дом и стоимость принадлежащего ответчику жилого помещения и доли в земельном участке специалистами ООО "ЛЕКС" была оценена в сумме 3.622.410 рублей.

16.01.2015 г. ответчик предложила выкупить принадлежащую ей "адрес" по адресу: "адрес" за 6.934.245 рублей.

Согласно п.1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Согласно абз. 10 п. 2 ч. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильной дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно ч.3 ст. 5 Земельного кодекса РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно п.3 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Суд посчитал, что истцом соблюден порядок уведомления ответчика.

В соответствии со ст. 55 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 настоящего Кодекса (п.1). Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п.2). Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством (п.3).

Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (п.1).

В соответствии со ст. 279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (п.1). Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (п.2). Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п.З). Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного \частка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (п.4).

В соответствии со ст. 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации илимуниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (п.1). При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п.2). По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (п.З).

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (п. 1). Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством (п.2). Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.З). Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п.4). Собственник жилого помещения, подчежагцего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (п.5). Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (п.6). При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п.7).

В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В соответствии п.2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003г. N 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Согласно п.1 данных Правил убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Согласно п.7 указанных Правил предусмотрено, что при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

при определении размера цены выкупаемого имущества и размера убытков, причиненных ответчику в связи с изъятием имущества, в соответствии с требованиями ст. 56-60 и 67 ГПК РФ, суд исходил из следующего.

Согласно выводам проведенной по делу судебной товароведческой экспертизы рыночная стоимость спорной квартиры без учета износа составляет 1.083.950 рублей, а с учетом износа 196.200 рублей (которую ответчица и заплатила фактически по

договору купли-продажи этой квартиры в 2000 году), рыночная стоимость доли спорного земельного участка составляет 4.348.700 рублей, таким образом суд определилсреднерыночную величину убытков ответчика, связанных с изъятием спорной квартиры и земельного участка в размере 199.714 рублей.

При таких обстоятельствах, суд установил(согласно результатов экспертизы) выкупную стоимость спорной квартиры 196.200 рублей, земельного участка 4.348.700 рублей, и убытки в размере 199.714 рублей, а всего: 4.744 614 рублей.

При этом суд не принял доводы ответчика, что величина выкупной стоимости спорной квартиры должна быть установлена без учета износа и в размер убытков ответчика должен быть увеличен пропорционально доли накопленных платежей на капитальный ремонт, находящихся на специальном счете, поскольку износ квартиры отражает ее фактическое состояние, т.к. основанием для подачи иска явился фактический отказ ответчика нести бремя по содержанию спорной квартиры, а также учитывая, что доказательств, подтверждающих факт несения убытков ввиду изъятия не доказан, а установление выкупной стоимости без учета износа и включения в убытки части платежей за капитальный ремонт, является неосновательным обогащением для нового собственника приобретшего квартиру с учетом износа и без учета платежей на капитальный ремонт.

Суд прекратил право общей долевой собственности ответчика на вышеуказанный земельный участок и находящуюся в расположенном на указанном земельном участке двухквартирном жилом доме принадлежащую ответчику квартиру, и признал право собственности на спорную квартиру и долю в спорной участке за истцом, и поскольку между истцом как за лицом, за которым суд признает право собственности на спорное имущество и ответчиком, право собственности которого на спорное имущество судом прекращено, не имеется отношений основанных на ЖК РФ, суд на основании ст. 304 ГК РФ выселлил ответчика из спорной квартиры без предоставления иного помещения.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, суд взыскал с ответчика в пользу федерального бюджета государственную пошлины в размере 33.123 рубля 07 копеек.

Судебная коллегия согласная с данными выводами суда первой инстанции, т.к. они соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям норм материального, процессуального права и считает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения, поскольку все они уже были предметом исследования и оснований для иной их оценки не имеется, либо основаны на неправильном толковании норм материального права.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда, г. Новосибирска от "08 апреля 2016 года" - оставить без изменения, а апелляционную жалобу М.К. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: