Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 25 мая 2016 г. по делу N 33-2154/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Губаревой С.А.,

судей Арслановой Е.А., Ярадаева А.В.,

при секретаре Ивановой М.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Быкова Е.Н. к Абрамовой Р.А., Акционерному обществу "Тандер" о возложении обязанности освободить земельный участок путем демонтажа торгового объекта и приведения земельного участка в первоначальное положение в течение тридцати дней после вступления решения суда в законную силу, поступившее по апелляционной жалобе Быкова Е.Н. на решение Вурнарского районного суда Чувашской Республики от 4 февраля 2016 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Быкова Е.Н. к Абрамовой Р.А., АО "Тандер" об обязании АО "Тандер", Абрамову Р.А. освободить земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", путем демонтажа торгового объекта и приведения земельного участка в первоначальное положение в течение тридцати дней после вступления решения суда в законную силу, отказать.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Быков Е.Н. обратился с уточненным иском в суд к АО "Тандер", Абрамовой Е.И. о возложении на ответчиков обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", путем демонтажа торгового объекта и приведения земельного участка в первоначальное положение в течение тридцати дней после вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы следующим.

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по вышеназванному адресу, приобретен Быковым Е.Н. по договору купли-продажи, заключенному по результатам аукциона, состоявшегося 13 июня 2013 года вместе с соседним земельным участком, с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. метров. В последующем выяснилось, что на земельном участке с кадастровым номером N возведено нежилое строение, помещения в котором принадлежат ответчикам. Нахождение торгового объекта на принадлежащем ему земельном участке нарушает его права, в связи с чем он, руководствуясь положениями ст.ст. 304, 305 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 60,62, 76 Земельного кодекса РФ, обратился в суд с вышеназванными требованиями.

Судом постановлено вышеизложенное решение, которым в удовлетворении исковых требований Быкова Е.Н. отказано в полном объеме. С данным решением Быков Е.Н. не согласился, в своей апелляционной жалобе он просит решение отменить по мотиву его незаконности и необоснованности. В обоснование своей жалобы истец указывает на то, что договор аренды земельного участка заключен в период введения процедуры внешнего управления в отношении индивидуального предпринимателя А.А., в то время как ст. 64 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает возможность заключения таких сделок только с согласия конкурсного управляющего, которого А.А. получено не было.

Проверив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу в пределах заявленных в ней доводов, выслушав истца Быкова Е.Н., поддержавшего свою жалобу, представителей ответчиков Абрамовой Р.А. - Артемьева М.Н. и АО "Тандер" - Платанова В.М. и Падюкина Э.В., просивших отказать в удовлетворении жалобы истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении иска, суд сослался на то, что при покупке помещений в спорном строении, в силу положений ст.ст. 35, 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к его правообладателям перешло право пользования земельным участком на тех же основаниях и условиях, которыми обладал и предыдущий собственник, а также на то, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды земельного участка (ст. 617 ГК РФ).

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства и содержания здания, расположенный по адресу: "адрес", ранее принадлежал А.А. (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12 сентября 2012 года на л.д. 98).

На данном земельном участке, арендованном у А.А. по договору аренды от 15 января 2012 года, С.А. возведено здание нежилого назначения, зарегистрированное ею на праве собственности. Впоследствии помещения в здании были ею проданы, и в настоящее время их собственниками являются ответчики. АО "Тандер" принадлежит помещение N 3, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенное на первом этаже здания, а остальные помещения принадлежат Абрамовой Р.А.

Земельный участок с кадастровым номером N был выставлен конкурсным управляющим на продажу в рамках мероприятий по банкротству Индивидуального предпринимателя А.А.

По итогам проведенного в электронной форме аукциона Быков Е.Н. был признан его победителем, с ним 4 июня 2013 года был заключен договор купли-продажи N1 спорного земельного участка, стоимостью "данные изъяты" рублей. Право собственности Быкова Е.Н. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Поскольку, по мнению Быкова Е.Н., нахождение на его земельном участке торгового объекта, принадлежащего другому лицу, нарушает его права, он обратился в суд с вышеназванным иском.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Настаивая на необоснованности требований истца, сторона ответчиков ссылается на то, что договор аренды между собственником земельного участка и собственниками помещений в спорном строении не расторгнут, не признан недействительным. Поскольку договор аренды продолжает свое действие, у собственника земельного участка нет оснований для предъявления требований о сносе здания.

Судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных стороной ответчика возражений.

Договор аренды спорного земельного участка был заключен между его собственником А.А. и арендатором С.А. 15 января 2012 года, с условием ежемесячной арендной платы в размере "данные изъяты" рублей, на срок до 30 декабря 2012 года с возможной последующей пролонгацией договора. Договор заключен с целью "строительства и содержания здания в соответствии с градостроительной документацией", при этом по условиям договора аренды (п. 4) после ввода объекта в эксплуатацию право собственности на указанный объект недвижимости возникает у арендатора.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды по истечении срока аренды не продлевался. Однако, в силу положений ст. 621 ГК РФ, предусматривающей преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, учитывая, что земельный участок после 30 декабря 2012 года использовался арендатором при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Законом установлен порядок расторжения возобновленного на неопределенный срок договора, но доказательств отказа сторон от договора аренды от 15 января 2012 года в установленном законом порядке в материалы дела не представлено.

Согласно ч. 2 ст. 609, ст. 433 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Однако, согласно ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом закон не содержит требований о государственной регистрации договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок.

Суду ответчиками представлены платежные документы, свидетельствующие о внесении ими на депозит нотариуса денежных средств в счет уплаты ими арендной платы по договору аренды от 15 января 2012 года, возобновленному на неопределенный срок, на имя нового собственника Быкова Е.Н.

Объект недвижимого имущества был введен в эксплуатацию 23 ноября 2012 года, зарегистрирован на праве собственности за С.А. 13 декабря 2012 года, продан по договору купли-продажи ЗАО "Тандер" 14 января 2013 года, другим покупателям - 22 января 2013 года и 21 февраля 2013 года. То есть на дату проведения аукциона и на дату заключения договора купли-продажи земельного участка, то есть 3 и 4 июня 2013 года, на спорном земельном участке уже имелся законченный строительством объект недвижимого имущества, права на помещения в котором были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка был заключен в надлежащей форме на неопределенный срок и продолжает свое действие после перехода права к его новому собственнику.

Поскольку требований о расторжении договора аренды, о признании данного договора недействительным не заявлялось, и объем имеющихся у арендатора прав пользования земельным участком сохраняется при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, оснований для удовлетворения требований нового собственника о сносе здания, у суда не имелось.

Более того, статьей 272 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, и недостижении соглашения между собственником участка и собственником недвижимого имущества о правах на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом. Собственник земельного участка при этом вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости.

Однако в силу абз. 3 ч. 2 ст. 272 ГК РФ, в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может либо признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, даже при прекращении арендных отношений, вопрос о сносе строений может быть поставлен арендодателем только при отсутствии условий, исключающих возможность такого сноса, указанных в абз. 3 ч. 2 ст. 272 ГК РФ.

Приобретая земельный участок, с учетом его назначения: для строительства и содержания здания, и в соответствии с положениями ст.10 ГК РФ истец, при необходимой степени заботливости, должен был выяснить его границы и убедиться в отсутствии на нем какого-либо недвижимого имущества третьих лиц. Ссылка Быкова Е.Н. на то, что при приобретении земельного участка он ничего не знал о находящемся на нем строении, не может быть принята судебной коллегией во внимание. Как правильно указал суд первой инстанции, при достаточной осмотрительности приобретателя земельного участка по договору вопрос об обременении земельного участка строением должен был быть выяснен покупателем до заключения договора.

Также неубедительными суд находит доводы подателя жалобы о том, что в силу законодательства о несостоятельности (банкротстве) собственник земельного участка в период внешнего управления его имуществом не вправе был передавать земельный участок в аренду.

Действительно, частью 2 ст. 64 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена необходимость получения органами управления должника согласия временного управляющего на совершение в числе прочих сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения.

Однако, само по себе указанное правило не свидетельствует о недействительности заключенного договора аренды. В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, то есть доказать недействительность договора аренды, как сделки, нарушающей положения ч. 2 ст. 64 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", можно только в судебном порядке.

Между тем, сведений о наличии судебного решения, устанавливающего недействительность договора аренды, как и доказательств, обосновывающих этот довод, истец суду не представил, соответствующих требований не заявлял, в связи с чем этот довод жалобы не принимается судебной коллегией во внимание.

Выводы суда первой инстанции по исковым требованиям в решении правильно мотивированы со ссылкой на представленные доказательства и нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Судебная коллегия учитывает, что истец не лишен возможности иными способами защитить свои нарушенные права, в том числе путем оспаривания сделки в случае введения его в заблуждение относительно обременений земельного участка (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Быкова Е.Н. на решение Вурнарского районного суда Чувашской Республики от 4 февраля 2016 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий С.А. Губарева

Судьи: Е.А. Арсланова

А.В. Ярадаев