Апелляционное определение Московского городского суда от 02 июня 2016 г. N 33-10976/16

дата Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.,

судей Михайловой Р.Б., Федерякиной М.А.,

при секретаре Илькине А.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.

дело по апелляционным жалобам фио, фио, фио А.Н. , наименование организации на решение Хамовнического районного суда адрес от дата , которым постановлено:

В удовлетворении исков фио , фио фио , фио к фио , наименование организации, наименование организации о признании недействительным зарегистрированного права собственности , признании права общей долевой собственности и признании права собственности за каждым на доли , истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договоров, признании недействительным зарегистрированных прав отказать.

установила:

Истцы фио, фио, фио А.Н. обратились в суд с исковыми требованиями к ответчику фио о признании недействительным в силу ничтожности договора инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой в части предоставления нежилых помещений , признании недействительным зарегистрированного права собственности , признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Москва , адрес , на четыре нежилых помещения , признании права собственности за каждым в праве общей собственности , возложении обязанности не чинить препятствий , сославшись на то, что в дата им , истцам, стало известно о том, что часть помещений , в силу закона являющихся общим имуществом собственников помещений , оформлены в собственность ответчика фио, что нарушает их права, как собственников квартир в многоквартирном доме.

Решением Хамовнического районного суда адрес от дата исковые требования были удовлетворены частично: признан недействительным в силу ничтожности договор инвестирования в четвертой редакции от дата, дополнительное соглашение N 1 к указанному договору от дата, дополнение к приложению N 1 к договору инвестирования в части предоставления фио нежилых помещений ; признано право общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома на нежилые помещения ; на фио возложена обязанность не чинить препятствия собственникам жилых помещений в пользовании нежилыми помещениями.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата указанное решение оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от дата вышеуказанные судебные постановления отменены , дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

дата истцы фио, фио, фиоН. обратились в суд с иском к ответчикам фио, наименование организации о признании недействительными в силу ничтожности сделок по отчуждению фио ответчику наименование организации четырех нежилых помещений и признании недействительным зарегистрированного права наименование организации на эти помещения, а также о признании недействительной ипотеки двух нежилых помещений и погашении записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , ссылаясь на то, что решением Хамовнического районного суда адрес от дата на спорные помещения признано право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома, в связи с чем ответчик фионе имел права на отчуждение общего имущества.

дата истцы фио, фио, фиоН. обратились в суд с иском к ответчику фио о признании права общей долевой собственности собственников помещений на 9 нежилых помещений , признании недействительным в силу ничтожности сделки, на основании которой возникло право собственности ответчика на спорные нежилые помещении ; об обязании ответчика не чинить собственникам помещений дома препятствий во владении , пользовании и распоряжении общим имуществом. К участию в деле в качестве ответчика привлечено наименование организации.

дата истцы фио, фио, фиоН. обратились в суд с иском к ответчику фио о признании права общей долевой собственности на 30 нежилых помещений , признании за каждым из истцов права на 0, 013 доли в праве общей собственности в спорных нежилых помещениях , истребовании из чужого незаконного владения фио спорных нежилых помещений, признании недействительным зарегистрированного на фио права собственности на спорные нежилые помещения.

Все указанные иски объединены в одно производство.

В судебном заседании суда первой инстанции представители истцов фио, фиоН. и фио исковые требования поддержали с учетом уточнений , просили признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, на 43 нежилых помещения ; истребовать из чужого незаконного владения ответчика фио 43 нежилых помещения ; признать недействительным зарегистрированное право фио на 39 нежилых помещений ; признать недействительным в силу ничтожности 4 договора купли-продажи нежилых помещений, заключенных между ответчиками фио и наименование организации ; признать недействительной ипотеку в силу закона на 2 нежилых помещения.

Ответчики возражали против удовлетворения исковых требований , заявили о применении срока исковой давности по исковым требованиям в части помещений, право собственности на которые было зарегистрировано дата, а также помещений , входящих в состав принадлежащей ответчику квартиры N47 (л.д. телефон том 10).

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, наименование организации считали исковые требования подлежащими удовлетворению, полагали, что спорные помещения должны находиться в общей долевой собственности.

Представители третьих лиц ОАО " Сбербанк России" и фио считали исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица наименование организации в судебное заседание явился, представил письменный отзыв, однако, после перерыва в зал судебного заседания не явился.

Представитель третьего лица ГУП МосгорБТИ в судебное заседание не явился, извещен.

Суд постановил вышеуказанное решение , об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят истцы фио, фио, фиоН., полагая решение незаконным и необоснованным, поскольку судом нарушены нормы материального права, суд не учел, что в соответствии с проектной документацией и первичной технической инвентаризацией от дата спорные помещения относятся к общему имуществу дома; техническая инвентаризация дата , которой было изменено назначение помещений, признана недействительной определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата; вывод суда первой инстанции о том, что спорные помещения не относятся к общему имуществу дома, не соответствует фактическим обстоятельствам дела; нахождение спорного имущества в собственности ответчиков нарушает права собственников помещений дома, поскольку вследствие нахождения спорного имущества во владении ответчиков, дом не подключен к системе городского водоснабжения, водоснабжение дома осуществляется только из артезианской скважины, которая принадлежит наименование организации, в доме не функционируют системы пожаротушения и вентиляции.

наименование организации по доводам апелляционной жалобы просит отменить решение по тем основаниям, что принадлежность спорного имущества к общему имуществу дома подтверждается проектной и технической документацией дома, указывает на неправильность вывода суда первой инстанции о том, что спорное имуществе не является общим имуществом дома.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата в редакции апелляционного определения об исправлении описки от дата решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение , которым исковые требования удовлетворены частично.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от дата апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата в редакции определения об исправлении описки от дата отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционные жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается , что истцы фио, фио , фио А.Н. являются собственниками квартир NN34, 41, 42 , соответственно , в доме по адресу: Москва, адрес.

Спорными являются следующие помещения, расположенные в доме по указанному адресу:

1. Нежилое помещение площадью 38,3 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N1, кадастровый номер телефон/028/телефон;

2. Нежилое помещение площадью 22 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N22, кадастровый номер телефон/028/телефон;

3. Нежилое помещение площадью 83 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N11, кадастровый номер телефон/007/телефон;

4. Нежилое помещение площадью 0,5 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната 8, кадастровый номер телефон/007/телефон;

5. Нежилое помещение площадью 5,2 кв.м., этаж 1, помещение IV, комната N1 кадастровый номер телефон/008/телефон;

6. Нежилое помещение площадью 9,8 кв.м., этаж 1, помещение II, комната N1, кадастровый номер телефон/008/телефон;

7. Нежилое помещение площадью 1,9 кв.м., этаж 1, помещение IV, комната N2 кадастровый номер телефон/008/телефон;

8. Нежилое помещение площадью 11,3 кв.м., этаж технический, комната NIII (I), кадастровый номер телефон/090/телефон;

9. Нежилое помещение площадью 1,2 кв.м., этаж 1, помещение V, комната N2, кадастровый номер телефон/008/телефон;

10. Нежилое помещение площадью 8,3 кв.м., этаж 1, помещение V, комната N1, кадастровый номер телефон/008/телефон;

11. Нежилое помещение площадью 16,9 кв.м., этаж цокольный, помещение VII, комната N27, кадастровый номер телефон/090/телефон;

12. Нежилое помещение площадью 9,9 кв.м., этаж цокольный, помещение II, комната N 1, кадастровый номер телефон/008/телефон;

13. Нежилое помещение площадью 7,4 кв.м., этаж цокольный, помещение I, комната N6, кадастровый номер телефон/028/телефон;

14. Нежилое помещение площадью 77,5 кв.м., этаж подземный, помещение I, кадастровый номер телефон/028/телефон;

15. Нежилое помещение площадью 6,5 кв.м., этаж подземный, помещение I, комната N5, кадастровый номер телефон/007/телефон;

16. Нежилое помещение площадью 7,3 кв.м., этаж подземный, помещение II, комната N1, кадастровый номер телефон/007/телефон;

17. Нежилое помещение площадью 77,1 кв.м., этаж подземный, помещение II, комната N2, кадастровый номер телефон/007/телефон;

18. Нежилое помещение площадью 10,7 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N10, кадастровый номер телефон/007/телефон;

19. Нежилое помещение площадью 8,3 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N24, кадастровый номер телефон/007/телефон;

20. Нежилое помещение площадью 10,9 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N27, кадастровый номер телефон/007/телефон;

21. Нежилое помещение площадью 0,8 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N28, кадастровый номер телефон/007/телефон;

22. Нежилое помещение площадью 0,7 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N29, кадастровый номер телефон/007/телефон;

23. Нежилое помещение площадью 121 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната, кадастровый номер телефон/028/телефон;

24. Нежилое помещение площадью 5,4 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N32, кадастровый номер телефон/008/телефон;

25. Нежилое помещение площадью 11,8 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N36, кадастровый номер телефон/008/телефон;

26. Нежилое помещение площадью 16,6 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N36, кадастровый номер телефон/008/телефон;

27. Нежилое помещение площадью 66,9 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната 45, кадастровый номер телефон/028/телефон;

28. Нежилое помещение площадью 20,8 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N51, кадастровый номер телефон/028/телефон;

29. Нежилое помещение площадью 1,9 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N54, кадастровый номер телефон/028/телефон;

30. Нежилое помещение площадью 43,1 кв.м., этаж 1, помещение III, комната N55, кадастровый номер телефон/008/телефон;

31. Нежилое помещение площадью 17,2 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N62, кадастровый номер телефон/028/телефон;

32. Нежилое помещение площадью 3,3 кв.м., этаж 1, помещение III, комната N 1, кадастровый номер телефон/028/телефон;

33. Нежилое помещение площадью 16 кв.м., этаж 10, помещение I (2), комната, кадастровый номер телефон/023/телефон;

34. Нежилое помещение площадью 12,7 кв.м., этаж 10, помещение I (1), комната, кадастровый номер телефон/023/телефон;

35. Нежилое помещение площадью 110,5 кв.м., этаж 10, помещение II (2), III (1), II (1) кадастровый номер телефон/028/телефон;

36. Помещения, входящие в состав нежилого помещения площадью 149,6 кв.м., этаж 9 помещение I комната В, этаж 10, помещение I комнаты N1-2, 7, этаж 11 помещение I, комната N1, кадастровый номер 77-77-/12/028/телефон;

37. Помещения, входящие в состав квартиры N47, кадастровый номер телефон/208/телефон.

Собственником всех спорных помещений за исключением четырех помещений является ответчик фио

Собственником четырех помещений является ответчик наименование организации:

4. Нежилое помещение площадью 0,5 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната 8, кадастровый номер телефон/007/телефон.

В отношении двух из этих помещений площадью 38,3 кв.м. и 83 кв.м. в ЕГРП имеется запись об ограничении (обременении) права ипотекой в силу закона, залогодержателем является фио

Для защиты своих прав истцы заявили требования о признании права долевой собственности на спорное имущество , как на общее имущество дома, об истребовании этого имущества из владения ответчиков , об оспаривании сделок купли-продажи и признании обременения отсутствующим.

Так, истцы оспаривают зарегистрированное право ответчиков на спорные помещения, по тем основаниям , что все спорные помещения в силу закона относятся к общему имуществу дома. Кроме того, истцы оспаривают действительность сделок купли-продажи четырех помещений, а также наличие обременения права в отношении двух помещений: нежилого помещения площадью 38,3 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N1, кадастровый номер телефон/028/телефон; нежилого помещения площадью 83 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N11, кадастровый номер телефон/007/телефон.

Как усматривается из материалов дела , Постановлением Правительства адрес от дата N 527 наименование организации предоставлен в пользование земельный участок по адресу: Москва , вл.8-10 адрес под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой сроком на 49 лет. Согласно пункту 4 Постановления , наименование организации подлежали передаче в собственность 100 % площадей построенного комплекса , в том числе и жилые помещения. Доля городской собственности отсутствует.

В соответствии с условиями договора инвестирования в четвертой редакции от дата, заключенного между фио (инвестор) и наименование организации (заказчик-застройщик), в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса инвестор инвестирует необходимые средства, а заказчик-застройщик обязуется по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в размере 1.470 кв. м жилой и 1.340 кв. м нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа.

дата между фио и наименование организации заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору инвестирования, в соответствии с которым была увеличена площадь передаваемых инвестору площадей в отношении нежилых помещений до 4.336 кв. м.

дата между фио и наименование организации подписаны приложение N 1 к договору инвестирования и дополнение к приложению N 1, которыми утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору (фио), в том числе помещений, в отношении которых возник спор.

Решением приемочной комиссии от дата жилищно-административный комплекс с подземной автостоянкой был принят в эксплуатацию.

дата между фио и наименование организации подписан акт приема-передачи нежилых помещений, а дата подписан акт реализации N6 договора инвестирования строительства жилищно-административного комплекса.

В собственность ответчика фио оформлены все вышеперечисленные спорные помещения.

Право собственности фио на помещения, вошедшие в состав квартиры N47, было оформлено в дата

Право собственности фио на остальные помещения было оформлено в 2010 г.: на часть помещений дата, на часть помещений 10 июня 2010 г.

По четырем договорам купли-продажи от 10 августа 2010 г. фио продал четыре нежилых помещения наименование организации:

Государственная регистрация права собственности наименование организации на указанные четыре нежилых помещения произведена дата

В ЕГРП также имеется запись о наличии ограничений (обременения) права на два из четырех помещений, проданных фио наименование организации, - ипотека в силу закона, залогодержатель фио: нежилое помещение площадью 38,3 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N1, кадастровый номер телефон/028/телефон;

нежилое помещение площадью 83 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N11, кадастровый номер телефон/007/телефон.

Разрешая спор , отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик фио приобрел право собственности на спорные объекты на законных основаниях, как на новые объекты, созданные в результате инвестиционной деятельности. Право собственности фио было зарегистрировано в установленном законом порядке. Как собственник помещений, фио был вправе распорядится частью этих помещений, продав их наименование организации. При этом суд исходил из того, что спорные помещения не относятся к общему имуществу дома.

Однако , с данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя ввиду следующего.

В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации от дата N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения фио и наименование организации договора инвестирования, общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являлись предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования ( часть 1).

Общее имущество кондоминиума находилось в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежало отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминимума ( часть 2 статьи 8).

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, в редакции, действующей на момент регистрации права собственности фио на спорные помещения в 2006 и 2010 годах, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме , не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме , в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы , лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации , иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование ( технические подвалы) , а также крыши , ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома , механическое , электрическое , санитарно-техническое и иное оборудование , находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок , на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты , расположенные на указанном земельном участке ( далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют , пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома ( статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом , исходя из положений вышеприведенных правовых норм , граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Проанализировав собранные по делу доказательства , в том числе имеющуюся в материалах дела проектную и техническую документацию , сведения технической инвентаризации дома за дата , объяснения сторон, учитывая расположение спорных помещений внутри дома , их функциональное назначение , фактическое использование в целях обслуживания дома, наличие в помещениях технического оборудования, учитывая экспликацию, составленную на основании обследовании , проведенного дата, представленную в суд апелляционной инстанции вместе с поэтажными планами, судебная коллегия приходит к выводу , что спорные помещения относятся к общему имуществу дома.

Определением суда от дата по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза в отношении 13 из 43 спорных помещений.

Из заключения эксперта следует, что из помещений , по которым проводилась экспертиза , 8 имеют назначение " помещение подсобное" , 2 - " санузел", 3 - "комната дежурных". В некоторых помещениях установлено техническое оборудование , часть из которых функционирует , а часть находится в нерабочем состоянии.

Указанное заключение экспертизы не является основанием к отказу в иске.

Как видно из материалов дела, выводы экспертов в отношении спорных помещений , поименованных ими , как " подсобные" , основаны на инвентаризации наименование организации от дата, которая к моменту проведения экспертизы была признана недействительной судебным постановлением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата, которое ответчиком оспорено не было.

Данное заключение экспертизы противоречит материалам дела, в том числе представленной в суд апелляционной инстанции экспликации от 1 июня 2016 года, составленной на основании обследования проведенного дата.

Ссылку представителей ответчиков на материалы технической инвентаризации здания по адресу: Москва, адрес от дата , при проведении которой было изменено назначение спорных помещений, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата было отменено решение Хамовнического районного суда адрес от дата по делу по иску фио, фио, фио, фио А.Н. к наименование организации о признании недействительной технической инвентаризации , постановлено новое решение, которым признаны недействительными техническая инвентаризация здания по адресу: Москва, адрес, произведенная наименование организации дата, и изменение назначения всех помещений, относящихся к общему имуществу дома.

Судебная коллегия полагает , что все спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав квартиры N47, являются нежилыми помещениями, расположенными за пределами квартир и предназначенными для обслуживания более одного помещения в доме.

Как видно из материалов дела , проектной и технической документации, сведений технической инвентаризации за дата, большая часть этих помещений находится на подземном и на техническом (10-м) этажах здания. Спорные помещения предназначены для обеспечения систем водоснабжения, пожаротушения, вентиляции. В состав спорных помещений входят: водомерный узел, насосные, электрощитовые, помещение для ввода кабелей, спринклерная, венткамеры, помещение для установки центрального кондиционирования, центральный тепловой пункт, машинное отделение лифтов, технические тамбура, технические помещения, лестницы, коридоры, комнаты дежурных, санузлы.

Из материалов дела следует , что спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав квартиры N47 имеют следующее месторасположение и назначение:

1. Нежилое помещение площадью 38,3 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N1, кадастровый номер телефон/028/телефон (водомерный узел, насосная);

2. Нежилое помещение площадью 22 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N22, кадастровый номер телефон/028/телефон (насосная);

3. Нежилое помещение площадью 83 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N11, кадастровый номер телефон/007/телефон (коридор);

4. Нежилое помещение площадью 0,5 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната 8, кадастровый номер телефон/007/телефон (технический тамбур);

5. Нежилое помещение площадью 5,2 кв.м., этаж 1, помещение IV, комната N1 кадастровый номер телефон/008/телефон (комната дежурных);

6. Нежилое помещение площадью 9,8 кв.м., этаж 1, помещение II, комната N1, кадастровый номер телефон/008/телефон (комната дежурных);

7. Нежилое помещение площадью 1,9 кв.м., этаж 1, помещение IV, комната N2 кадастровый номер телефон/008/телефон (санузел);

8. Нежилое помещение площадью 11,3 кв.м., этаж технический, комната NIII (I), кадастровый номер телефон/090/телефон (насосная);

9. Нежилое помещение площадью 1,2 кв.м., этаж 1, помещение V, комната N2, кадастровый номер телефон/008/телефон (санузел);

10. Нежилое помещение площадью 8,3 кв.м., этаж 1, помещение V, комната N1, кадастровый номер телефон/008/телефон (комната дежурных);

11. Нежилое помещение площадью 16,9 кв.м., этаж цокольный, помещение VII, комната N27, кадастровый номер телефон/090/телефон (электрощитовая);

12. Нежилое помещение площадью 9,9 кв.м., этаж цокольный, помещение II, комната N 1, кадастровый номер телефон/008/телефон (помещение для ввода кабелей);

13. Нежилое помещение площадью 7,4 кв.м., этаж цокольный, помещение I, комната N6, кадастровый номер телефон/028/телефон (электрощитовая);

14. Нежилое помещение площадью 77,5 кв.м., этаж подземный, помещение I, кадастровый номер телефон/028/телефон (помещение -спринклерной - площадью 30,6 кв.м. комната N4 помещения I; венткамера бассейна площадью 31,6 кв. м. - комната N6, венткамера подпора воздуха площадью 6,5 кв.м. - комната N9; коридор для прохода к спринклерной площадью 9,2 кв.м. - комната N7);

15. Нежилое помещение площадью 6,5 кв.м., этаж подземный, помещение I, комната N5, кадастровый номер телефон/007/телефон (тамбур);

16. Нежилое помещение площадью 7,3 кв.м., этаж подземный, помещение II, комната N1, кадастровый номер телефон/007/телефон (лестница);

17. Нежилое помещение площадью 77,1 кв.м., этаж подземный, помещение II, комната N2, кадастровый номер телефон/007/телефон (центральный тепловой пункт);

18. Нежилое помещение площадью 10,7 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N10, кадастровый номер телефон/007/телефон (техническое помещение);

19. Нежилое помещение площадью 8,3 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N24, кадастровый номер телефон/007/телефон (техническое помещение);

20. Нежилое помещение площадью 10,9 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N27, кадастровый номер телефон/007/телефон (техническое помещение);

21. Нежилое помещение площадью 0,8 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N28, кадастровый номер телефон/007/телефон (техническое помещение);

22. Нежилое помещение площадью 0,7 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N29, кадастровый номер телефон/007/телефон (техническое помещение);

23. Нежилое помещение площадью 121 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната, кадастровый номер телефон/028/телефон (венткамеры площадью 40,5 кв.м. - комната N33, площадью 8,3 кв.м. - комната N34, коридор для прохода к венткамере площадью 28,8 кв.м. - комната N31, коридор площадью 43,4 кв.м.);

24. Нежилое помещение площадью 5,4 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N32, кадастровый номер телефон/008/телефон (коридор);

25. Нежилое помещение площадью 11,8 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N36, кадастровый номер телефон/008/телефон (техническое помещение);

26. Нежилое помещение площадью 16,6 кв.м., этаж подземный, помещение IV, комната N36, кадастровый номер телефон/008/телефон (техническое помещение);

27. Нежилое помещение площадью 66,9 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната 45, кадастровый номер телефон/028/телефон (помещение для установки центрального кондиционирования);

28. Нежилое помещение площадью 20,8 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N51, кадастровый номер телефон/028/телефон (техническое помещение);

30. Нежилое помещение площадью 43,1 кв.м., этаж 1, помещение III, комната N55, кадастровый номер телефон/008/телефон (технический коридор);

31. Нежилое помещение площадью 17,2 кв.м., этаж подземный, помещение III, комната N62, кадастровый номер телефон/028/телефон (венткамера дымоудаления);

32. Нежилое помещение площадью 3,3 кв.м., этаж 1, помещение III, комната N 1, кадастровый номер телефон/028/телефон;

33. Нежилое помещение площадью 16 кв.м., этаж 10, помещение I (2), комната, кадастровый номер телефон/023/телефон (венткамера);

34. Нежилое помещение площадью 12,7 кв.м., этаж 10, помещение I (1), комната, кадастровый номер телефон/023/телефон (венткамера);

35. Нежилое помещение площадью 110,5 кв.м., этаж 10, помещение II (2), III (1), II (1) кадастровый номер телефон/028/телефон (венткамера, машинное отделение лифтов, техническое помещение);

С учетом изложенного , с выводом суда первой инстанции о том, что фио приобрел право собственности на спорное имущество на законных основаниях, согласиться нельзя , поскольку данный вывод противоречит требованиям действующего законодательства.

В силу положений ст. 8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ спорные помещения не могли быть приобретены в собственность по договору инвестирования строительства многоквартирного дома и в силу этих же норм принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, являются ничтожными и, следовательно, не порождают такого правового последствия, как возникновение у ответчиков права собственности на это имущество.

При таких обстоятельствах, учитывая , что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права , а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела , решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене.

Исковые требования в части оспаривании права собственности фио на помещения, входящие в состав квартиры N47, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 34, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений , связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством , регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения , связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301,302 ГК РФ ( пункт 34).

Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ ( пункт 42).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения ( статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения ( статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности ( статья 196 ГК РФ).

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как видно из материалов дела, право собственности фио на спорные помещения, входящие в состав квартиры N47, было зарегистрировано в дата Таким образом , фактическое владение ответчика этими помещениями с лишением доступа в них других собственников началось не позднее дата

Следовательно , о своем нарушенном праве истцы должны были узнать не позднее дата

Вместе с тем , с исковыми требованиями об истребовании этих помещений из владения фио, соединенными с иском об оспаривании права собственности фио на эти помещения, истцы обратились лишь дата, то есть с нарушением установленного законом трехгодичного срока исковой давности.

фио было заявлено о применении исковой давности по требованиям истцов в отношении помещений, входящих в состав квартиры N47 (л.д. телефон, том 10).

Основания для восстановления пропущенного срока исковой давности отсутствуют , доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока исковой давности истцами не представлено.

С учетом изложенного , исковые требования в отношении помещений, входящих в состав принадлежащей фио квартиры N47, удовлетворению не подлежат.

Поскольку, как установлено судебной коллегией , все остальные спорные помещения относятся к общему имуществу дома, а в силу вышеприведенных норм действующего законодательства такое имущество принадлежит на праве долевой собственности всем собственникам помещений дома, исковые требования в отношении остальных спорных помещений подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судебная коллегия полагает, что истцы, как долевые собственники спорного имущества вправе, в соответствии со ст. ст. 301, 302 ГК РФ истребовать это имущество от лиц, за которыми зарегистрировано право собственности на имущество и которые фактически владеют этим имуществом.

При этом истцы вправе истребовать спорное имущество также и от наименование организации, которое приобрело часть спорных помещений у фио по договорам купли-продажи, поскольку это имущество выбыло из владения собственников помещений дома помимо их воли.

Ответчиками было заявлено о применении исковой давности по требованиям истцов в части помещений, право собственности на которые было зарегистрировано за фио дата

Судебная коллегия полагает , что срок исковой давности по требованиям в отношении этих помещений истцами пропущен не был.

Согласно ст. 195 ГК РФ, сроком исковой давности является срок, предоставленный лицу, право которого нарушено, для обращения в суд с иском о защите нарушенного права.

Обращение в суд с иском предполагает указание лица, к которому заявлено исковое требование, т.е. ответчика. Неуказание ответчика делает невозможным рассмотрение иска. Кроме того, обязательность указания ответчика прямо предусмотрена п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ.

Поскольку нормами ст. 200 ГК РФ определено начало течения срока исковой давности, т.е. срока, в течение которого может быть предъявлен иск, а подача иска предполагает указание ответчика, к которому заявлены исковые требования, то норму ст. 200 ГК РФ следует применять с учетом положений ст. 195 ГК РФ. Исходя из взаимосвязи этих норм, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать не только о нарушении своего права, но и о лице, которое является нарушителем права и к которому может быть предъявлен иск.

Как видно из утверждений истцов , о государственной регистрации права собственности фио на спорные помещения, они узнали только в ноябре 2012 г.

Однако , судебная коллегия не может принять эту дату в качестве начала течения срока исковой давности, поскольку сведения о праве собственности фио на спорные помещения могли быть получены истцами ранее путем соответствующего запроса в орган, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом ) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав.

Вместе с тем , судебная коллегия полагает, что истцы не могли узнать о дате регистрации права собственности фио на часть спорных нежилых помещений в день регистрации , либо в ближайшую к этому дню дату.

Доказательств того, что ответчик сообщил информацию о регистрации своего права собственности другим лицам и что истцы могли получить такую информацию от ответчика, не представлено . Также не представлено доказательств того, что сразу же после регистрации права собственности на спорные помещения ответчик совершил какие-либо действия, которые давали бы основания истцам считать свое право на общее имущество дома нарушенным. В частности, ответчиком не доказано, что право собственников помещений дома на доступ к общему имуществу дома был нарушен сразу же после регистрации ответчиком права собственности на спорное имущество.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу , что минимальным разумным сроком, по истечении которого истцы при осуществлении своих прав на спорное имущество могли узнать о регистрации права собственности фио на часть спорного имущества с учетом времени, необходимого для получения сведений о собственнике имущества, является срок один месяц. Поэтому началом течения срока исковой давности по заявленным требованиям в отношении спорных помещений, право собственности на которые было зарегистрировано за фио, судебная коллегия определяет дата

С требованиями в отношении этого имущества истцы обратились дата, т.е. до истечения трехлетнего срока.

Таким образом, все спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав принадлежащей фио квартиры N47, судебная коллегия признает общим имуществом собственников помещений дома по адресу: Москва, адрес.

Исковые требования в части признания за каждым из истцов право на 0,013 доли в праве общей собственности на спорные помещения, судебная коллегия находит подлежащим удовлетворению частично.

Истцы являются собственниками жилых помещений дома по адресу: адрес, спорные помещения относятся к общему имуществу этого дома.

Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме производится в соответствии с п.1 ст.37 ЖК РФ , ст.15 Федерального закона от дата N 189-ФЗ ( ред. от дата ) " О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и разъяснениями , содержащимися в Письме Минфина РФ от дата N 03-06-02-02/154 , согласно которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.

Как видно из материалов дела, общая площадь помещений, находящихся в частной собственности, в многоквартирном доме 8, расположенном по адресу: адрес, составляет 18 101,5 кв.м.

Истица фио является собственником квартиры 34 , машиномест NN 11 и 12 , общей площадью 281,3 кв.м ; истец фио - собственник квартиры 41 , машиномест NN 32 и 49 , общей площадью 278,2 кв.м ; истица фиоН. собственник квартиры 42, машиномест NN 30 и 34 , общей площадью 270,6 кв.м

Таким образом , доля истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 8, расположенном по адресу: адрес, составляет : фио - 0,015 ( 281,3 : 18101,5 кв.м ) ; фио - 0,015 ( 278,2 кв.м : 18101,5 кв.м) ; фиоТ. - 0,014 ( 270,6 кв.м : 18101, 5 кв.м )

Исковые требование в части оспаривания обременения в отношении двух помещений:

нежилое помещение площадью 38,3 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N1, кадастровый номер телефон/028/телефон; нежилое помещение площадью 83 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N11, кадастровый номер телефон/007/телефон, судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Установленная в отношении вышеуказанных помещений ипотека в силу закона обеспечивает исполнение обязательств по ничтожным договорам купли-продажи.

Вместе с тем, в соответствии п. 3 ст. 329 ГК РФ, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом.

С учетом изложенного , обеспечительное обязательство в виде ипотеки является недействительным, в силу чего судебная коллегия признает обременение двух указанных выше помещений отсутствующим.

Согласно требованиям ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также с учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановленное по настоящему делу решение является основанием для внесения в ЕГРП записей об отсутствии права собственности фио и наименование организации на спорное имущество и записей об отсутствии обременений (ипотеки) в отношении нежилых помещений дома по адресу: Москва, адрес: нежилое помещение площадью 38,3 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N1, кадастровый номер телефон/028/телефон (водомерный узел, насосная) и нежилое помещение площадью 83 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N11, кадастровый номер телефон/007/телефон (коридор).

Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительными договоров купли-продажи, заключенных между фиоС, и наименование организации в отношении четырех нежилых помещений, судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделки купли-продажи четырех помещений не соответствуют требованиям закона, поскольку в нарушение требований ст.ст. 209, 246, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ фио единолично распорядился имуществом, право долевой собственности на которое принадлежало собственникам помещений дома по адресу: Москва, адрес.

Истцы участниками этих сделок не являлись.

Нормами ст. 302 ГК РФ установлены последствия совершения сделки с имуществом, распоряжение которым осуществлено лицом, не имеющим соответствующего права, а именно: возможность истребования отчужденного имущества собственником такого имущества у приобретателя имущества.

Исковые требования об истребовании имущества, являвшегося предметом четырех договоров купли-продажи, заключенных 10 августа 2010 г. между фио и наименование организации, было заявлено истцами и подлежит удовлетворению.

Поэтому оснований для признания этих договоров недействительными не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Хамовнического районного суда адрес от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать общим имуществом собственников помещений дома по адресу: Москва, адрес следующие нежилые помещения:

32. Нежилое помещение площадью 3,3 кв.м., этаж 1, помещение III, комната N 1, кадастровый номер телефон/028/телефон;

Признать за фио, фио фио, фио право долевой собственности на вышеуказанное имущество, входящее в состав общего имущества собственником помещений дома по адресу: Москва, адрес, в следующих размерах : за фио- 0,015 ; за фио- 0,015 ; за фиоН.- 0,014.

Истребовать из владения фио, наименование организации указанное имущество, входящее в состав общего имущества собственником помещений дома по адресу: Москва, адрес:

32. Нежилое помещение площадью 3,3 кв.м., этаж 1, помещение III, комната N 1, кадастровый номер телефон/028/телефон;

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности фио и наименование организации на указанное имущество, расположенное в доме по адресу: Москва, адрес:

32. Нежилое помещение площадью 3,3 кв.м., этаж 1, помещение III, комната N 1, кадастровый номер телефон/028/телефон;

Признать отсутствующим обременение ипотекой следующих нежилых помещений в доме по адресу: Москва, адрес:

2. Нежилое помещение площадью 83 кв.м., подземный этаж, помещение I, комната N11, кадастровый номер телефон/007/телефон (коридор).

Решение является основанием для внесения в ЕГРП записи об отсутствии обременений (ипотеки) в отношении нежилых помещений дома по адресу: Москва, адрес:

Отказать фио, фио фио, фио в удовлетворении требований к фио об оспаривании права собственности фио на помещения, входящие в состав квартиры N47 кадастровый номер телефон/208/телефон, и истребовании этих помещений из владения фио

Отказать фио, фиоН., фио в удовлетворении требований о признании недействительными сделок купли-продажи нежилых помещений, заключенных между фио и наименование организации.

Председательствующий:

Судьи:

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.