Апелляционное определение Московского городского суда от 20 июня 2016 г. N 33-14727/16

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.,

судей Бобровой Ю.М., Михайловой Р.Б.,

при секретаре Гришине Д.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михайловой Р.Б.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Монолит-Реалти" по доверенности Самоходкина Д.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 июня 2015 года, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 22 августа 2012 года между Михайлусевой М*** Ю***, с одной стороны, и к Парамоновой Л*** Ю***, с другой стороны.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности Парамоновой Л.Ю. на квартиру по адресу: *** и регистрации права собственности Михайлусевой М.Ю. на то же жилое помещение.

По вступлению решения суда в законную силу, отменить ранее наложенные обеспечительные меры согласно определения Преображенского районного суда города Москвы от 13 апреля 2015 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве совершать любые действия, направленные на передачу в залог, в уставной капитал, регистрацию прав и перехода прав собственности на спорную квартиру по адресу: ***,

установила:

Истец Михайлусева М.Ю. обратилась в суд с иском к Парамоновой Л.Ю. и просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, от 22 августа 2012 года заключенный между Михайлусевой М.Ю. и Парамоновой Л.Ю.; аннулировать запись в ЕГРП о переходе права собственности на данный объект недвижимости на Парамонову Л.Ю. от 03 сентября 2012 года, восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности на данный объект недвижимости на ее (истца) имя.

В обоснование заявленных требований указала на то, что 22 августа 2012 года заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, по условиям которого Парамонова Л.Ю. приобрела спорную квартиру по цене *** руб. Указанную сумму ответчик должна была уплатить в течение одного банковского дня с момента регистрации договора и перехода права собственности. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 03 сентября 2012 года, в том числе за ответчиком зарегистрировано право собственности, однако, ответчик уплатила истцу по договору денежную сумму в размере *** руб. оставшаяся денежная сумма в размере *** руб. до настоящего времени ответчиком не выплачена. Истец полагает, что действия ответчика свидетельствуют о том, что последняя не намерена уплачивать оставшуюся денежную сумму.

В судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержаны представителем истца Михайлусевой М.Ю. по доверенности Тарасенко А.И., которая настаивала на их удовлетворении.

Ответчик Парамонова Л.Ю. в судебное заседание явилась, исковые требования признала.

Судом постановлено указанное выше решение, которое по доводам апелляционной жалобы представитель ООО "Монолит-Реалти" по доверенности Самоходкин Д.В. просит отменить, указывая на незаконность и необоснованность решения, в том числе ссылаясь на то, что решением суда нарушены права ООО "Монолит-Реалти", которое является залогодержателем квартиры по адресу: ***, которая была передана собственником Парамоновой Л.Ю. на основании договора об ипотеке жилого помещения N *** от 26 января 2014 года в залог ООО "Монолит-Реалти" в обеспечение обязательств по договору займа N *** от 26 января 2014 года.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Михайлусевой М.Ю. по доверенности Тарасенко А.И., представителя ООО "Монолит-Реалти" по доверенности Самоходкина Д.В., полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Михайлусевой М.Ю. и ответчика Парамоновой Л.Ю., извещенных о судебном заседании, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Материалами гражданского дела подтвержден факт непривлечения к участию в деле ООО "Монолит-Реалти", который является залогодержателем в отношении спорной квартиры по договору об ипотеке жилого помещения N *** от 26 января 2014 года, заключенному с Парамоновой Л.Ю., ввиду чего Общество было лишено гарантированного права на доступ к правосудию, что, в свою очередь, является существенным нарушением норм гражданского процессуального права.

Данное обстоятельство является безусловным основанием для отмены решения, в связи с чем судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ, о чем вынесла определение от 22 апреля 2016 года.

На основании пункта 2 статьи 328 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с нижеследующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент договор заключения между сторонами договора, продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Основания и последствия расторжения договора определены статье 450 и пункте 4 статьи 453 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Из материалов дела следует, что 22 августа 2012 года между истцом Михайлусевой М.Ю. и ответчиком Парамоновой Л.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, по цене *** руб., которые Парамонова Л.Ю. обязалась уплатить продавцу Михайлусевой М.Ю. в течение одного банковского дня с момента регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра по Москве; полный и окончательный расчет за квартиру подтверждается распиской, выданной продавцом.

Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве 03 сентября 2012 года, в связи с чем Парамоновой Л.Ю. было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 03 сентября 2012 года и в реестр внесена запись за N***.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Как указывает истец, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. В частности, истец указала на то, что ответчик Парамонова Л.Ю. уплатила истцу по договору денежную сумму в размере *** руб., оставшиеся денежные средства в размере *** руб. до настоящего времени ответчиком не выплачены.

Вместе с тем, саму по себе ссылку истца на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными. Доводы истца о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателями, к которому истец относит неуплату покупателем стоимости недвижимого спорного имущества, основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Также при рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что 26 января 2014 года между ООО "Монолит-Реалти" и Парамоновой Л.Ю. был заключен договор займа *** руб. на срок 12 месяцев под 48% годовых.

В обеспечение исполнений обязательств по договору займа 26 января 2014 года между ООО "Монолит-Реалти" и Парамоновой Л.Ю. был заключен договор ипотеки квартиры, расположенной по адресу: ***.

Договор ипотеки от 26 января 2014 года прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве 03 февраля 2014 года

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи от 22 августа 2012 года, последующих распорядительных действий ответчика, оцененных по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Михайлусевой М.Ю.

Истец Михайлусева М.Ю. как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ не представила каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 ГК РФ нарушении договора другой стороной, ссылаясь лишь на невыплату части денежных средств за спорное жилое помещение ответчиком. Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к статье 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является. Каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявляла.

На основании изложенного, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости спорного недвижимого имущества

Оснований для принятия признания иска ответчиком Парамоновой Л.Ю. у судебной коллегии также не имеется, поскольку это противоречит закону и нарушает права и законные интересы ООО "Монолит-Реалти" как залогодержателя спорной квартиры.

Следовательно, исковые требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат.

Поскольку исковые требования Михайлусевой М.Ю. об аннулировании записи в ЕГРП о переходе права собственности на объект недвижимости на Парамонову Л.Ю. от 03 сентября 2012 года, восстановлении в ЕГРП записи о регистрации права собственности на квартиру на имя истца являются производными от требования о расторжении договора купли-продажи, в удовлетворении которого судебная коллегия отказывает, то остальные требования также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 23 июня 2015 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Михайлусевой М*** Ю*** к Парамоновой Л*** Ю*** о расторжении договора купли-продажи квартиры от 22 августа 2012 года, аннулировании записи в ЕГРП о переходе права собственности на объект недвижимости на Парамонову Л.Ю. от 03 сентября 2012 года, восстановлении в ЕГРП записи о регистрации права собственности на квартиру - отказать.

Председательствующий:

Судьи: