Апелляционное определение Московского городского суда от 10 мая 2016 г. N 33-18124/16

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Лукашенко Н.И.,

судей Катковой Г.В., Фроловой Л.А.,

при секретаре Майорове Д.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукашенко Н.И.

гражданское дело по апелляционной жалобе Клименко А.Б. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 20 января 2016 г., которым постановлено: в удовлетворении иска Клименко * к ЗАО "Сити XXI век" о признании права собственности отказать.

Установила:

Клименко А.Б. обратился в суд с иском к ЗАО "Сити-XXI век" о признании права собственности на квартиру. Иск мотвирован тем, что между ЗАО "Сити-XXI век" и Климено А.Б. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N * от 07.03.2014 года. Согласно п. 1.1 Предварительного договора стороны обязались в будущем заключить Основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в строящемся доме по строительному адресу: *, общей площадью * кв.м. Согласно п. 2.1.2. Предварительного договора предварительная стоимость квартиры при заключении Основного договора составляет денежную сумму в размере * рублей. Согласно п. 2.2 Предварительного договора, Основной договор купли-продажи подлежал заключению не позднее чем через 90 дней с даты регистрации ответчиком своего права собственности на квартиру. Однако основной договор между сторонами так и не был заключен по вине ответчика. Обязательства Покупателя по Предварительному договору были исполнены надлежащим образом и в срок. 05.02.2015 г. между Клименко А.Б. и ответчиком было подписано Соглашение о передаче квартиры для проведения ремонтных работ. В целях исполнения подписанного соглашения Клименко А.Б. заключил договор управления с управляющей компанией ООО "Техстрой", которая передала ему ключи от квартиры. В настоящее время Клименко А.Б. платит коммунальные платежи, несет расходы по благоустройству квартиры и проведению отделочных работ. При этом жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию. Обязательства Клименко А.Б. по договору N * от 07.03.2014 года исполнены надлежащим образом, в полном объеме, обязательства ответчика не исполнены. На данный момент Клименко А.Б. осуществляет права собственника, пользуется жилым помещением. В настоящий момент квартира как объект права существует, поскольку имеются ее технические характеристики после обмеров БТИ, а жилой дом сдан в эксплуатацию.

В связи с изложенным истец просил суд признать за ним право собственности на жилое помещение - квартиру N *, расположенную по адресу: *; взыскать с ЗАО "Сити-XXI век" судебные расходы. Уточнив иск, просил суд обязать ответчика зарегистрировать залог квартиры, указав залогодержателя "Сбербанк России".

В судебное заседание истец и его представители не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены, о причинах неявки суд не уведомили.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещён, о причинах неявки суд не уведомил. Ранее представил возражения по иску (л.д*).

3-и лица в судебное заседание не явились.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе. В заседание судебной коллегии представитель ответчика не явился, сведений об уважительности неявки не представил, о слушании дела извещался надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отстутсвие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между ЗАО "Сити-XXI век" и Климено А.Б. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N * от 07.03.2014 года. Согласно п. 1.1 Предварительного договора стороны обязались в будущем заключить Основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в строящемся доме по строительному адресу: *, общей площадью * кв.м. Согласно п. 2.1.2. Предварительного договора предварительная стоимость квартиры при заключении Основного договора составляет денежную сумму в размере * рублей.

Согласно п. 2.2 Предварительного договора, Основной договор купли-продажи подлежал заключению не позднее чем через 90 дней с даты регистрации ответчиком своего права собственности на квартиру. Однако основной договор между сторонами так и не был заключен по вине ответчика.

Обязательства Покупателя по Предварительному договору были исполнены надлежащим образом и в срок.

05.02.2015 г. между Клименко А.Б. и ответчиком было подписано Соглашение о передаче квартиры для проведения ремонтных работ.

В целях исполнения подписанного соглашения Клименко А.Б. заключил договор управления с управляющей компанией ООО "Техстрой", которая передала ему ключи от квартиры. В настоящее время Клименко А.Б. платит коммунальные платежи, несет расходы по благоустройству квартиры и проведению отделочных работ. При этом жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию.

Обязательства Клименко А.Б. по договору N * от 07.03.2014 года исполнены надлежащим образом, в полном объеме, обязательства ответчика не исполнены. На данный момент Клименко А.Б. осуществляет права собственника, пользуется жилым помещением. В настоящий момент квартира как объект права существует, поскольку имеются ее технические характеристики после обмеров БТИ, а жилой дом сдан в эксплуатацию. (л.д. *).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 2.2 предварительного договора основной договор должен быть подписан сторонами не позднее, чем через 90 дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру, указанную в п. 1 договора.

Отказывая в удовлетворении требований, судом установлено, что 19 декабря 2015 года между истцом и ответчиком заключён договор купли-продажи спорной квартиры и документы о регистрации права собственности истца на неё направлены в Росреестр. (л.д. *).

Между тем, из договора купли-продажи от 19 декабря 2015 г. усматривается, что данный договор со стороны истца не подписан, в связи с чем не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено законом. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у участников инвестиционного контракта права долевой собственности на объект инвестиций. При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется после его ввода в эксплуатацию по правилам статьи 252 ГК РФ с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта.

Судебная коллегия полагает, что истец приобрел право собственности на указанную квартиру на основании действующего законодательства РФ и соответствующего договора. В обоснование своего вывода суд указал следующие юридически значимые обстоятельства: спорная квартира определена в качестве результата инвестиционной деятельности по предварительному договору, создана в натуре и пригодна для проживания, истец как субъект инвестиционной деятельности осуществил вложение денежных средств в строительство жилого дома, выполнив все обязательства перед ЗАО " Сити-XXI век" в полном объеме, ответчик обладал правом на инвестирование строительства квартиры, жилой дом, в котором находится спорная квартира, в установленном порядке принят в эксплуатацию, объект инвестирования в виде спорной квартиры фактически передан истцу в пользование, права истца на квартиру никем из лиц, участвующих в деле, не оспариваются. Истец фактически приобрел права инвестора на спорную квартиру, напротив, обязательства, принятые на себя ответчиком, в полном объеме исполнены не были, в связи с чем истец был лишен возможности реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность. Отсутствие основного договора купли-продажи квартиры не может служить основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 20 января 2016 г. отменить. Постановить новое решение. Признать за Клименко * право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью * кв.м., по адресу: *. Взыскать с ЗАО "Сити-XXI век" в пользу Клименко * * рублей расходы по госпошлине, * расходы на оплату услуг представителя, * рублей за оформление доверенности. Возникшее на основании данного решения право собственности Клименко * на квартиру N *, общей площадью * кв. м, расположенную по адресу: * подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, с обременением в силу закона - ипотеки, возникшей по кредитному договору N *от 07 марта 2014 г., заключенного между ОАО "Сбербанк России" и Клименко *

Председательствующий:

Судьи: