Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 28 июня 2016 г. по делу N 33-2474/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Якушева П.А.

судей Астровко Е.П., Кутовой И.А.,

при секретаре Тарасовой Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 28 июня 2016 года дело по апелляционной жалобе Папертева А. Э. на решение Гороховецкого районного суда Владимирской области от 22 апреля 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования КУМИ администрации Гороховецкого района к Папертеву А. Э. о взыскании задолженности по арендной плате, признании права на объект недвижимого имущества отсутствующим удовлетворить.

Взыскать с Папертева А. Э. в пользу КУМИ администрации Гороховецкого района задолженность по арендной плате в сумме ****

Признать право собственности Папертева А. Э., подтвержденное свидетельством о государственной регистрации права от ****, запись о регистрации **** на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, площадь застройки **** кв.м, степень готовности 7%, по адресу: **** отсутствующим.

Решение суда в части признания права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим является основанием для снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимого имущества - объект незавершенного строительства, площадь застройки **** кв.м, степень готовности 7%, по адресу: ****

Исковые требования КУМИ администрации Гороховецкого района в части расторжения договора аренды от **** N ****, обязании Папертева А.Э. возвратить земельный участок кадастровый номер **** - оставить без рассмотрения.

Взыскать с Папертева А. Э. в доход бюджета МО Гороховецкий район государственную пошлину в сумме ****

Заслушав доклад судьи Кутовой И.А., объяснения представителя ответчика Папертева А.Э. - Чуевой Т.В., полагавшей решение суда незаконным и подлежащим отмене в части, судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Гороховецкого района Владимирской области (далее КУМИ администрации Гороховецкого района) обратился с иском к Папертеву А.Э. о взыскании задолженности по арендной плате за **** года в сумме **** руб. **** коп., расторжении договора аренды земельного участка от ****, обязании возвратить земельный участок кадастровый номер ****, признании права на объект незавершенного строительства, площадь застройки **** кв.м., степень готовности 7%, по адресу: ****, отсутствующим, снятии данного объекта с кадастрового учета. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не оплатил аренду участка, не использует участок для целевого назначения, проверкой установлено отсутствие на участке объекта незавершенного строительства, сведения о праве собственности ответчика на который имеются в ЕГРП.

В судебном заседании представитель истца КУМИ администрации Гороховецкого района - Чубаров А.В. иск поддержал. Указал, что Папертев А.Э. имеет задолженность по оплате арендной плате за один период. Кроме того, ответчик на участке дом не возвел, незавершенный строительством объект также отсутствует, что подтверждено актом осмотра. Таким образом, оснований для продления договора аренды земельного участка не имеется. Папертеву А.Э. была вручена претензия относительно арендной платы. Претензия о расторжении договора аренды направлялась ответчику простой корреспонденцией без подтверждения вручения её адресату.

Представитель ответчика Папертева А.Э. - Чуева Т.В. иск в части расторжения договора аренды не признала. Указала, что на земельном участке был построен фундамент. Однако потом фундамент был разобран. В настоящее время на участке строения не имеется. Истец не направлял претензии Папертеву А.Э. о нецелевом использовании участка, в связи с чем требования истца о расторжении договора аренды участка и возвращении участка подлежат оставлению без рассмотрения. Выступая в прениях, представитель истца Чуева Т.В. признала требования истца о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим, а также признала факт наличия задолженности по арендной плате за **** года в сумме ****

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ответчик Папертев А.Э., указывая, что не согласен с решением суда в части взыскания с него задолженности по арендной плате, а также в части признания права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим. Полагает, что избранный истцом способ защиты нарушенного права в виде признания права собственности на объект отсутствующим является исключительным способом защиты и подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков. В данном случае договор аренды земельного участка не расторгнут, в связи с чем нарушений прав истца не имеется, поскольку спорный объект был возведен на земельном участке, находящимся в пользовании ответчика на законных основаниях. Заявление ответчика о признании иска в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим не имеет юридического значения, поскольку не содержит подписи ответчика в протоколе судебного заседания, в связи с чем решение суда, основанное на принятии такого признания, не является законным как постановленное с нарушением норм процессуального права.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия полагает рассмотреть гражданское дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Гороховецкого района Владимирской области, ответчика Папертева А.Э., представителей третьих лиц - Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области", ГУП Владимирской области "Бюро технической инвентаризации", о времени и месте рассмотрения дела извещенных надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению

муниципальным имуществом администрации Гороховецкого района Владимирской области и Папертевым А.Э. **** года был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером ****, расположенный в 98 м в северо-западном направлении от ****, площадью **** кв.м, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена арендная плата за аренду земельного участка **** руб. в год.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от **** размер арендной платы за участок был определен **** руб. в год, срок аренды земельного участка продлен с **** по **** ****), арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала ****

Из п.4.1.1 договора следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за два срока уплаты, а случае подписания дополнительных соглашений арендатором, нарушения других условий договора.

Из п.6.2 договора следует, что по инициативе арендодателя арендатор обязан вернуть земельный участок в случае невнесения более двух раз подряд арендной платы.

Кроме того пунктом 8.1 договора установлено особое условие договора - срок освоения земельного участка с окончанием строительства дома составляет 3 года ****

Согласно акту приема-передачи от **** года земельный участок был передан арендатору в удовлетворительном состоянии, пригодном для его использования по назначению в соответствии с договором (л.д.14).

Из заявленных исковых требований следует, что КУМИ администрации Гороховецкого района требует взыскать с Папертева А.Э. арендную плату за **** года в сумме ****

Учитывая, что представителем ответчика Папертева А.Э. в судебном заседании не оспаривался факт наличия задолженности по арендной плате, равно как и не оспаривался размер задолженности, доказательств оплаты суду представлено не было, то суд, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за земельной участок за **** года в размере ****

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку истцом не представлено доказательств досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора аренды, то суд пришел к обоснованному выводу об оставлении данного требования, а также вытекающего из него требования о возврате земельного участка собственнику, без рассмотрения.

При этом, включение данных выводов в решение суда согласно правовой позиции, изложенной в п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N23 "О судебном решении", само по себе не является существенным нарушением норм процессуального права и не влечет по этому основанию его отмену в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки **** кв.м, степень готовности 7%, местоположение объекта: ****

Стороны не оспаривали в судебном заседании, что указанный объект незавершенного строительства располагался на спорном земельном участке, предоставленном ответчику в аренду.

В подтверждение своих требований о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства истцом предоставлен акт осмотра земельного участка от **** г., из которого следует, что объект незавершенного строительства на спорном земельном участке отсутствует ****), при этом, педставителем ответчика в судебном заседании факт отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства не оспорен.

Учитывая, что право собственности не может существовать без самого объекта права, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции правильным, а доводы жалобы о ненадлежащем способе защиты права, а также о том, что наличие права собственности ответчика на объект незавершенного строительства не нарушает прав истца, несостоятельными.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Судебная коллегия полагает, что к таким случаям, в частности, может относиться государственная регистрация права собственности на несуществующий объект недвижимости. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на фактически отсутствующий объект незавершенного строительства, местоположение которого значится на земельном участке, находящемся в государственной собственности (до разграничения государственной собственности на землю) или муниципальной собственности.

При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Исковые требования мотивированы тем, что сохранение записи в ЕГРП о праве собственности ответчика на объект незавершенного строительства нарушает права Комитета по распоряжению земельным участком.

Согласно акту осмотра объекта недвижимости от **** объект незавершенного строительства, равно как и объект недвижимости (жилой дом), на спорном земельном участке отсутствуют ****), что также не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.

Таким образом, в настоящем деле зарегистрированное право собственности ответчика на фактически отсутствующий объект незавершенного строительства может быть оспорено посредством предъявления требования о признании отсутствующим зарегистрированного права, поскольку его наличие нарушает права истца на распоряжение земельном участком. На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем способе защиты нарушенного права, а также об отсутствии нарушений прав истца наличием зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершенного строительства являются несостоятельными.

Доводы жалобы о нарушении судом положений ст. 173 ГПК РФ о принятии судом признания иска ответчиком, по мнению судебной коллегии, не являются основанием к отмене решения суда, поскольку суд постановилрешение с учетом всех обстоятельств дела, установленных на основе совокупности представленных сторонами доказательств, в том числе, письменных доказательств и объяснений сторон, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ и изложена в мотивировочной части решения суда в соответствии с требованиями ст. 198 ГПК РФ.

Таким образом, доводы заявителя направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, на основании которых суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате и признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим, но не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права.

Поскольку доводы заявителя не подтверждают существенных нарушений норм материального и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гороховецкого районного суда Владимирской области от 22 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Папертева А. Э. - без удовлетворения.

Председательствующий П.А. Якушев

Судьи Е.П. Астровко

И.А. Кутовая