Купить систему ГАРАНТ Получить демо-доступ Узнать стоимость Информационный банк Подобрать комплект Семинары

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 15 июня 2016 г. по делу N 33-7355/2016

 

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Лазарева Н.А.

судей Самчелеевой И.А., Клюева С.Б.

с участием прокурора Хлебниковой Е.В.

при секретаре Сукмановой Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Извекова Л. С. к Евсееву П.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, встречному исковому заявлению Евсеева П.А. к Извекову Л. С. о признании права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета,

с апелляционной жалобой Евсеева П.А. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 02.03.2016 года, которым постановлено:

"Исковые требования Извекова Л.С. к Евсееву П.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры "адрес", заключенный 31.10.2014 года между Извековым Л.С. и Евсеевым П.А.

Встречные исковые требования Евсеева П.А. к Извекову Л.С. о признании права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Евсеева П.А. в пользу Извекова Л.С. судебные расходы в виде оплаты госпошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с Евсеева П.А. госпошлину в доход местного бюджета г.о. Тольятти в размере 28 200 рублей..".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., выслушав представителя Извекова Л.С. по доверенности- Цупрову К.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Извеков Л.С. обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти с исковым заявлением к Евсееву П.А. о признании права собственности на квартиру, указав при этом следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры от 31.10.2014 года, согласно которого Извеков Л. С. обязался продать Евсееву П.А. квартиру, общей площадью 152,10 кв.м., расположенную по адресу: "адрес". Указанная квартира оценена сторонами в 4 200 000 рублей. Ответчик до настоящего времени не оплатил стоимость квартиры. Продавец обратился к покупателю с претензией о добровольном расторжении договора купли-продажи квартиры от 31.10.2014 года. Данная претензия оставлена Евсеевым П.А. без ответа. Извеков Л.С. считает, что Евсеев П.А., не оплатив стоимость квартиры, существенно нарушил условия договора купли-продажи, что позволяет первому требовать расторжения договора.

С учетом вышеизложенного Извеков Л.С. просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 31.10.2014 года, заключенный между Извековым Л.С. и Евсеевым П.А..

Евсеев П.А. обратился со встречным иском к Извекову Л.С. о признании права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета.

В обоснование своих доводов Евсеев П.А. сослался на то, что 31.10.2014 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Извеков Л.С. продал Евсееву П.А. квартиру, расположенную по адресу "адрес", стоимостью 4 200 000 рублей, которые продавец получил от покупателя до подписания договора.

После подписания договора стороны сдали договор на государственную регистрацию. 06.11.2014 года ответчик, не дожидаясь государственной регистрации перехода права собственности, подал заявление о приостановке регистрации договора купли-продажи квартиры.

Евсеев П.А. считает действия Извекова Л.С. недобросовестными и незаконными, а договор купли-продажи спорной квартиры заключенным, т.к. все условия договора соблюдены в полном объеме, денежные средства оплачены им, договор передан на регистрацию. При этом ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности квартиры на покупателя.

На основании вышеизложенного Евсеев П.А. просит признать за ним собственности на квартиру, расположенную по адресу "адрес"; выселить Извекова Л.С. из данного жилого помещения предоставления другого жилого помещения и снять его с регистрационного учета данному адресу.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Евсеев П.А. просит решение отменить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Извекова Л.С. по доверенности- Цупрова К.В. просила решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Прокурор Хлебникова Е.В. полагала, что решение является законным и обоснованным.

Иные лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не представивших сведений о причинах неявки и не обратившихся с ходатайством об отложении разбирательства дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения ответчика и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия полагает, что оно является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Из материалов дела следует, что Извеков Л.С. на основании договора о долевом участии в строительстве N от 30.10.2001 года, дополнительного соглашения к нему N 3 от 24.12.2003 года, а также договора дарения от 20.11.2012 года является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес", о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

31.10.2014 года между Извековым Л.С. и Евсеевым П.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого последний приобретает в собственность у первого указанную ранее квартиру по цене 4 200 000 рублей. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи продавец денежные средства за квартиру получил полностью до его подписания.

31.10.2014 года Извековым Л. С. и Евсеевым П.А. было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в соответствии с которым стороны подтверждают, что расчет за квартиру не произведен, в связи с чем п. 3 договора изменяют и излагают в следующей редакции: "Упомянутая квартира продана за 4 200 000 рублей, каковую сумму покупатель передаст продавцу в течение 1 (одного) рабочего дня с момента сдачи договора купли-продажи квартиры от 31.10.2014 года в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны решили, что передача денежных средств будет оформляться распиской.".

Удовлетворяя исковые требования, и отказывая в удовлетворении встречного иска суд указал на следующее.

По общему правилу, предусмотренному ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из системного толкования положений ст. ст. 549, 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, заключенного ими договора.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержащееся в указанной норме, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 года в соответствии с ФЗ РФ N 302-ФЗ от 30.12.2012 года "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ".

Анализируя вышеустановленное, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", подписанный Извековым Л.С. и Евсеевым П.А. является заключенным надлежащим образом.

В связи с тем, что Евсеев П.А. оспаривал как факт заключения дополнительного соглашения, так и свою подпись в нем, судом на основании ходатайства представителя Евсеева П.А. в целях правильного и объективного рассмотрения дела, а также в связи с необходимостью установления юридически значимых обстоятельств по нему, для определения которых требуются специальные познания, была назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению N эксперта ООО "ТНКЛ "Эксперт" ФИО1 "краткая рукописная запись " Евсеев П.А.", расположенная в представленном дополнительном соглашении от 31.10.2014 года к договору купли-продажи квартиры от 31.10.2014 года, выполнена Евсеевым П.А ... Подпись от имени Евсеева П.А., расположенная в представленном дополнительном соглашении от 31.10.2014 года к договору купли-продажи квартиры от 31.10.2014 года, вероятно выполнена Евсеевым П.А.".

При этом, оценивая экспертизу, суд указал, что основания ставить под сомнение заключение эксперта у суда отсутствуют, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, имеет необходимую квалификацию и соответствующую профессиональную подготовку.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что Евсеев П.А. подписывал дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в связи с чем условия договора купли-продажи квартиры были согласованы сторонами в окончательной редакции с учетом изменений, внесенных в него дополнительным соглашением от 31.10.2014 года.

Также, суд правомерно указал, что доводы представителя Евсеева П.А. о том, что дополнительное соглашение к договору не является заключенным, поскольку не передавалось на государственную регистрацию, являются несостоятельными.

Договоры купли-продажи жилых помещений, заключенные после 01.03.2013 года, не подлежат государственной регистрации, соответственно, на заключаемые к ним дополнительные соглашения, также не распространяются требования о государственной регистрации. Более того, действующее гражданское законодательство, в частности ст. 433 ГК РФ, вообще не увязывает момент заключения какого-либо договора с моментом передачи документов на государственную регистрацию.

Исходя из системного толкования положений п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, ч. 2 ст. 307 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

По общему правилу, установленному ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из смысла норм ГК РФ, регулирующих общие положения о договоре купли-продажи, а также заключенного между сторонами конкретного договора купли-продажи квартиры, покупатель - Евсеев П.А. обязан оплатить продавцу Извекову Л.С. стоимость жилого помещения в размере 4 200 000 рублей в течение 1 рабочего дня с момента передачи договора на регистрацию. При этом, стороны договорились о том, что факт передачи денег оформляется распиской.

Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию, пакет документов был передан на регистрацию 31.10.2014 года. Поскольку, по мнению Извекова Л.С., Евсеев П.А. не выполнил свои обязательства по договору и не оплатил ему стоимость квартиры в течение одного рабочего дня, истец 06.11.2014 года обратился в Управление Росреестра с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ Евсеевым П.А. и его представителем в ходе судебного разбирательства по делу не были предоставлены доказательства, соответствующие принципам относимости и допустимости, позволяющие суду прийти к выводу о том, что Евсеевым П.А. исполнены обязанности покупателя по передаче продавцу денежных средств в размере 4 200 000 рублей.

При этом, расписка, предусмотренная дополнительным соглашением не составлялась.

Более того, Евсеев П.А. суду пояснил, что лично деньги Извекову Л.С. за квартиру не передавал, поскольку их передавал его сын. При этом ответчик не видел факта передачи денег его сыном Извекову Л.С.

Суд также принял во внимание, что после заключения договора Евсеев П.А. фактически не вступил во владение спорной квартирой, никаким образом не претендовал на нее до момента обращения Извекова Л.С. с настоящим иском в суд, расходы по ее содержанию не нес.

Суд посчитал установленным факт невыплаты Евсеевым П.А. денежных средств за квартиру, расположенную по адресу: "адрес", что является существенным нарушением условий договора купли-продажи по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора).

Извековым Л.С. порядок расторжения договора, предусмотренный ч. 2 ст. 452 ГК РФ был соблюден, поскольку истцом 09.09.2015 года в адрес Евсеева П.А. направлялось предложение расторгнуть договор, которое было последним получено 11.09.2015 года (л.д. 9-11), однако в срок, указанный в предложении, ответ не направлен Извекову Л.С.

При таких обстоятельствах суд посчитал, что исковые требования Извекова Л.С. подлежат удовлетворению в полном объеме, а договор купли-продажи квартиры "адрес", заключенный 31.10.2014 года между Извековым Л.С. и Евсеевым П.А. - расторжению. Встречные исковые требования Евсеева П.А., напротив, подлежат отклонению по основаниям, изложенным выше.

Также суд указал, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 30 ЖК РФ и ч. 1 ст. 209 ГК РФ только собственник жилого помещения обладает всей совокупностью прав, которые в целом составляют понятие и содержание права собственности (владение, пользование и распоряжение). Согласно требованиям ст. 304 ГК РФ только собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Евсеев П.А., не являясь собственником спорного жилого помещения, не вправе предъявлять требования о выселении из него иных лиц и снятии с регистрационного учета. Кроме того, Евсеев П.А. не является владельцем имущества, который имеет право, предусмотренное ст. 305 ГК РФ, на защиту владения, в том числе против собственника.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценки п.13 договора купли -продажи, который отменяет или делает недействительными все другие обязательства возникшие до заключения настоящего договора, а дополнительное соглашение было составлено ранее договора- отклоняются судебной коллегией как необоснованные, поскольку сама природа дополнительного соглашения свидетельствует о том, что оно может быть подписано только после заключения договора, в дополнение к нему. Судебная коллегия полагает, что все новые, установленные дополнительным соглашениям условия, отменяют и делают недействительными предыдущие условия, установленные в договоре, в связи с чем, дополнительное соглашение к договору, является неотъемлемой частью основного договора.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда требованиям материального и процессуального закона не противоречит, оно постановлено с учетом всех доводов сторон и представленных ими доказательств, которые судом первой инстанции надлежащим образом исследованы и оценены, что нашло отражение в принятом решении, в связи с чем, оно подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 02.03.2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Евсеева П.А. - без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.