Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 июля 2016 г. по делу N 33-15539/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.,

судей Морозовой Н.А., Сидорова В.В.,

по докладу судьи Сидорова В.В.,

при секретаре Горб Е.В.,

слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя Величко Т.В. по доверенности " Ф.И.О. "6, а также Величко А.П. на решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 20 февраля 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тен В.В. обратился в суд с иском к Величко Т.В. о признании сделки купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом состоявшейся и действительной, признании права собственности на недвижимое имущество и взыскании судебных расходов.

Величко Т.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Тену В.В. о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома незаключенным, недействительным и аннулировании записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и признании недействительным согласия супруга на заключение договора купли-продажи.

Обжалуемым решением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 20 февраля 2016 года иск Тена В.В. к Величко Т.В. о признании сделки купли-продажи земельного участка с расположенным на нём жилым домом состоявшейся и действительной, признании права собственности на недвижимое имущество и взыскании судебных расходов удовлетворен.

Суд признал сделку купли-продажи земельного участка, площадью 1531 кв.м, кадастровый " ... ", категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенным на нём жилым домом, общей площадью 78,1 кв.м, кадастровый " ... ", этажность - 2, подземная этажность - 1, находящихся по адресу: Краснодарский край, " ... ", заключенную 29.08.2014г. между Теном В.В. и Величко Т.В., состоявшейся и действительной.

Признал за Теном В.В. право собственности на земельный участок, площадью 1531 кв.м, кадастровый " ... ", категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Краснодарский край, " ... ".

Признал за Теном В.В. право собственности на жилой дом, общей площадью 78,1 кв.м, кадастровый " ... ", этажность - 2, подземная этажность - 1, находящийся по адресу: Краснодарский край, " ... ".

Взыскал с Величко Т.В. в пользу Тена В.В. судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 8950 (восьми тысяч девятисот пятидесяти) рублей.

В удовлетворении встречного иска Величко Т.В. к Тену В.В. о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома, находящихся по адресу: Краснодарский край, " ... " "А", незаключенным, недействительным, аннулировании записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и признании согласия супруга, Величко А.П. на заключение договора купли-продажи от 29.08.2014г., выраженное в простой письменной форме, недействительным, как не соответствующим требованиям действующего законодательства отказано.

С указанным решением суда не согласились представитель Величко Т.В. по доверенности " Ф.И.О. "6, а также Величко А.П. и подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Тена В.В. и об удовлетворении встречных исковых требований Величко Т.В.

В обоснование доводов жалобы представитель Величко Т.В. по доверенности " Ф.И.О. "6 ссылается на то, что судом первой инстанции оставлены без внимания обстоятельства, указывающие на отсутствие у Величко Т.В. намерения отчуждать имущество, которое является единственным местом проживания ее семьи.

Также, в своей жалобе " Ф.И.О. "6 указывает, что Тен В.В. и Тен Н.В. путем обмана, под видом подписания расписки о продлении сроков договора денежного займа получили подпись Величко Т.В. и ее супруга в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В обоснование своих доводов жалобы Величко А.П. указывает, что он не давал согласия своей супруге Величко Т.В. на отчуждение домовладения, которое является их совместно нажитым имуществом, в связи с чем, сделка является ничтожной.

В возражениях апелляционную жалобу Тен В.В. полагает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобу, обсудив их, выслушав Тена В.В. и его представителя по доверенности Тен Н.В., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия находит решение суда не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом от 29.08.2014г., Величко Т.В. передала в собственность Тену В.В. земельный участок, площадью 1471 кв.м, с кадастровым номером " ... " и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 78,1 кв.м, находящиеся по адресу: Краснодарский край, " ... " "а".

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 указанного Договора, стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома определена сторонами в 575 000 рублей, которые оплачены покупателем в полном объёме до подписания договора, что также подтверждается распиской, выданной Величко Т.В. в адрес Тен В.В., составленной в присутствии Величко А.П. и им же подписанной, являющейся неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В противном случае он может быть признан незаключенным по иску заинтересованной стороны.

Согласно Федеральному закону от 08.03.2015г. N 42-ФЗ названная статья исполнена п. 3, в котором установлено следующее. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Указанный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 года, таким образом, с этой даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Пунктом 4.1 Договора установлено, что передача отчуждаемого недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлены при подписании данного Договора, который имеет силу акта приема-передачи и с этого момента, обязательства сторон считаются исполненными.

Согласно пункту 5.1 Договора, покупатель приобретает право собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом с момента государственной регистрации перехода права собственности, которую стороны договорились произвести не позднее 29.09.2014г. в связи с тем, что документы к сделке на отчуждаемый земельный участок с расположенным на нем жилым домом готовы не полностью.

Вступившим в законную силу решением Темрюкского районного суда от 10.08.2015г. по делу по иску Величко А.П. к Величко Т.В., Тену В.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, установлено, что Величко А.П. и Величко Т.В. состоят в зарегистрированном браке с " ... ".

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи от " ... " земельный участок принадлежал Величко Т.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка " ... " от " ... " и свидетельства на право собственности на землю от 01.07.1997г., а жилой дом принадлежал Величко Т.В. на основании постановления главы муниципального образования " ... " от " ... " " ... ".

Таким образом, земельный участок находился в собственности Величко Т.В. до заключения брака с Величко А.П.

Жилой дом по адресу: Краснодарский край, " ... " "а", был построен Величко А.П. и Величко Т.В. в период брака, что подтверждается разрешением на строительство от " ... " и постановлением главы муниципального образования " ... " от " ... " " ... " и в силу ст. 34 Семейного кекса РФ указанный жилой дом являлся совместной собственностью Величко А.П. и Величко Т.В.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Судом, при рассмотрении названного дела, установлено, что действительно, Величко Т.В. при заключении договора от 29 августа 2014 года не получила нотариально удостоверенное согласие своего супруга Величко А.П.

Однако, договор купли-продажи от 29 августа 2014 года заключен в письменной форме, содержит все существенные условия договора, в том числе и цену.

Согласно п. 2.1 договора Тен В.В. произвел оплату стоимости земельного участка с расположенным на нем жилым домом в полном объеме до подписания договора.

Расписка, имеющаяся в материалах дела, подтверждает передачу денежных средств в размере 575000 рублей покупателем Тен В.В. продавцу Величко Т.В., которая произведена в присутствии супруга - Величко А.П.

Кроме того, в данной расписке, Величко А.П. выразил свое согласие на продажу Величко Т.В. земельного участка, площадью 1471 кв.м, с кадастровым номером " ... " и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 78,1 кв.м, находящихся по адресу: Краснодарский край, " ... " "а", за 575000 рублей.

Также, Величко А.П. обязался к 29.09.2014г. предоставить покупателю нотариальное согласие на продажу недвижимости.

По условиям договора купли-продажи от 29 августа 2014 года (п. 5.1) стороны говорились произвести государственную регистрацию перехода права собственности не позднее 29 сентября 2014 года.

Однако, право собственности за Теном В.В. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, " ... ", не было зарегистрировано за ним до 29 сентября 2014 года по независящим от него обстоятельствам.

В связи с чем, отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга не является безусловным основанием для признания договора недействительным, так как это не свидетельствует о согласии этого супруга на совершение сделки.

Кроме того, в расписке о получении денег Величко А.П. также выразил свое согласие супруге на продажу земельного участка и расположенного на нем дома и обязался к 29.09.2014г. предоставить покупателю нотариальное согласие, что свидетельствует о бесспорном согласии Величко А.П. осуществление указанных действий.

Таким образом, суд посчитал, что договор купли-продажи от 29 августа 2014 года соответствует требованиям ГК РФ и является действительной сделкой и в удовлетворении иска Величко А.П. отказал.

Согласно ч. 1 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, доказательств того, что договор купли-продажи от 29 августа 2014 года, заключенный между Величко Т.В. и Теном В.В., является притворной сделкой, прикрывающей сделки займа и залога, или совершенной под влиянием обмана, Величко Т.В. и Величко А.П. суду не представлено, также, как и не представлено доказательств того, что данный договор является подложным вместо договора займа, подлинный экземпляр, которого так и не был представлен в материалы дела.

Судом первой инстанции обоснованно признан несостоятельным довод Величко Т.В., Величко А.П. и их представителей о том, что договор купли продажи Величко Т.В. был подписан, как договор займа с залоговым обеспечением, так как он опровергается формой договора.

Так, в конце договора-купли продажи в графе - "продавец" имеются подписи и рукописный текст - " Величко Т. В." выполненные от имени последней, а в графе - "покупатель" имеются подписи и рукописный текст Тен В. В." выполненные от имени последнего.

Следовательно, Величко Т.В. знала, что подписывает именно договор купли-продажи, а не договор займа.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, судья первой инстанции правильно установилнеобоснованность довода Величко Т.В. о том, что сторонами при заключении договора купли-продажи нарушенены требования ст. 432, ст. 554 ГК РФ, поскольку в оспариваемом договоре определены конкретные объекты недвижимости, наименование и адрес, позволяющие определить объект недвижимости, кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен.

При этом, отсутствие сведений в ГКН о границах ранее учтенного земельного участка, на котором находится строение, не влияют и не изменяют предмета сделки.

Кроме того, продавцом было передано покупателю свидетельство на право собственности на землю от 01 июля 1997 года, в котором указана площадь земельного участка 1531 кв.м.

В договоре купли-продажи стороны сослались на данное свидетельство, как на основание права собственности продавца.

Указанное свидетельство также содержит приложение, являющееся его неотъемлемой частью, в котором описаны границы участка, имеется чертеж (план земельного участка). Указанное

Земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, имеет статус, ранее учтенный, и прошел государственный кадастровый учет, имеет кадастровый номер, позволяющий его индивидуализировать.

В соответствии с п. 1 ст. 45 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 данного Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с данным Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В соответствии со ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на земельный участок в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем не приостанавливается, если право на такой участок ранее зарегистрировано в установленном данным Федеральным законом порядке или если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Указанный земельный участок предоставлен под личное подсобное хозяйство, кроме того, в соответствии со ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления в силу названного Закона, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов, Росземкадастр 10.04.2001г. утвердил Указания для территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-T.P-11-02-01.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п.п. 4 п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав).

Кроме того, на указанном земельном участке расположен жилой дом, участок огорожен забором, имеется почтовый адрес и объекты в установленном законом порядке прошли государственный кадастровый учет, в связи с чем, могут быть предметом сделки купли-продажи.

Таким образом, предмет оспариваемого договора определен, при этом вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета подлежит обсуждению до исполнения сделки. При передаче во исполнение договора имущества и отсутствии между сторонами спора относительно объекта купли-продажи, основания для признания договора незаключенным, отсутствуют.

Из вышеуказанного договора купли-продажи также усматривается, что спорное недвижимое имущество передано покупателю после полной оплаты покупателем продавцу стоимости имущества (пункты 2.1, 4.1 договора), стороны исполнили в полном объеме все обязательства по договору купли-продажи, в п. 4.1 договора указано, что обязательства сторон считаются исполненными, следовательно, отсутствуют правовые основания для признания договора купли-продажи незаключенным.

С учетом положений ст.ст. 432, 554 ГК РФ, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" спорный земельный участок, с расположенным на нем жилым домом, идентифицирован, поскольку имеет определенный адрес, кадастровый номер и определенную площадь, соответственно существенные условия о предмете договора купли-продажи недвижимости между сторонами сделки согласованы.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных, в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

Данная норма закона не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем, в силу ст.ст. 6, 11.1, 36 Земельного кодекса РФ земельный участок, как объект купли-продажи мог выступать только с момента постановки на кадастровый учет.

При этом, до передачи земельного участка в собственность, земельный участок был поставлен на кадастровый учет, определена площадь, категория земли, разрешенное использование.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами в качестве предмета определен земельный участок и дом, которые индивидуализированы.

Между тем, судебная коллегия находит, что при заключении договора купли-продажи от 29.08.2014г., какой-либо неопределенности в предмете этого договора не имелось, следовательно, отсутствие плана на спорный земельный участок, который покупать не лишен права получить в последующем, не может служить основанием для признания этого договора незаключенным.

Возможность продажи спорного недвижимого имущества Величко Т.В. покупателю Тен В.В. подтверждается также договором купли-продажи от 1997г. земельного участка, площадью 1531 кв.м, заключенного между " Ф.И.О. "8 и Соседка Т.В. (в настоящее время Величко), удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в БТИ " ... " и на основании которого выдано свидетельство о праве собственности на землю, разрешением на строительство дома от 23 апреля 2005 года, постановлением главы МО " ... " от " ... " " ... ".

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Тена В.В. и отказу в удовлетворении встречных исковых требований Величко Т.В.

Судебной коллегией усматривается, что вывод суда первой инстанции основан на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального и процессуального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы жалобы представителя Величко Т.В. по доверенности " Ф.И.О. "6 о том, что судом первой инстанции оставлены без внимания обстоятельства, указывающие на отсутствие у Величко Т.В. намерения отчуждать имущество, которое является единственным местом проживания ее семьи, а также о том, что Тен В.В. и Тен Н.В. путем обмана, под видом подписания расписки о продлении сроков договора денежного займа получили подпись Величко Т.В. и ее супруга в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом вышестоящей инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда и удовлетворению заявленных требований Величко Т.В.

Доводы жалобы Величко А.П. о том, что он не давал согласия своей супруге Величко Т.В. на отчуждение домовладения, которое является их совместно нажитым имуществом, в связи с чем, сделка является ничтожной, опровергаются представленными материалами дела.

При таких обстоятельствах, суд вышестоящей инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения и не находит оснований для его отмены или изменения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 20 февраля 2016 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя Величко Т.В. по доверенности " Ф.И.О. "6, а также Величко А.П. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи