Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 29 июня 2016 г. по делу N 33-4086/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи:

Любобратцевой Н.И.,

судей:

Сыча М.Ю., Хмарук Н.С.,

при секретаре:

Урденко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ХмарукН.С. гражданское дело по иску Сокол Е.П. к Администрации Ста-хановского сельского поселения Первомайского района Республики Крым, Чикалюк А.В., Зюбан С.В. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

по апелляционной жалобе Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

на решение Первомайского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Сокол Е.П. обратилась в суд с иском к ответчикам о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя на жилой "адрес" в "адрес" "адрес".

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, нотариально удостоверенного государственным нотариусом Первомайской государственной нотариальной конторы по реестру N, истец приобрела у ФИО1 и Чикалюк А.В., принадлежащий им на праве собственности жилой дом по указанному адресу, однако право собственности на свое имя не зарегистри-ровала. Полностью выполнив взятые на себя по договору обязательства, она не может в настоящее время произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенный по договору жилой дом, так как для этого требуется подача заявления от обеих сторон по сделке, что невозможно ввиду того, что продавец дома ФИО1 умерла, а Чикалюк А.В. после продажи дома выехал и его место жительства истцу не известно.

Решением Первомайского районного суда Республики Крым от 17 марта

2016 года иск Сокол Е.П. удовлетворен.

В апелляционной жалобе Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска, указывая на нарушение судом норм материального права. Ссылается на то, что суд при вынесении решения не принял во внимание, что в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированном праве продавца, по договору купли-продажи, а согласно пункту 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объек-том недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Определением судебной коллегии

по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя ответчика - Чикалюк А.В. назначен адвокат в порядке статьи 50 Граж-данского процессуального кодекса Российской Федерации.

Зюбан С.В., Администрация Стахановского сельского поселения Перво-майского района Республики Крым, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстан-ции не явились, о причинах неявки не сообщили.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав судью-докладчика, пояснения лиц, явившихся в судебное заседа-ние, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, су-дебная коллегия пришла к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО1, Чикалюк А.В. и поку-пателем Сокол Е.П. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества жилого "адрес" надворными постройками, находящийся в "адрес", который удостоверен государственным нотариусом ФИО2, реестровая запись N (л.д. 10).

Как следует из п. 3 указанного договора жилой дом принадлежит продавцам на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного Первомайской государственной нотариальной конторой АР Крым ДД.ММ.ГГГГ по реестру N, зарегистрированного в "данные изъяты" ДД.ММ.ГГГГ за реестро-вым N.

Согласно п. 4 договора указанный целый жилой дом с надворными построй-ками продан за "данные изъяты" грн., которые переданы продавцам до подписания договора.

Согласно ст. 128 ГК Украины (в редакции действовавшей на момент воз-никновения спорных правоотношений) право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 227 ГК Украины договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если одной из сторон договора является гражданин. Несоблюдение этого требования влечет недействительность догово-ра. Договор купли-продажи жилого дома подлежит регистрации в исполнитель-ном комитете местного Совета народных депутатов.

Договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ составлен в письменной форме, нотариально удостоверен.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Стахановского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ N, Сокол Е.П. выдан государственный акт на право собственности на земельный участок, целевое назначение - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйст-венных построек и сооружений, на котором расположен спорный дом (л.д. 18), что свидетельствует о признании за Сокол Е.П. права собственности на дом со стороны государства (органами местного самоуправления).

18 марта 2014 года Республика Крым принята в состав Российской Феде-рации в результате ратификации 21 марта 2014 года Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

21 марта 2014 года ратифицирован Федеральный конституционный закон "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон).

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено названным Федеральным конституционным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государ-ственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, государственная регистрация является единственным дока-зательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Россий-ской Федерации по установленной указанным законом системе записей о пра-вах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 2).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 3).

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым госу-дарственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку право собственности Сокол Е.П. не было надлежащим образом зарегистрировано до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ у нее отсутствует возможность произвести государственную регистрацию в указанном выше порядке.

Истица обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество за регистрацией права собствен-ности на жилой "адрес" в "адрес", сообщением от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в проведении регистрации, поскольку в нарушение п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не было подано заявление от другой стороны договора о проведении государственной регистрации, а кроме того отсутствует регистрация ранее возникших прав на данный объект недвижи-мости в государственном реестре.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за продавцами в установленном законодательством порядке.

Пункт 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации пере-хода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистра-ции, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собствен-ности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи в установленном порядке, относится и утрата продавцом правоспособ-ности, в частности смерть продавца.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной прак-тике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании ст. 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недви-жимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам про-давца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государ-ственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что доводы истца о невозможности осуществить госу-дарственную регистрации перехода права собственности на дом, в связи со смертью продавца, подтверждаются свидетельством о смерти ФИО1, актовая запись N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25). После ее смерти заведено наследственное дело N, согласно которого Зюбан С.В. приняла наследство (л.д.45-66), однако уклоняется от регистрации перехода права соб-ственности на дом за истицей.

Кроме того, не удалось установить место нахождение второго продавца дома Чикалюк А.В., по учетам электронной базы УФМС России по "адрес" Чикалюк А.В. не значится (л.д.69), родственникам также не известно его местонахождение.

Что касается доводов апелляционной жалобы о том, что не зарегистрировано право продавцов на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Российской Федерации, судебная коллегия полагает необходимым указать на следующее.

Действительно, положения абзаца третьего пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 17.06.1997 г. N 122-ФЗ устанавливают, что государственная регистра-ция перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ФИО1 скончалась до вступления Республики Крым в состав Российской Федерации, а место жительство Чикалюк А.В. не известно, соответственно их право на спорный объект недвижимости не могло быть ними зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Российской Федерации.

Сокол Е.П. также объективно лишена возможности на основании своих действий, в частности подачи заявления государственному регистратору, произвести государственную регистрацию ранее возникших прав на приобре-тенное ее недвижимое имущество в государственном реестре прав на недви-жимое имущество и сделок с ним Российской Федерации.

При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое иму-щество покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного Сокол Е.П. на государственную регистрацию, указаны реквизиты документов, являвшихся основанием возникновения права собственности ФИО1 и Чикалюк А.В.

Кроме того, государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым истребовал документы в КРП ГУП РК "Крым БТИ" в "адрес", согласно представленному ответу право собственности на спор-ный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1 и Чикалюк А.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного Первомайской государственной нотариальной конторой АР Крым ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца в случае доказанности возникновения и существования этого права само по себе не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Также судебная коллегия учитывает отсутствие доказательств наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации чьих-либо прав на спорный объект.

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.

Выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Право Сокол Е.П. может быть восстановлено способом, указанным в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разре-шении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При этом судебная коллегия учитывает, что поскольку положениями Федерального закона от 17.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица или отсутствии сведений о его местонахождении, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены и отсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество.

Таким образом, учитывая, что судом первой инстанции установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, имущество передано от продавца к покупателю, оплачено последним, заявление о регистрации соглашения не может быть подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности по причине смерти и отсутствии сведений о местонахождении продавцов по сделке, судебная коллегия, исходя из положений пункта 2 статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223, части 2 статьи 558, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит исковые требования Сокол Е.П. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

На основании изложенного, отсутствие регистрации ранее возникшего права собственности продавцов на отчуждаемое недвижимое имущество не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда о проведении такой регистрации.

Решение судом первой инстанции постановлено с соблюдением норм ма-териального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, в связи с чем судебная коллегия не находит правовых оснований к его отмене.

Руководствуясь статьями 327, 327-1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, -

определила:

решение Первомайского районного суда Республики Крым от 17 марта 2016 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи