Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 12 июля 2016 г. по делу N 33-2709/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Петраковой Н.П.,

судей Киселевой Е.А., Бобылевой Л.Н.

при секретаре Хамковой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Бушля О.В. на решение Клинцовского районного суда Брянской области от 31 марта 2016 года по иску Бушля О.В. к Руденок Т.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскании уплаченных денежных средств в качестве задатка.

Заслушав доклад судьи Бобылевой Л.Н., объяснения представителя ответчика Шатохину А.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бушля О.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что между ней и Руденок Т.В. 04.08.2015 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты", по которому она передала ответчице задаток в размере 100 000, 00 руб. По согласованию между ними, продавец Руденок Т.В. в срок до 01.12.2015 должна была заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры. Однако, основной договор купли-продажи в период срока действия предварительного договора по вине ответчика, заключен не был, от возврата задатка Руденок Т.В. уклоняется.

По указанным основаниям истица просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.08.2015, взыскать с ответчицы в свою пользу денежные средства в размере 200 000 руб., судебные расходы за почтовые услуги в размере 104, 89 руб., по оплате госпошлины в размере 5 200, 00 руб.

Решением Клинцовского районного суда Брянской области от 31.03.2016 исковые требования удовлетворены частично, с Руденок Т.В. в пользу Бушля О.В. взысканы неосновательно приобретенные 100 000, 00 руб., а также судебные расходы за почтовые услуги в размере 104, 89 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600, 00 руб.

В апелляционной жалобе истица Бушля О.В. просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права и вынести по делу новое решение, мотивируя тем, что судом неверно определены обстоятельства по делу, так не был учтен тот факт, что она предала ответчице задаток, что четко прописано в расписке, а не аванс как указал суд. Кроме того, предварительный договор купли-продажи не исполнен по вине ответчика, так как ею не были подготовлены необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем считает, что задаток должен быть взыскан с ответчика в двойном размере.

Бушля О.В., Руденок Т.В. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения представителя ответчицы Шатохиной А.Е., судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания денежных сумм.

Материалами дела установлено, что между Руденок Т.В. (продавец) и Бушля О.В. (покупатель) 04.08.2015 был заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи квартиры N "данные изъяты", по условиям которого в срок до 01.12.2015 подлежал заключению основной договор.

Как следует из договора, стороны определили согласованную цену недвижимости в размере 850 000, 00 руб. из них: задаток 100 000 руб. будет передан в счет причитающегося по основному договору платежа. Оставшуюся сумму 750 000, 00 руб. покупатель обязуется оплатить в день подписания основного договора. Передача денежных средств (задаток) подтверждается распиской от 04.08.2015 (п. 3 договора).

Согласно п. 4 договора Бушля О.В. передала Руденок Т.В. денежную сумму в соответствии со ст. 380 ГК РФ "О задатке" в счет причитающихся с нее по договору платежа в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения.

П. 5 договора сторонами в соответствии со ст. 381 ГК РФ согласованы последствия неисполнения договора, согласно которому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

Впоследствии основной договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный сторонами предварительный договор по своей правовой природе является договором организационного характера, по которому, стороны предусмотрели возможность в будущем заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, переданная по предварительному договору денежная сумма является авансом, которая подлежит возврату в той сумме, которая была передана, независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Судебная коллегия находит данный вывод суда не соответствующим требованиям закона и обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В п. 4 ст. 380 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Требование п. 2 ст. 380 ГК РФ о задатке стороны выполнили.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом ответчику была передана денежная сумма именно в качестве задатка.

Указание в договоре о платежной функции задатка в случае заключения основного договора (в счет оплаты стоимости квартиры), по мнению судебной коллегии не является основанием считать денежную сумму авансом, поскольку основным условием предварительного договора является заключении основного договора купли-продажи квартиры, и деньги передавались в обеспечение исполнения данного обязательства.

Материалами дела установлено, что на момент заключения сторонами предварительного договора купли-продажи 04.08.2015 отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании договора социального найма жилого помещения от 02.05.2012, таким образом, у ответчика Руденок Т.В. отсутствовало зарегистрированное право собственности на квартиру.

Свидетельства о государственной регистрации права получены Руденок Т.В. 08.12.2015, согласно которым Руденок Т.В., Руденок И.Я., Руденок В.И., Чернобай Ю.И. являются собственниками общей долевой собственности по ? доле в праве на квартиру, расположенную по адресу: "данные изъяты".

Постановлением администрации Клинцовского района Брянской области от 22.12.2015 N1185 Руденок Т.В. и Руденку И.Я. разрешена сделка купли - продажи указанной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Обязательство должно исполняться в точном соответствии с его содержанием (ст. 309 ГК РФ). Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Отсутствие вины сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно при обоюдной утрате заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Таким образом, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалы дела не содержат допустимых и достоверных доказательств того, что основной договор купли-продажи между сторонами по делу не был заключен по вине истца или ответчика, предложений о заключении основного договора сторонами не направлялись.

Между тем, при заключении предварительного договора купли-продажи Бушля О.В. знала об отсутствии у Руденок Т.В. государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, необходимым условием выполнения каждой из сторон обязательств по предварительному договору являлось надлежащее оформление ответчиком своего права в отношении предмета сделки.

Государственная регистрация права собственности Руденок Т.В. на квартиру, при отсутствии которой заключение договора купли - продажи квартиры было невозможным, осуществлена 08.12.2015, администрацией Клинцовского района Брянской области разрешена сделка купли-продажи квартиры 22.12.2015, то есть за пределами срока предварительного договора, последним днем действия которого являлась дата 30.11.2015.

С предложением об изменении срока предварительного договора купли-продажи, исходя из фактически необходимого времени для оформления документов и регистрации права собственности на квартиру, ответчик к истцу не обращался.

Доводы представителя ответчика о том, что сторонами сделки в устной форме были согласованы условия об изменении заключения основного договора на более поздний срок, судебная коллегия находит несостоятельными, так как в соответствии с п. ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Доводы ответчика о том, что у Бушля О.В. отсутствовала необходимая денежная сумма для покупки квартиры, а также то, что она не обратился к Руденок Т.В. с предложением о заключении основного договора, а в последствии отказалась от заключения договора, по мнению судебной коллегии, при установленных обстоятельствах значения для дела не имеют, так как при отсутствии у ответчика необходимых для совершения сделки документов любое предложение истца носило бы исключительно формальный характер и не могло быть реализовано по причинам, от истца не зависящим.

Кроме того, как следует из материалов дела предложение ответчицы о заключении основного договора было изложено в ответе от 22.12.2015 на претензию Бушля О.В., то есть после прекращения предварительного договора.

Учитывая, что обстоятельства, при которых могла быть совершена сделка, зависели от действий ответчицы по подготовке к заключению основного договора, ответственность за незаключение основного договора должна быть возложена именно на нее. Обстоятельств, освобождающих от предусмотренной законом ответственности, суду не приведено и судебной коллегией не усматривается.

При указанных обстоятельствах, решение суда принято с нарушением норм материального права, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для изменения решения суда в части взыскания денежных средств и взыскании с Руденок Т.В. уплаченных истицей денежных средств в качестве задатка в двойном размере 200 000, 00 руб., а также расходов по оплате госпошлины 5 200, 00 руб. (ст. 98 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Клинцовского районного суда Брянской области от 31 марта 2016 года по исковому заявлению Бушля О.В. к Руденок Т.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскании уплаченных денежных средств в качестве задатка изменить в части взыскания уплаченных денежных средств.

Взыскать с Руденок Т.В. в пользу Бушля О.В. денежные средства в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 5 200 (пять тысяч двести) рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Н.П. Петракова

Судьи Е.А. Киселева

Л.Н. Бобылева