Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 09 августа 2016 г. по делу N 33-3881/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.

судей Лящовской Л.И., Стефановской Л.Н.

при секретаре Поповой О.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества "Белгородская ипотечная корпорация" к Тарасенко Е.Н., Листопадову А.А. о взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество

по апелляционной жалобе представителя Листопадова А.А. - Колосовой И.В.

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 29 апреля 2016 года

Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения Листопадова А.А. и его представителя Колосовой И.В., поддержавших доводы жалобы, представителя АО "Белгородская ипотечная корпорация" Комеристого Д.Н., считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

15 мая 2007 года ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" и Тарасенко Е.Н. заключили договор N N купли-продажи земельного участка, по которому Тарасенко Е.Н. приобрел в собственность земельный участок N 670, площадью 1503 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"

Условиями Договора предусмотрено, что земельный участок находится в залоге у ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" до полной оплаты его стоимости (п.2.5).

Согласно п.2.1 договора стоимость земельного участка составляла 300 600 руб.

При заключении договора Тарасенко Е.Н. оплачено 15 000 руб. в счет стоимости земельного участка (п.2.2 Договора).

В соответствии с п.4.5 Договора, в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права, Тарасенко Е.Н. обязался простроить на земельном участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке оформить на дом право собственности, а также в течение пяти лет подключить жилой дом к инженерным коммуникациям.

Переход права собственности на участок зарегистрирован за Тарасенко Е.Н. 08 июня 2007 года.

08 июня 2012 года истек срок строительства жилого дома на приобретенном земельном участке.

Обязательства по строительству жилого дома Тарасенко Е.Н. к установленному сроку не исполнены. Требование АО "Белгородская ипотечная корпорация" об оплате задолженности оставлено Тарасенко Е.Н. без внимания.

31 января 2012 года на основании договора купли -продажи Тарасенко Е.Н. продал принадлежащий ему земельный участок N670, расположенный в "адрес", Листопадову А.А.

АО "Белгородская ипотечная корпорация" обратилось в суд с исковым заявлением и с учетом уточнения требований, просило:

взыскать с Тарасенко Е.Н. задолженность в размере 474 822,20 руб., из которых: 285 600 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4 договора N N купли-продажи земельного участка от 15 мая 2007 года; 132 418 руб. - затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.4.8 договора N N купли-продажи земельного участка от 15 мая 2007 года; 42 994,08 руб. - проценты в соответствии с п.4.5 договора N N купли-продажи земельного участка от 15 мая 2007 года; 13 810,12 руб. - расходы по оплате госпошлины; 5 750 руб. - расходы по оценке земельного участка и расположенного на нем объекта строительства;

обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Листопадову Александру Александровичу - земельный участок N670, площадью 1503 кв.м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес" и расположенный на нем объект строительства,

определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги,

определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации: земельный участок N670, площадью 1503 кв.м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 465 600 руб. (80% от рыночной стоимости); объект строительства (бетонный фундамент с цоколем, стены, кровля), расположенный на земельном участке N670, площадью 1503 кв.м, кадастровый номер N по адресу: "адрес" в размере 542 928 руб. (80% от рыночной стоимости).

Решением суда заявленные истцом требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель Листопадова А.А. - Колосова И.В. просит отменить решение суда в части и вынести новое решение, которым отказать истцу в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: "адрес"

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, на основании ст. 327.1 ГПК РФ, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, проверив решение суда в обжалуемой части, приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что Тарасенко Е.Н. не исполнил в установленный срок принятые на себя обязательства по строительству жилого дома, регистрации в установленном законом порядке права собственности на него и подключению его к инженерным коммуникациям, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика оставшейся стоимости земельного участка, затрат на подведение инженерных коммуникаций, процентов по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора стороной ответчика в суд первой инстанции не представлено и судебной коллегией не установлено.

Суд первой инстанции верно указал, что факт продажи земельного участка Листопадову А.А. 31.01.2012, не является основанием для освобождения Тарасенко Е.Н. от исполнения своих обязательств по оплате стоимости земельного участка и подведении инженерных коммуникаций, так как перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора купли-продажи сторонами осуществлён не был.

В силу ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вышеуказанный договор купли- продажи земельного участка заключен в соответствии с требованиями ст.549-551,554-556 ГК РФ, поэтому условия договора о досрочной уплате оставшейся части цены участка, оставшейся стоимости затрат на проведение инженерных коммуникаций не противоречат ГК РФ, регулирующему указанные положения.

Учитывая, что при заключении договора Тарасенко Е.Н. оплатил часть стоимости земельного участка в размере 15 000 руб., обязательств по строительству жилого дома, пригодного для постоянного проживания и его регистрации в установленном законодательством порядке не исполнил, суд взыскал с него оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 285 600 руб. в соответствии с п. 2.4 Договора, а также задолженность по оплате затрат на проведение инженерных коммуникаций в размере 132 418 руб. согласно п.4.2 Договора.

Пунктом 4.5 Договора купли-продажи предусмотрено, что в случае если в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном законом порядке, он обязан оплатить оставшуюся часть стоимости участка, указанную в п.2.4 Договора и проценты в размере ? ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

Таким образом, с Тарасенко Е.Н. в пользу общества также подлежали взысканию проценты в размере 42 994,08 руб. за период с 09 июня 2012 г. (истечение срока окончания строительства жилого дома) по 02 февраля 2016 года.

Расчет задолженности, представленный истцом, не оспорен Тарасенко Е.Н., является арифметически правильным, соответствует условиям договора.

Также суд обоснованно постановилрешение в части обращения взыскания на заложенное имущество, с установлением начальной продажной стоимости земельного участка и расположенного на нем жилого дома в размере 80% их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика N89/К от 21.04.2016.

В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п.1 ст.349 ГК РФ).

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п.3 ст.350 ГК РФ).

Основания для отказа в обращении взыскания, предусмотренные п.2 ст.348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке" отсутствуют.

Суд, в соответствии с ч.1 ст. 350 ГК РФ, ч.1 ст. 56 ФЗ от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке" определяет способ реализации заложенного имущества в виде вышеуказанных объектов недвижимости путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.3 ст.350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Подпункт 4 пункта 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" предписывает при наличии спора между сторонами определенную на основании отчета оценщика начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах устанавливать равной 80% рыночной стоимости такого имущества.

Оценивая в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные заключения, и не согласившись с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта оценки, указанной в отчете Инвестиционно-консалтинговой компании ООО "БИЗНЕС-СТАНДАРТ" N 35 от 12.04.2016, согласно которого рыночная стоимость жилого дома N9 "адрес" составляет 2 709 074 руб., земельного участка N670 - 1 121 614 руб., общая стоимость объекта оценки составляет 3 830 688 руб., суд принял во внимание экспертное заключение г. Белгородского ООО "Торгово-промышленной компании "ПСВ", поскольку данное заключение составлено экспертным учреждением, компетентным в решении вопросов определения рыночной стоимости объектов недвижимости, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение содержит наиболее актуальные сведения о рыночной стоимости залогового объекта, в заключении приведены сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки, оценка проведена с учетом осмотра транспортного средства.

Судебная коллегия считает выводы суда в данной части обоснованными и не противоречащими нормам материального права, поскольку отчет оценщика N89/К от 21.04.2016 отражает более реальную рыночную стоимость объекта оценки.

При обращении взыскания на заложенное имущество, судом первой инстанции установлена начальная продажная цена имущества земельного участка площадью 1503 кв.м с кадастровым номером N и расположенного на нем жилого дома площадью 150,4 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: "адрес" в размере 2 174 960 руб. ((жилой дом - 1 481 000 руб.+ земельный участок - 1 237 700 руб.) х80%).

Доводы жалобы о том, что судом не принято во внимание то, что требования о взыскании долга с Тарасенко Е.Н. и требования к Листопадову А.А. об обращении взыскания на земельный участок являются взаимоисключающими, Листопадов А.А. не является должником по обязательствам, в силу чего, по мнению апеллянта не должен отвечать по долгам Тарасенко Е.Н., не принимаются судебной коллегией, поскольку они были предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку.

Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, эти доводы не опровергают выводов суда и, по сути, свидетельствуют не о нарушении судом норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя с установленными по делу обстоятельствами.

Кроме того, в силу положений ст.353 ГК РФ (в ред. ФЗ от 30.12.2008 N 306-ФЗ, действовавшей на момент возникновения правоотношений), в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

По смыслу абз.2 п. 1 ст.353 ГК РФ залог является обременением имущества, обладает свойством следования и сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога, в том числе при перемене собственника.

То есть независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает права обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем и бывшим собственником по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя.

Заключая договор купли -продажи земельного участка с Тарасенко Е.Н. стоимостью всего 100 000 руб., Листопадов А.А. знал о том, что обременением приобретаемого земельного участка является ипотека в силу закона (т.1 л.д.54).

В соответствии со ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Лицо, участвующее в гражданском обороте, свободно в своем волеизъявлении на возникновение у него гражданских прав и обязанностей.

Являются несостоятельными и доводы о неправомерности применения судом ст.79 ФЗ "Об исполнительном производстве" и ч.1 ст.446 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, на земельном участке Листопадов А.А. построил жилой дом и зарегистрировал его, о чем ему выдано свидетельство о госрегистрации права.

Из содержания ст.79 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ч.1 ст.446 ГПК РФ в их взаимосвязи следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.

Данная позиция отражена и в определении Конституционного суда РФ от 17.01.2012 N 12-О-О, содержащим разъяснение, что абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Нормами Земельного кодекса РФ в свою очередь закреплен принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Согласно п.3 ст.340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Нарушений норм ст.196 ГПК РФ судом не допущено, решение постановлено в рамках заявленных истцом требований, с учетом дальнейшего их уточнения.

Не подтвердились и иные доводы, указанные в жалобе.

Они приводились стороной ответчика в обоснование своих возражений на предъявленные к нему требования и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку, в соответствии с правилами ст.12, 56 и 67 ГПК РФ, с которой соглашается судебная коллегия, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.

Правовых доводов, которые в силу закона могли бы повлечь отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит, выводы суда мотивированы, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, не соглашаться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

При таком положении судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, и оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для его отмены не усматривает.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 29 апреля 2016 года по делу по иску Акционерного общества "Белгородская ипотечная корпорация" к Тарасенко Е.Н., Листопадову А.А. о взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи