Постановление Президиума Ярославского областного суда от 10 августа 2016 г. по делу N 4Г-1094/2016

Президиум Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Ананьева В.Н.

членов президиума Малахова В.А., Кручининой Н.В., Чугунова А.Б., Петровой Л.В., Юрина М.В.

рассмотрел по кассационной жалобе Одинцовой Л.В. дело по иску Одинцовой Л.В. к Ракульцеву С.П., ПАО "Сбербанк России" о расторжении договора купли продажи имущества, признании отсутствующим права залога, встречному иску Ракульцева С.П. к Одинцовой Л.В., Одинцову В.Ю., Зенцову А.А., Одинцову И.В. о выселении.

Заслушав доклад судьи областного суда Юрина М.В., объяснения Одинцовой Л.В., Одинцова В.Ю., их представителя по устному заявлению Алексеева К.А., возражения представителя ПАО "Сбербанк России" Шехановой Е.А. (по доверенности), президиум,

установил:

Одинцова Л.В. предъявила иск (с учетом уточнений и дополнений) к Ракульцеву С.П. и ПАО "Сбербанк России" о расторжении договора купли продажи имущества, признании отсутствующим права залога. Иск мотивирован тем, что 23 января 2014г. между Одинцовой Л.В. (продавец) и Ракульцевым С.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ... , оплата дома должна была производиться покупателем частично за счет собственных средств - 3 500 000руб. - и частично за счет кредита ОАО "Сбербанк России" по договору от 23 января 2014г. в размере 17 690 000руб. При этом собственные денежные средства оплачиваются в день подписания договора, а оставшаяся сумма - в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации объекта недвижимости. Во исполнение условий договора продавец передал имущество покупателю 23 января 2014г., 24 января 2014г. право собственности было зарегистрировано Управлением Росреестра по Ярославской области, однако оставшуюся часть оплаты по договору в размере кредита Сбербанка 17 690 000руб. истица не получила, что является существенным нарушением условий договора. Одновременно в исковом заявлении указано, что ОАО "Сбербанк России" нарушен п.3.1.5 кредитного договора, согласно которому зачисление суммы кредита на счет заемщика Ракульцева С.П. возможно только после оформления им поручения кредитору ОАО "Сбербанк России" на перечисление суммы кредита на счет продавца недвижимости, т.е., Одинцовой Л.В. В связи с этим истица просила расторгнуть указанный договор купли-продажи, прекратить право собственности Ракульцева С.П. на дом и земельный участок, признать их за Одинцовой Л.В., признать отсутствующим установленное п.2.1 кредитного договора право залога на спорное недвижимое имущество.

Ракульцев С.П. иск не признал, предъявил встречный иск к Одинцовой Л.В., Одинцову В.Ю., Зенцову А.А., Одинцову И.В. о выселении и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что расчет им произведен в полном объеме, однако дом до настоящего времени продавцом и проживающими с нею лицами не освобожден.

ОАО "Сбербанк России" против иска возражал, пояснив, что в настоящее время им подано заявление о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на имущество Ракульского С.П. В письменном отзыве указал, что залог установлен для обеспечения обязательств Ракульцева С.П. по кредитному договору, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по кредитному договору составляет 21 190 000 руб., согласно договору купли-продажи его стоимость составляет 8 000 000руб., банк счел достаточным перечисление суммы кредита заемщику без оформления поручения на перечисление суммы кредита продавцу недвижимости, стороны кредитного договора его условий не оспаривают, обязательного перечисления денежных сумм продавцу договор не устанавливает, так как продавец не является стороной по кредитному договору.

Решением Заволжского районного суда г.Ярославля от 1 марта 2016г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 2 июня 2016г. в удовлетворении обоих исков отказано.

На указанные судебные постановления подана кассационная жалоба.

Проверив материалы дела, президиум Ярославского областного суда находит, что состоявшееся по делу апелляционное определение подлежит отмене с учетом следующего.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Отказывая в иске Одинцовой Л.В. районный суд указал, что в договоре купли-продажи сторонами согласована цена недвижимости 8 000 000руб., Одинцовой Л.В. получено от Ракульцева С.П. 3 500 000руб., Ракульцевым С.П. не представлено доказательств исполнения им договора в полном объеме, вместе с тем расторжение договора возможно только при существенном его нарушении другой стороной, истцом доказательств причинения существенного ущерба не представлено, так как в случае нарушения условий договора в части выплаты денежных средств законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права - требовать оплаты по договору и взыскать проценты (п.3 ст.486 ГК РФ). Поскольку требования к ПАО "Сбербанк России" являются производными от главного, суд отказал и в удовлетворении указанных требований.

Дополняя мотивы решения районного суда, суд апелляционной инстанции указал, что в ГК не содержится норм позволяющих расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены, жилой дом и земельный участок являются предметом залога у ПАО "Сбербанк", выдача банком кредита без предоставления Ракульцевым С.П. документа, указанного в п.3.1.5 кредитного договора, не является нарушением, указанное условие является отлагательным, стороны кредитного договора его не оспаривают, Одинцова Л.В. стороной кредитного договора не является.

С указанными выводами согласиться нельзя.

В силу ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судами, стороны договорились о продаже жилого дома и земельного участка за сумму 8 000 000руб., при этом 3 500 000руб. покупателем уплачены, оставшаяся сумма в соответствии договором должна быть оплачена в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации объекта недвижимости за счет полученного в ОАО "Сбербанк России" кредита. Свою обязанность по своевременной уплате стоимости приобретенного имущества покупатель не исполнил.

При таких обстоятельствах и в соответствии с требованиями вышеуказанной правовой нормы, а также ст.ст.12, 56 ГПК РФ суды обязаны были поставить на обсуждение сторон вопрос о том, является ли неуплата 4,5 млн. рублей из 8 млн. существенным нарушением, предложить сторонам представить свои доводы и возражения по данному вопросу. Между тем от исполнения указанной обязанности суды фактически уклонились, сославшись на то, что у истицы имеется иной способ защиты права.

Кроме того, как видно из материалов дела, полная оплата по договору купли-продажи должна была произойти спустя определенное время после передачи объекта недвижимости покупателю. В силу п.1 ст.488 ГК РФ такой договор квалифицируется как продажа в кредит. В этом случае, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п.3 ст.488 ГК РФ). Соответствующие обстоятельства и указанные специальные положения материального закона относительно договора купли-продажи на обсуждение сторон также поставлены не были.

То обстоятельство, что дом является предметом залога у ПАО "Сбербанк России", само по себе не является обстоятельством, препятствующим удовлетворению заявленного Одинцовой Л.В. иска, поскольку положения ст. 1102 и 1104 ГК РФ не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от обременения его залогом третьими лицами.

Отклоняя требования Одинцовой Л.В. к ОАО "Сбербанк России" на том основании, что она не является стороной кредитного договора, суды не учли, что в силу п.1 ст.430 ГК РФ по договору в пользу третьего лица такое лицо, имеет право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Как следует из объяснений сторон и их переписки, согласно п.3.5.1 кредитного договора, ОАО "Сбербанк России" обязалось зачислить сумму кредита на счет заемщика Ракульцева С.П. только после оформления им поручения ПАО "Сбербанк России" на перечисление суммы кредита на счет продавца недвижимости, т.е., Одинцовой Л.В. С учетом изложенного требования Одинцовой Л.В. к ПАО "Сбербанк России" подлежали уточнению.

Вместе с тем, копия кредитного договора в материалах дела отсутствует, каких либо данных о том, что она обозревалась судами первой либо второй инстанций, материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах судами существенно нарушены требования ст.67 ГПК РФ при оценке доказательств.

С учетом изложенного для устранения указанных существенных нарушений норм материального и процессуального права дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Руководствуясь ст.ст.387, 390 ГПК РФ, президиум

постановил:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 2 июня 2016г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Ананьев В.Н.