Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 августа 2016 г. по делу N 33-14961/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

в составе председательствующего: Ткачевой А.А.

судей: Габитовой А.М.

Фахретдиновой Р.Ф.

при секретаре Шендрик О.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Башкирской гидрогеолого-мелиоротивной партии" на решение Демского районного суда г.Уфы РБ от 20 мая 2016 года, которым постановлено:

Иск Фаттаховой A.M. удовлетворить.

Признать за Фаттаховой А.М., право собственности на ... долей на земельный участок с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м. по адресу: ...

Установить между Фаттаховой А.М. и ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия" порядок пользования общим земельным участком с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м. по адресу: ... по варианту порядка пользования согласно приложению N ... заключения судебной землеустроительной экспертизы, составленного ООО " ... " по гражданскому делу N ...

Запретить ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия" чинить препятствия Фаттаховой А.М. в пользовании земельным участком с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м. по адресу: г ...

Заслушав доклад судьи Габитовой А.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Фаттахова A.M. с учетом уточнений обратилась в суд с иском к ОАО "Башкирская Гидрогеолого-мелиоративная партия" о признании права собственности на земельный участок и установлении порядка пользования земельным участком. В обосновании иска указала, что по договору купли-продажи недвижимости N ... от ... года приобрела в собственность у ответчика недвижимое имущество: пристрой к ремонтно-механической мастерской (РММ) - нежилое одноэтажное помещение, площадью ... кв.м., литера ... , по адресу ... , расположенное на земельном участке с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м. Другие строения, находящиеся на данном земельном участке, как и сам земельный участок, зарегистрированы в ЕГРП за ответчиком. Хотя в договоре купли-продажи недвижимости ... от ... года умалчивается о переходе к ней права собственности на долю в земельном участке с кадастровым номером ... , тем не менее, такое право у нее возникло в силу закона. Поскольку иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости ... от ... года, она считает, что установленная в нем цена объекта недвижимого имущества включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на соответствующую часть земельного участка. Истец считает, что у него возникло право общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером ... , на котором расположено здание, в состав которого входит нежилое помещение - пристрой к РММ, принадлежащее истцу на праве собственности. Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания нежилых строений, частью которого является пристрой к РММ, принадлежащий истцу. Размер доли истца в спорном земельном участке следует определить из необходимой для нормальной эксплуатации и использования площади, при этом необходимо включить не только площадь, занятую непосредственно помещением, но и соответствующую придомовую территорию, проезд к нему от границы земельного участка с дорогой или проезд общего пользования. Просила суд с учетом уточнения признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером ... , общей площадью ... по адресу: ... , в размере ... долей. Установить порядок пользования между Фаттаховой А.М. и ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия" земельным участком с кадастровым номером ... , общей площадью ... по адресу: ... согласно приложению N ... заключения экспертизы ООО " ... ". Запретить ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия" чинить препятствия Фаттаховой А.М., в пользовании общим земельным участком с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м. по адресу: ...

Суд вынес вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия" ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Считают, что заключение землеустроительной экспертизы выполнено ООО " ... " некорректно. Так, при ответе на первый вопрос суда о размере земельного участка, необходимого Фаттаховой A.M. для использования принадлежащего ей здания, эксперт предложил две методики расчета. По первой методике он применяет статью 67 Федерального закона N123-Ф3 от 22 июля 2008 года "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Однако, согласно п.38 Федерального закона N117-ФЗ от 10 июля 2012 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", статья 67 утратила силу. Таким образом, эксперт в своем заключении применил расчеты, не имеющие юридической силы. По второй методике, принятой судом за основу, эксперт, неверно поняв нормы ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.552 ГК РФ, отождествил понятие земельного участка, необходимого для использования здания, строения, сооружения и понятие пропорциональности. Согласно пункту 2 расчет площади земельного участка с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение произведен согласно ст.35 Земельного кодекса РФ, т.е. пропорционально доли в недвижимости, однако ни ст. 35 ЗК РФ, ни ст. 552 ГК РФ не предусматривают перехода прав на долю земельного участка, исходя из пропорциональности доли отчуждаемого здания, строения. Указанные нормы закона упоминают о площади, именно необходимой для использования отчуждаемого здания, строения и т.д. Таким образом, суд в нарушение части 2 статьи 67 ГПК РФ не дал оценку экспертному заключению, не проверил его правильность и обоснованность. В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и их собственник. Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимо, для ее использования. Из пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ следует, что образование и изменение земельных участков должны происходить с соблюдением предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. Следовательно, в данном случае необходимо применять своды правил по строительству (42.13330.2011-Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* и др.), которые были применены в заключении эксперта N ... , выполненном ООО " ... ". В указанном дополнительном экспертном заключении N ... верно применены при расчете площади земельного участка СП 42.13330.2011. В нем ошибочно указаны Правила землепользования и застройки Городского округа город Уфа РБ, утвержденные Решением Совета ГО г.Уфа N16/8 от 12 октября 2006 г. вместо Правил землепользования и застройки Городского округа город Уфа РБ, утвержденных Решением Совета ГО г.Уфа N15/6 от 20 марта 2013 г. и действующих в настоящее время, но в Правилах первой и второй редакции, предельные размеры земельных участков (таблица 2) для зоны П-2 составляют 70% максимального коэффициента застройки. Согласно данному заключению эксперта, площадь земельного участка, занятого строением, принадлежащим Фаттаховой A.M. и необходимый для его использования по назначению составляет ... кв.м. В любом случае, суду было необходимо выносить решение, основываясь либо на первичной, либо на дополнительной судебной экспертизе, но не на повторной, основанной на недействующих нормативно-правовых актах и неверном толковании закона.

Стороны участвуют при рассмотрении дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия", Фаттахову А.М., представителя Фаттаховой А.М., судебная коллегия считает решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов гражданского дела и правильно установлено судом, согласно свидетельству о ГРП от ... на основании договора купли-продажи недвижимости от ... года Фаттахова A.M. является собственником пристроя к РММ, литера ... , общей площадью ... , расположенного по адресу: г ...

При этом, из договора следует, что земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированном в ЕГРП ... года. Согласно выписке Управления Росреестра по РБ из ЕГРП от ... г., собственником земельного участка обшей площадью ... , расположенного по адресу: ... является ответчик ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия".

Согласно свидетельству о ГРП от ... ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия" является собственником нежилых строений, Литер ... -общей площадью ... , литер ... - общей площадью ... , литер ... - общей площадью ... , расположенных по адресу: ... Из кадастровой выписки следует, что разрешенное использование земельного участка: занимаемый производственной базой. Между истцом и ответчиком подписано соглашение ... г. о порядке пользования земельным участком, расположенного по адресу: ... , где определена общедолевая собственность по фактически сложившимся границам. Таким образом, на момент приобретения Фаттаховой А.М. строения литер ... , земельный участок полностью находился в собственности ответчика. При этом, соглашение о порядке пользование земельным участком от ... года по своей сути не определяло порядок пользования земельным участком, поскольку не содержало описания этих границ.

Судом верно со ссылкой на ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ обоснованно указано в решении, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Для определения доли Фаттаховой A.M. в земельном участке, судом по ходатайству Фаттаховой А.М. назначена экспертиза.

Согласно заключению АНО " ... " от ... , площадь земельного участка, необходимого для использования по назначению строения, принадлежащего Фаттаховой A.M. с учетом площади занимаемой самим строением составляет ... Доля Фаттаховой A.M. в общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ... по адресу: ... будет равна ...

Определением суда от ... по ходатайству представителя ответчика была назначена дополнительная комплексная строительно-техническая землеустроительная экспертиза.

Определением суда от ... была назначена повторная землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению повторной экспертизы, выполненной ООО " ... " следует, что в случае определения порядка пользования земельным участком с кадастровым номером ... согласно ст. 35 Земельного кодекса с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение, т.е. пропорционально доли в недвижимости, с использованием частей земельного участка совместно (без возможности установки забора на совместно используемой части земельного участка), площадь земельного участка гр. Фаттаховой A.M. для эксплуатации литера ... составляет ... кв. м.

Поскольку общая площадь всего земельного участка составляет ... кв.м., а доля Фаттаховой А.М. - ... , суд определилдолю Фаттаховой А.М. как ... кв.м.

Судебная коллегия соглашается с выводами, изложенными в заключении экспертизы, выполненной ООО " ... ".

Довод в апелляционной жалобе о том, что суд обязан был руководствоваться либо заключением экспертизы N ... от ... , либо дополнительным заключением экспертизы того же экспертного учреждения N ... от ... г., не обоснованны.

Суд первой инстанции, проанализировав обе экспертизы, подробно привел мотивы, по которым он пришел к выводу об обоснованности заключения не основной, и не дополнительной экспертизы, а повторной. Так, суд указал в решении, что наиболее полной, достоверной и научно и законодательно обоснованной является повторная экспертиза, проведенная ООО " ... ", данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует материалам дела, эксперт дал конкретные ответы на поставленные судом вопросы. При проведении этой экспертизы предложены два варианта, приведен обоснованный и ясный расчет площади необходимый для обслуживания строения истицы с учетом других строений на земельном участке, обоснованная невозможности деления земельного участка, приложены схемы использования земельного участка. Заключения экспертов АНО " ... ", таких выводов не содержат и суд полагает что они не являются достаточно обоснованными и не могут быть положены в основу решения суда. Суд, назначая повторную землеустроительную экспертизу, исходил из того, что заключение экспертизы эксперта АНО " ... " вызывает сомнения ввиду необоснованности и его неполноты. Выводы экспертиз были противоречивы. Первоначально эксперт определилплощадь земельного участка, необходимого для обслуживания строения литер ... , принадлежащего истице в размере ... кв.м., в дополнительной экспертизе эта площадь составляет ... кв.м. Для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации земельного участка, экспертом не были произведены расчеты площадей занятых строениями, свободные от строений, не сопоставлено наличие требуемой градостроительным регламентом площади, необходимой для эксплуатации, и площади свободной от застройки, не приведены подробные основания произведенных расчетов.

Довод в апелляционной жалобе о том, что эксперт ООО " ... " сослался в заключения на ст. 67 ФЗ-123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", утратившую силу ... года, был предметом исследования в суде первой инстанции и отклонен, с чем соглашается судебная коллегия. Суд верно указал в решении, что ссылка на утратившую силу статью не влекут недостоверности данной экспертизы, поскольку данная статья дана применительно обоснования порядка пользования при условии формирования двух обособленных частей земельного участка с возможностью установления забора, об установлении которого в иске не заявлено.

Суд также учел, что доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы ООО " ... ", либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется, сторонами в суд не представлено.

В дополнительной апелляционной жалобе ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия" указывает и ссылается на законность и обоснованность экспертизы, которую представил АНО " ... ". Обосновывая заключение, представитель указывает, что согласно п.3 примечания к п. 8.4. раздела 8 "Производственные зоны, зоны транспортной и инженерной инфраструктур" СП 42.13330.2011, плотность застройки кварталов, занимаемых промышленными предприятиями и другими объектами, как правило, не должна превышать показателей, приведенных в приложении Г. Согласно п. Г.1, приложения Г (обязательное) СП 42.13330.2011, для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в таблице ГЛ. Основными показателями плотности застройки являются: коэффициент застройки ? отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); коэффициент плотности застройки ? отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала). Так, применив расчет по таблице Г.1, эксперт рассчитал площадь по коэффициенту застройки промышленной территориальной зоны - ... м2. По коэффициенту плотности застройки эксперт взял данные, содержащиеся в техническом паспорте - площадь здания Фаттаховой A.M. ... м2., т.е. ... м2. Во втором расчете, произведенном с использованием метода интерполяции, эксперт верно примени понижающий на 30% коэффициент, т.к. Фаттахова A.M. при проведении осмотра пояснила, что данный склад будет использоваться как склад непродовольственных товаров (деревянных стройматериалов), т.е. однородных товаров.

Между тем, Судебная коллегия отмечает, что дополнении к апелляционной жалобе ответчик не раскрывает обоснованность, правильность расчетов повторной экспертизы, результаты которой суд первой инстанции и истец считают противоречивыми и не могут быть положены в основу решения суда из нижеследующего. В заключении эксперта представлено шесть разных площадей, необходимых для использования объекта истца по назначению, а именно: ... кв.м.; ... кв.м.; ... кв.м.; ... кв.м; ... кв.м.; ... кв.м.

В заключении эксперт не обосновывает свой расчет, почему именно он останавливается на доле истца в ... кв.м., в выводах имеются разночтения.

Кроме того, для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости в границах сформированного земельного участка экспертом не произведены объективные исследования в требуемом размере, не произведены расчеты общей площади земельного участка (с обоснованным подтверждением фактической и кадастровой площадей); площади земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, расположенных в границах исследуемого земельного участка; площади земельного участка, свободной от застройки. Более того, расчет эксперта выглядит следующим образом ... кв.м. : 0,7 (максимальный коэффициент застройки в 70 %) = ... кв.м.

Используя метод расчёта данной экспертизы, которую предлагает применить ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия", возможно проведение расчета минимальной площади, необходимой для использования всех объектов (независимо от их принадлежности, о чем говорится в определении суда), находящихся на данном земельном участке, при максимальном коэффициенте застройки 70 % (этого эксперт как раз не делает):

а) Ремонтно-механическая мастерская площадью ... ;

б) Одноэтажное складское помещение площадью ... кв.м.;

в) Административное строение площадью ... кв.м.

Далее к расчетам необходимо применить общую площадь спорного земельного участка, на котором расположены все вышеперечисленные объекты:

а) Ремонтно-механическая мастерская площадью ... кв.м.;

б) Одноэтажное складское помещение площадью ... ;

в) Административное строение площадью ... кв.м.

г) Пристрой к РММ площадью ... кв. м.:

... кв.м.

Таким образом, можно определить площади земельных участков, необходимых для использования всех объектов недвижимости, расположенных на данном участке с кадастровым номером ... согласно примененной экспертом табл. 2 "Правила землепользования и застройки Городского округа города Уфы республики Башкортостан" (Решение Совета городского округа г. Уфа РБ N15/6 от 20.03.2013 года) - для территориальной зоны П-2 - при максимальном коэффициенте застройки в 70%.

д) итого ... кв.м.

Таким образом, при расчете по коэффициенту застройки площадь земельного участка, необходимая для использования строения, принадлежащего истцу, также составляет ... ,0 кв.м. Следовательно, площадь земельного участка, необходимая для использования недвижимости истца, рассчитанная дополнительной экспертизой, также соответствует площади земельного участка, признанной на праве собственности за истцом согласно решению суда по делу N ... Просто эксперт не учел общую площадь спорного земельного участка, а также площади остальных строений, находящихся на данном земельном участке, однако задача эксперта провести расчеты согласно вопросу, поставленному судом, т.е. с учетом всех строений, находящихся на спорном земельном участке.

В дополнительной апелляционной жалобе ОАО "Башкирская гидрогеолого-мелиоративная партия" указывает, что доля должна была быть рассчитана не исходя из пропорциональности, а исходя из площади, необходимой для использования здания по назначению. Если бы законодателем была предусмотрена для данного случая пропорциональность, то ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ сформулировали бы примерно следующим образом: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, переходит право собственности на часть земельного участка, пропорциональную к доле переходящего здания, строения, сооружения.

Судебная коллегия не соглашается с указанным доводом.

Для российского законодательства определение при переходе права собственности на объект недвижимости права пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на недвижимость традиционно (ч.2 ст.37 Земельного кодекса РСФСР). На спорном земельном участке, площадью ... кв.м. расположены, как объекты ответчика 3 единицы, так и объект под литерой ... , отчужденный Фаттаховой А.М. Данный земельный участок имел определенное функциональное назначение и был предназначен для эксплуатации и обслуживания всех нежилых строений, частью которого являлось нежилое помещение - пристрой к РММ, принадлежащий истцу. Из кадастровой выписки следует, что разрешенное использование земельного участка - это производственная база. Имеется соглашение между истцом и ответчиком от ... года на общую долевую собственность данного спорного участка по фактически сложившимся границам. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Термин "право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника", используемый в п. 1 статьи ст.35 Земельного кодекса РФ, означает вид права, принадлежащий первоначальному пользователю земельного участка - отчуждателю недвижимости и подлежащий передаче в силу прямого указания закона новому приобретателю объекта недвижимости - пользователю земельного участка.

Таким образом, критерии определения предельных размеров площадей, необходимых для использования недвижимости различны, они, прежде всего, зависят от целевого назначения земельного участка, характера, вида здания, расположенного на данном участке, от схемы расположения строений (строение истца находится на расстоянии ... метров от входных ворот). Единственное правило, которое применимо ко всем методам определения земельного участка - это то, что размер площади застройки и обслуживающего земельного участка не может быть более размера земельного участка, принадлежащего бывшему собственнику здания, строения.

Повторная экспертиза, проведенная по определению суда от ... года, дала конкретные ответы на поставленные судом вопросы, приведены обоснованные расчеты площадей, необходимых для обслуживания строения истца с учетом всех строений ответчика, находящихся на спорном земельном участке. Экспертиза определиланевозможность деления спорного участка и, самое важное, экспертиза приложила к заключению схемы использования спорного земельного участка.

В силу ч.2. ст. 67 ГК РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В материалах дела имеются доказательства, по-разному определяющие размер земельного участка, необходимого для использования строения, принадлежащего истцу.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Таким образом, выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Демского районного суда г.Уфы РБ от 20 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Башкирской гидрогеолого-мелиоративной партии" - без удовлетворения.

Председательствующий: Ткачева А.А.

Судьи: Габитова А.М.

Фахретдинова Р.Ф.

Справка: судья Шарафутдинова Л.Р.