Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 26 июля 2016 г. по делу N 33-7421/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе

председательствующего Галаевой Л.Н.

судей Кузьменка А.В., Плужникова Н.П.

при секретаре БТА

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 26 июля 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе РИВ на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 14 апреля 2016 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований РИВ к ВСР о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом отказать.

Встречный иск ВСР к РИВ о признании договора дарения притворной сделкой, применении последствий недействительности притворной сделки, признании договора купли- продажи жилого дома незаключенным, удовлетворить частично.

Признать договор дарения жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ между РИВ и ВСР притворной сделкой, прикрывающую договор купли-продажи жилого дома.

Признать договор купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", между РИВ и ВСР, незаключенным.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать."

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Галаевой Л.Н., объяснения РИВ, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

РИВ обратился в суд с иском к ВСР о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.

Просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на двухэтажный жилой дом, площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", переулок "адрес", на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес", "адрес".

В обоснование своих требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор дарения двухэтажного жилого дома, площадью "данные изъяты"м., расположенного по адресу: "адрес", который был передан истцу в этот же день по акту приема - передачи.

Предмет договора дарения на дату заключения договора принадлежал ответчику на праве собственности. В день заключения договора дарения ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик обратились в Управление Росреестра по "адрес", где подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности на предмет договора дарения.

Регистрация перехода права собственности на предмет договора не была произведена по причине технической ошибки допущенной в договоре дарения, выразившейся в том, что в договоре не было указано, что дом расположен на земельном участке, кадастровый N, находящегося в аренде у ответчика. Ответчик дополнительное соглашение к договору дарения с указанием на расположение дома на соответствующем земельном участке заключить отказался, впоследствии, со слов регистратора, подал заявление об отказе в регистрации перехода права собственности на дом.

В выдаче заявления об отказе ответчика от регистрации перехода права собственности на дом истцу отказали, пояснив, что данные заявления в Управлении Росреестра по "адрес" не выдаются. Уведомление об отказе в регистрации перехода права собственности на дом из Управления Рореестра по "адрес" истцу направлено не было, самостоятельно получить данные сведения истец не имеет возможности.

Отсутствие в договоре дарения, сведений о земельном участке не является существенным условием договора дарения, поскольку право аренды на земельный участок принадлежащее ответчику, в соответствии с 4.1 ст. 35 ЗК РФ переходит к истцу на тех же условиях и в том же объеме, которые принадлежали ответчику.

Действия ответчика, связанные с уклонением от регистрации перехода права собственности на дом, нарушают права истца.

ВСР обратилась в суд со встречным иском к РИВ о признании договора дарения притворной сделкой, применении последствий недействительности притворной сделки, признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным, с учетом уточнений просила признать договор дарении жилого дома по адресу: "адрес" между ВСР и РИВ притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку - сделку купли-продажи жилого дома по адресу: "адрес" применить к сделке, которую стороны имели ввиду - сделке купли-продажи жилого дома, относящиеся к ней правила; признать спорный договор дарения, прикрывающим сделку купли-продажи жилого дома по адресу: "адрес" незаключенным по причине недостижения сторонами существенного условия о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а именно о РЛА и РНА; в том случае, если суд признает договор купли-продажи заключенным, обязать РИВ оплатить покупную цену дома в размере "данные изъяты" руб., после чего обязать ВСР передать жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" собственность РИВ

В обоснование своих требований ВСР ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ВСР, действующей в качестве дарителя и РИВ, действующим в качестве одаряемого, был заключен договор дарения жилого дома по адресу: "адрес"

Данный жилой дом принадлежит на праве собственности ВСР на основании договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В действительности у ВСР никогда не было намерения подарить кому - либо принадлежащий ей дом, а было намерение его продать.

С этой целью она заключила три договора с ООО "Жилфонд" от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на предоставление услуги по поиску покупателя на жилой дом по адресу: "адрес". Итоговая цена, за которую ВСР была готова продать жилой дом, составила "данные изъяты" руб. Такой покупатель был найден, им стал РИВ, который согласился приобрести жилой дом за указанную цену. При этом он пояснил, что поскольку у него сложные отношения с женой, связанные с разделом имущества и уплатой алиментов, то просил оформить сделку купли-продажи дома как договор дарения. При этом он пообещал оплатить стоимость дома в размере "данные изъяты" руб. до подачи заявления в Управление Росреестра по "адрес" о переходе права собственности. ВСР согласилась с таким предложением, однако данное обещание РИВ не сдержал, что явилось поводом для отказа со стороны ВСР регистрировать переход права собственности на указанный жилой дом. Вышеизложенные обстоятельства могут подтвердить свидетели, сотрудники ООО "Жилфонд".

Кроме того, фактически жилой дом РИВ ВСР не передавался. Учитывая неправомерные действия РИВ ВСР обратилась с заявлением в отдел полиции "Центральный" "адрес" о привлечении к уголовной ответственности РИВ за мошенничество.

Истец полагала, что сделка дарения жилого дома фактически является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку - договор купли-продажи жилого дома по адресу: "адрес" по цене "данные изъяты" руб.

Поскольку согласно домовой книге, на регистрационном учете состоят Русецкая JI.A. и РНА, которые были вселены в жилой дом его собственником ВСР и проживали в нем, то сведения о них должны были быть указаны в спорном договоре и в договоре должно быть указание о их правах пользования данным объектом. Поскольку спорный договор указание о данных лицах не содержит, то его просила признать незаключенным.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился РИВ

В апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив требования истца в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указано, что суд первой инстанции неправомерно отказал в приобщении к материалам дела аудиозаписей, из которых следует, что истец был обманут, никакого договора купли-продажи дома за "данные изъяты" рублей он не заключал, в агентство недвижимости не обращался, дом был передан истцу по договору дарения в счет залога, с целью завладения его имуществом "данные изъяты" доли в квартире, за которую с истцом не рассчитались.

Апеллянт указывает на ложность показаний сотрудниками ООО "Жилфонд", а также недостоверность утверждений ВСР о якобы имевшемся у истца споре с женой по поводу раздела совместно нажитого имущества, поскольку согласно отметки в паспорте истец не состоит в браке с "данные изъяты" года.

Считает, что суд неправомерно в обоснование своих выводов принимает показания ВВЮ (мужа ВСР) при этом в исследовании записей разговоров между истцом и ВВЮ о передаче дома в залог отказывает.

Автор жалобы указывает на несоответствие выводов суда о том, что истцом не представлено доказательств фактической передачи дома по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Так, в п.6 договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ указано, что договор исполнен, имущество передано, договор имеет силу акта приема-передачи.

В п.3 встречного искового заявления ВСР указано на требование об обязании истца по решению суда уплатить ей покупную цену дома.

По мнению апеллянта суд применил закон не подлежащий применению, а именно п.1 ст. 558 ГК РФ, поскольку в данной норме указано о правах лиц сохраняющих право пользования жилым помещением в соответствии с законом, а не с договором.

Материалами дела было установлено, что ВСР право собственности на спорный дом приобрела на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В указанном договоре, о правах РЛА и РНА не указано. Регистрация Русецких имела место в "данные изъяты" году на основании договора с собственником ВСР

Несостоятельны также ссылки суда на несогласованность сторонами цены спорного дома, что, по мнению суда, привело к нарушению ст. 555 ГК РФ.

Поскольку договор дарения прикрывал сделку по купле продажи, то цену договора купли-продажи необходимо было устанавливать по имеющимся в деле доказательствам, поскольку заключенный сторонами договор дарения по своей природе не предусматривает такого существенного условия, как его цена.

Также РИВ просит приобщить к материалам дела и исследовать в судебном заседании суда апелляционной инстанции оптический диск с аудиозаписями разговоров между истцом и В, ЧОВ и расшифровку указанной аудиозаписи.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ВСР (даритель) и РИВ (одаряемый) был подписан договор дарения, согласно п. 1 которого даритель подарил, а одаряемый принял в дар двухэтажный жилой дом, площадью "данные изъяты" кв.м., находящийся по адресу: "адрес"

В пункте 6 договора дарения указано, что он имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества.

Указанный жилой дом принадлежит дарителю на праве собственности на основании договора купли-продажи индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов регистрационного дела следует, что индивидуальный жилой дом был приобретен ВСР у МАН на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом земельный участок принадлежит продавцу на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40). При этом сторона по договору аренды СЛГ дала письменное согласие на регистрацию права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на индивидуальный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24).

Государственная регистрация перехода права собственности по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ на имя РИВ не состоялась по причине подачи ВСР ДД.ММ.ГГГГ заявления о возврате документов, поданных на государственную регистрацию без проведения государственной регистрации, что подтверждается сообщением Управления Росреестра по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59-60).

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что "данные изъяты". между ВСР и РИВ фактически была заключена притворная сделка дарения двухэтажного жилого дома, площадью "данные изъяты".м., находящийся по адресу: "адрес", совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи указанного объекта недвижимости, при этом стороны договора не достигли соглашение по всем существенным условиям сделки - договора купли-продажи дома, которую прикрывал договор дарения. В связи с чем суд частично удовлетворил встречные исковые требования, указав, что договор дарения является притворной сделкой, а договор купли - продажи незаключенным и отказал в удовлетворении исковых требований РИВ о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы решение суда вынесено в соответствии с требованием закона и представленными доказательствами, значимые по делу обстоятельства определены судом правильно.

Так, судом учтено, что в ходе рассмотрения дела истцом и его представителем не отрицалось, что спорный договор дарения является притворным, однако указывалось, что действительно стороны договора имели в виду залог, обеспечивающий исполнение обязательств по договору, заключенному с ЧОВ

Между тем, доказательств того, что договор дарения прикрывал собой договор залога, который обеспечивал исполнение обязательства ЧОВ, стороной истца в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Из представленных суду договора купли-продажи доли в квартире между ЧОВ (покупатель) и РИВ (продавец) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 88), дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 89) не следует, что исполнение обязательств ЧОВ должно обеспечиваться залогом жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".

Кроме того, как правильно указал суд в решении, ЧОВ не мог передать в залог объект недвижимости, который ему не принадлежит на праве собственности.

Доказательств наличия договоренности о передаче в залог спорного объекта недвижимости с ВСР РИВ, либо того, что от имени ВСР и в ее интересах выступал супруг ВВЮ, имея на то надлежащие полномочия, суду в порядке ст. 56 ГПК РФ также не представлено.

Исходя из характера заявленных требований, объема и содержания представленных в материалы дела письменных доказательств, а также позиции, высказанной ответчиком и истцом, необходимость в прослушивании представленной истцом аудиозаписи, по вопросу передачи спорного дома в залог - у суда первой инстанции отсутствовали и отказ в удовлетворении соответствующих ходатайств, исходя из доводов апелляционной жалобы, на законность и обоснованность принятого по делу решения не влияет. При этом, как правильно указал суд в решении, представитель РИВ пояснил, что ВСР в данной записи не фигурирует.

Вместе с тем, из представленных суду договоров на оказание услуг по продаже недвижимости, заключенных ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Жилфонд" и ВСР, показаний свидетеля ВВЮ, заявления о возбуждении уголовного дела в отношении РИВ (л.д. 75-79, 131 оборот), следует, что стороны сделки дарения от ДД.ММ.ГГГГ в действительности имели ввиду сделку купли-продажи, а не договор дарения.

Доказательств фактической передачи предмета дарения РИВ суду не представил.

Сам по себе факт указания в договоре дарения на то, что он имеет силу акта приема - передачи не подтверждает фактической передачи предмета дарения, поскольку согласно данным о прописке в спорном жилом строении проживают иные лица, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части являются несостоятельными.

При этом, суд правомерно указал, что доказательств того, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи, который прикрывал юридически оформленный договор дарения, не представлено.

В силу п.1 ст. 432 ГПК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако, в спорном договоре дарения сведения о цене или стоимости передаваемого недвижимого имущества не содержатся.

При этом, из домовой книги следует, что в спорном жилом доме на регистрационном учете состоят РЛА и РНА, однако сведения об этом в договоре дарения от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Доводы жалобы о том, что договор дарения не содержит такого существенного условия как цена, следовательно, цену договора купли-продажи необходимо было устанавливать по имеющимся в деле доказательствам, основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Доводы о неправильном применении судом п.1 ст. 558 ГК РФ, в связи с тем, что регистрация Русецких имела место в 2015 году на основании договора с собственником ВСР также отклоняются судебной коллегией в связи с неверным толкованием норм права, поскольку из указанной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре необходимо указывать право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, приобретенное на законных основаниях как в силу закона так и договора с собственником.

Таким образом, договор купли-продажи между сторонами не был заключен в порядке, предусмотренном п.1 ст. 432 ГК РФ суд правомерно отклонил требования встречного иска об обязании РИВ оплатить покупную цену договора купли- продажи продавцу, а ВСР - передать в собственность объект недвижимости покупателю.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела или имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на его обоснованность и законность либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не содержащими оснований к отмене или изменению решения суда.

Разрешая спор, суд дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно определили установилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права, и не допустил нарушений процессуального закона, изложенные в решении выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения. Не установлено.

Таким образом, оспариваемое решение является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 14 апреля 2016 года в пределах доводов жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу РИВ - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: