Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 03 августа 2016 г. по делу N 33-4523/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Эрхетуевой О.М.,

судей коллегии Гимадеевой О.Л., Семенова Б.С.,

при секретаре Федоровой Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дагбаевой ФИО27 к Гармаеву ФИО28, Тишкович ФИО29 о признании сделки недействительной, государственной регистрации перехода права собственности, признании права отсутствующим,

встречным требованиям Тишкович ФИО30 к Дагбаевой ФИО31, Гармаеву ФИО32 о признании договора незаключенным

по апелляционным жалобам ответчика Тишкович М.В.

на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 14 января 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования Дагбаевой ФИО33 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый номер ... и " ... " долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер ... , расположенные по адресу: " ... " от ... , заключенного между Гармаевым ФИО34 и Тишкович ФИО35.

Возвратить " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый номер ... и " ... " долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер ... расположенные по адресу: " ... " в собственность Гармаева ФИО36.

Признать отсутствующим обременение " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый номер ... и " ... " долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер ... , расположенные по адресу: " ... " квартиры и земельного участка в виде залога.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый номер ... и " ... " долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер ... , расположенные по адресу: " ... ", по договору купли-продажи от ... г., заключенного между Гармаевым ФИО37 и Дагбаевой ФИО38 на Дагбаеву ФИО39.

В удовлетворении встречных исковых требований Тишкович ФИО40 отказать.

Заслушав доклад судьи Семенова Б.С., пояснения представителей ответчика Тишкович М.В. - Красноусовой Г.П., Мурзина В.Н., представителя Управления Росреестра по РБ Скубиро Е.С., третьего лица Шуховой О.Г., ознакомившись с материалами дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Дагбаева В.Г. обратилась в суд с указанным иском к Гармаеву Б.Д., Тишкович М.В., согласно уточненным исковым требованиям от ... года (л.д. " ... ") просила:

- признать недействительным договор купли-продажи " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый номер ... и " ... " долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер ... , расположенные по адресу: " ... ", заключенный ... года между Гармаевым Б.Д. и Тишкович М.В.

- признать отсутствующим право собственности Тишкович М.В. на спорное имущество,

- погасить в ЕГРП запись о праве собственности на квартиру и земельный участок,

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество по договору купли-продажи от ... года, заключенного между Дагбаевой В.Г. и Гармаевым Б.Д.

Заявленные требования мотивированы тем, что ... года между истцом и ответчиком Гармаевым Б.Д. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры и земельного участка, согласно которому стороны договорились, что договор купли-продажи будет заключен не позднее ... года, по которому доли будут проданы за " ... " руб. Указанная денежная сумма была передана истцом ответчику, а недвижимое имущество было передано Дагбаевой В.Г.

... года между Гармаевым Б.Д. и Дагбаевой В.Г. был заключен договор купли-продажи спорного имущества, но по причине уклонения Гармаева Б.Д. право собственности за Дагбаевой В.Г. не было зарегистрировано.

В ... года истцу стало известно, что ... года между между Гармаевым Б.Д. и Тишкович М.В. был заключен другой договор купли-продажи спорного имущества в обеспечение исполнения договора займа от ... года. Полагает, что, поскольку фактическая передача объектов недвижимости по договору купли-продажи не осуществлялась, то сделка является недействительной, притворной, так как прикрывает другую сделку - договор залога в обеспечение займа.

В ходе рассмотрения дела ответчиком Тишкович М.В. заявлены встречные исковые требования о признании договора купли-продажи спорного имущества от ... года между Дагбаевой В.Г. и Гармаевым Б.Д. незаключенным, ввиду несоблюдения сторонами положений ст. 250 ГК РФ. Гармаев Б.Д. не известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом, право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, однако договор купли-продажи от ... года государственную регистрацию не прошел.

Истец Дагбаева В.Г. в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена, ранее в поясняла, что спорное недвижимое имущество принадлежало " ... " - " ... " доли и Шуховой - " ... " доли. В ... года Гармаев Б.Д. оформил " ... " доли на квартиру и земельного участка на себя. ... года истец передала ответчику деньги в размере " ... " руб., заключила предварительный договор купли-продажи " ... " долей квартиры и земельного участка. ... года был заключен договор купли-продажи. С Шуховой О.Г. предварительный договор купли-продажи был заключен в ... года на покупку " ... " долей. В дальнейшем предварительный договор с Шуховой О.Г. продлевался, она выплачивала неустойку. О продаже доли в квартире и земельном участке Дагбаева В.Г. узнала ... года, документы увидела в ... года. При этом ею внесены в агентство недвижимости " " ... "" на ответственное хранение все денежные средства за дом - " ... " руб.

Представитель истца Чукреева О.Б. иск поддержала, полагала договор купли-продажи между Дагбаевой В.Г. и Гармаевым Б.Д. является заключенным, имущество было передано истцу, которым она пользуется, оплата по договору произведена. Тишкович М.В. не представлены доказательства о получении Гармаевым Б.Д. в счет оплаты денежной суммы по договору купли-продажи. Сделка является притворной, так как фактически прикрывает другую сделку - договор залога в счет обеспечения исполнения договора займа. Встречный иск не признала.

Ответчик Гармаев Б.Д. иск Дагбаевой В.Г. признал, пояснил, что он являлся директором агентства недвижимости " " ... "". Когда ему потребовались деньги, он решилзанять их у Тишкович М.В., при этом мать ответчика Тишкович Л.К. потребовала, чтобы в обеспечение договора займа было предоставлено недвижимое имущество земельные участки и " ... " доли в квартире и земельного участка по адресу " ... ", путем оформления договоров купли-продажи. Договор купли-продажи от ... года фактически является договором залога, денежных средств по нему он не получал.

Ответчик Тишкович М.В., его представители Красноусова Г.П., Мурзин В.Н., Тишкович Л.П. иск не признали, встречные требования поддержали, полагая, что Дагбаева В.Г. является ненадлежащим истцом, поскольку договор купли-продажи от ... года не прошел государственную регистрацию. Просили применить срок исковой давности. Воля Тишкович М.В. была направлена на приобретение спорного имущества.

Районным судом вынесено решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционных жалобах ответчик Тишкович М.В. просит решение суда отменить, удовлетворив встречные исковые требования. Указывает, на необоснованность отказа суда в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы с установлением момента заключения договора от ... года, о подложности которого заявлялось стороной ответчика. Кроме того, в оспариваемом договоре сторонами не согласованы существенные условия договора, а именно условие о предмете, поскольку площадь квартиры - " ... " кв.м., что не соответствует действительности. Настаивает на применении срока исковой давности один год согласно п. 4 ст. 165 ГК РФ для понуждения государственной регистрации, при этом согласно п. 3 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуется нотариальное удостоверение сделки по продаже земельной доли. При этом о продаже доли не была извещена " ... ", собственник " ... " доли жилого дома и земельного участка. Обращает внимание суда на то, что Дагбаева В.Г. является ненадлежащим истцом по делу. Между тем, договор купли-продажи от " ... " года был подписан сторонами, прошел государственную регистрацию, Тишкович М.В. зарегистрировался по месту жительства по ному адресу, выплачивал налоги, следовательно, оспариваемый истцом договор исполнен сторонами и не является притворной сделкой.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика Тишкович М.В. - Красноусова Г.П., Мурзин В.Н., третье лицо Шухова О.Г. доводы жалобы поддержали.

Представитель Управления Росреестра по РБ Скубиро Е.С. пояснила, что на сегодняшний день Дагбаева В.Г. не является собственником спорного имущества.

Истец Дагбаева В.Г., ее представитель Чукреева О.Б., ответчики Тишкович М.В., Гармаев Б.Д. не явились, извещались судом.

В силу ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... года Гармаев Б.Д. являлся собственником " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый номер ... и " ... " долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер ... , расположенные по адресу: " ... "

... года между Дагбаевой В.Г. и Гармаевым Б.Д. был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность принадлежащие продавцу спорное недвижимое имущество. Условиями предварительного договора определено, что договор купли-продажи будет заключен не позднее ... года, стоимость имущества оценена сторонами в сумме " ... " руб.

Названное выше имущество было передано истцу Дагбаевой В.Г.

... года между Гармаевым Б.Д. и Дагбаевой В.Т. был заключен договор купли-продажи спорного имущества.

Между тем, ... года между Тишкович М.В. и Гармаевым Б.Д. был заключен договор займа, по которому Гармаев Б.Д. получил от Тишкович М.В. в долг денежную сумму в размере " ... " руб. на срок до ... года.

Пунктом " ... " Договора предусмотрено, что в качестве залога в собственность Тишкович М.В. оформлены, в т.ч., жилой дом с земельным участком ( " ... " доли) по адресу: " ... "

Доказательствами переоформления права собственности на Тишкович М.В. заимодавца, обеспечивающих исполнение обязательств по договору займа, являются: договор купли-продажи спорною имущества от ... года, заключенного между Гармаевым Б.Д. и Тишкович М.В., договоры купли-продажи земельного участка с кадастровыми номерами ... , ... от ... г., заключенных между " ... ". и Тишкович М.В.

Названные договоры купли-продажи прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РБ.

При таких установленных обстоятельствах, разрешая заявленный спор по существу, суд, руководствуясь приведенными в решении нормами права, пришел к выводу о частичном удовлетворении иска Дагбаевой В.Г., и отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований Тишкович М.В.

Анализируя доводы апелляционных жалоб ответчика Тишкович В.М., судебная коллегия приходит к следующему.

1. Заявляя встречные исковые требования Тишкович В.М. просил признать договор купли-продажи от ... года, заключенный между истцом Дагбаевой В.Г. и Гармаевым Б.Д. незаключенным ввиду несоблюдения сторонами положений ст. 250 ГК РФ, а также в оспариваемом договоре сторонами не согласованы его существенные условия, при этом договор не прошел государственную регистрацию.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец по встречному иску, не являясь стороной оспариваемого им договора купли-продажи от ... года, не имеет права требовать признания его незаключенным по заявленным им основаниям, так как наличие либо отсутствие у него права на спорное имущество, его сохранение не зависит от указания об этом, либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствуют правовые основания для признания по требованию Тишкович В.М. незаключенным договора купли-продажи от ... года.

Отказывая в удовлетворении заявления стороны ответчика Тимшкович М.В. о пропуске срока исковой давности по регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ... года суд обоснованно установил, что оно не имеет правового значения, так как Тишкович М.В. не является стороной сделки.

Вопреки доводам жалобы коллегия с указанным выводом суда соглашается, поскольку он основан на обстоятельствах дела в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции обоснованно оставлено без удовлетворения ходатайство стороны ответчика о назначении экспертизы в отношении оспариваемого автором жалобы договора купли-продажи, участником которого он не является.

2. Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживающими внимание доводы автора жалобы относительно того, что Дагбаева В.Г. не является надлежащим истцом по данному гражданскому делу.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор продажи недвижимости заключается, в силу статьи 550 ГК РФ, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу положений пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ изложенным в п. 3 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" ст. 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Право истца на спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от ... года в соответствии с приведенными выше нормами права не зарегистрировано, таким образом у Дагбаевой В.Г. отсутствует охраняемое законом право, доказательств обратного материалы дела не содержат, соответственно, заявленные ею исковые требования полежали оставлению без удовлетворения судом первой инстанции.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает постановленное по делу решение суда первой инстанции в части признания недействительным договор купли-продажи " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру и земельный участок по адресу: " ... ", о возврате названного недвижимого имущества в собственность Гармаева Б.Д., признании отсутствующим обременение на него в виде залога, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество на Дагбаеву В.Г. подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. В удовлетворении исковых требований Дагбаевой В.Г. следует отказать.

В части отказа ответчику Тишклвич В.М. в удовлетворении встречных исковых требований к Дагбаевой В.Г., Гармаеву Б.Д. решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 14 января 2016 года по иску изменить.

Резолютивную часть решения суда изложить в следующей редакции:

"В удовлетворении исковых требований Дагбаевой ФИО41 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Тишкович ФИО42 отказать".

Председательствующий судья: О.М. Эрхетуева

Судьи коллегии: О.Л. Гимадеева

Б.С. Семенов