Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 25 июля 2016 г. по делу N 33-4234/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего

Антропова В.Р.

судейпри секретаре

Плосковой И.В., Смоляковой Е.В.Саакяне М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Елизарьева В.А. на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 16 марта 2016 года, которым постановлено:

"Елизарьеву В.А. в удовлетворении исковых требований о возложении на администрацию Тюменского муниципального района Тюменской области обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка " ... " от " ... " путем заключения дополнительного соглашения, в котором исключить сведения о кадастровом номере земельного участка " ... " и включить сведения о кадастровом номере земельного участка " ... ", внести сведения о сроке действия договора - на неопределенный срок, отказать".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения истца Елизарьева В.А. и его представителя Малинина Ж.К., настаивавших на удовлетворении апелляционной жалобы и отмене решения суда первой инстанции, судебная коллегия

установила:

Истец Елизарьев В.А. обратился в суд с иском к ответчику администрации Тюменского муниципального района Тюменской области о возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании распоряжения администрации Тюменского муниципального района от " ... " " ... " между истцом и администрацией заключен договор аренды " ... " от " ... ", по условиям которого истцу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок " ... ", площадью 1 502 кв.м., по адресу: " ... ", для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, категория земель: земли населенных пунктов. Участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером " ... ". В целях исполнения обязательств по договору аренды истцом на данном участке произведено строительство жилого дома. Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, выполненного ООО "Земля" от " ... ", площадь застройки составляет 30,5 кв.м., степень готовности - 80%. В связи с отсутствием регистрации договора аренды в течение двух лет, участок был снят с кадастрового учета. Согласно кадастровому паспорту от " ... ", участок вновь поставлен на кадастровый учет " ... ", присвоен новый кадастровый номер " ... ". Участок до настоящего времени используется истцом по назначению, вносятся платежи по арендной плате, которые ответчиком принимаются. Для сторон сделки факт ее регистрации не имеет значения, поскольку каждая сторона не лишена права регистрации такой сделки, а также в связи с тем, что правоотношения сторон фактически возникли, обязательства продолжают исполняться, и договор аренды согласно ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу п. 6.1. договора, все изменения и дополнения к договору осуществляются на основании письменного заявления сторон за исключением случаев, предусмотренных п. 4.4. договора, и подлежат обязательной государственной регистрации. Истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части кадастрового номера, но ответчиком отказано, разъяснено, что в связи с внесением изменений в Земельный кодекс РФ, внести изменения в договор аренды по его заявлению невозможно, рекомендовано обратиться с иском в суд. При проведении кадастровых работ, в результате которых участку присвоен новый номер, иные его характеристики, в том числе площадь, не изменились. " ... " после проведения кадастровых работ истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды участка в части изменения кадастрового номера, " ... " истцу было вновь отказано в удовлетворении заявления, в связи с не освоением испрашиваемого участка. Истец " ... " обратился в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о предоставлении ему данного участка. Решением от " ... " Департамент отказал в предоставлении участка с кадастровым номером " ... " в аренду для индивидуального жилищного строительства по мотиву того, что на нем расположен объект незавершенного строительства. На основании предписания " ... " от " ... " на истца возложена обязанность в срок до " ... " устранить нарушения, оформить правоустанавливающие документы либо освободить участок. " ... " истцом вновь направлено заявление в администрацию о внесении изменений в договор аренды, возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. " ... " в удовлетворении заявления ответчиком отказано со ссылкой на постановление Правительства Тюменской области от 31.12.2014 года N 736-п и Закон Тюменской области от 26.12.2014 года N125, в связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Департаменту имущественных отношений. С данным отказом истец не согласен, так как считает, что в соответствии с законом указанные в ответе законодательные акты не имеют обратной силы и не могут распространяться на отношения, возникшие ранее между истцом и ответчиком. В настоящее время истец лишен права ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства и оформить его в собственность, так как изменения в договор аренды не внесены, и его срок не продлен.

Определением суда от " ... " к участию в деле в качестве ответчика привлечен Департамент имущественных отношений Тюменской области.

В судебное заседание истец Елизарьев В.А. не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен.

Представитель истца Малинин Ж.К. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду предоставил письменные объяснения. Пояснил, что договор аренды не зарегистрирован истцом в установленном законом порядке, но продолжает фактически действовать, так как истец использует участок по назначению, никто у него участок не истребовал, требований о расторжении договора не предъявлял, арендную плату он оплачивает, она принимается ответчиком; отказ администрации от " ... " во внесении изменений в договор аренды им не оспаривался. Считает, что требования предъявлены к надлежащему ответчику, в случае установления судом правопреемника, обязанности по внесению изменений в договор аренды могут быть возложены на Департамент имущественных отношений.

В судебное заседание представитель ответчика администрации Тюменского муниципального района не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен. В суд направлен отзыв, согласно которому ответчик исковые требования не признал, указано, что сведения об участке " ... ", о зарегистрированных на него правах, границах и его местоположении отсутствуют, договор аренды истцом не зарегистрирован, полномочия по распоряжению участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Департаменту имущественных отношений, в связи с чем на администрацию не может быть возложена обязанность по внесению изменений в указанный договор аренды.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области Огай Ю.А. в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что все полномочия по распоряжению участками в Тюменском районе, государственная собственность на которые не разграничена, действительно переданы Департаменту, но внести изменения в договор аренды невозможно, так как договор не зарегистрирован, то есть не заключен сторонами, кроме того истец требований к Департаменту не заявлял, действия не оспаривал.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился истец Елизарьев В.А.

В апелляционной жалобе он просит отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В доводах апелляционной жалобы ссылается на недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, не применение и неправильное применение норм материального и процессуального права. Отмечает, что предметом иска являлось не оспаривание договора аренды, в связи с чем суд, принимая решения и делая вывод о не заключенности договора аренды, тем самым вышел за пределы заявленных истцом требований. Считает, что выводы суда о незаключенности договора аренды не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона, так как суд применил ч.3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ в не действующей с 08.03.2015 года редакции, а именно, не учел, что для сторон рассматриваемой сделки факт ее регистрации не имеет значения, поскольку каждая из сторон не лишена права на регистрацию такой сделки. Более того, указывает, что судом не учтены требования ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Полагает, что в данном случае имеют место длящиеся правоотношения, регулирование которых должно быть основано на действующих нормах, так как имеется фактическое исполнение условий договора аренды истцом по настоящее время, построен объект незавершенного строительства, оплачиваются и принимаются администрацией арендные платежи, участок не выбыл из пользования истца, требований об изъятии и освобождении участка не предъявлялось. Поясняет, что истцом предпринимались неоднократные действия по решению вопроса о внесении изменений в договор аренды в части изменения кадастрового номера, тогда как второй стороной по договору - администрацией, право истца не оспаривалось, исполнение договора принималось. По мнению Елизарьева В.А., материалами дела, в частности, заключением кадастрового инженера в межевом плане от 28.05.2014 года, заключением кадастрового инженера N3 от 12.01.2016 года ООО "Земля", установлена полная идентичность земельного участка с кадастровым номером " ... " и земельного участка с кадастровым номером " ... ", тогда как судом оценка этим обстоятельствам не дана, в решении не отражена, что говорит о неполноте и необъективности судебного решения. Также считает, что фактическое исключение в судебном решении правопреемника Департамента имущественных отношений, как стороны в споре, в качестве ответчика, является нарушением материальных и процессуальных норм, поскольку Департамент является правопреемником Администрации, и из смысла норм действующего законодательства, не следует необходимости предъявления отдельных исковых требований к правопреемнику в судебном процессе.

В возражениях на апелляционную жалобу представители ответчиков администрации Тюменского муниципального района и Департамента имущественных отношений Тюменской области просили решение суда, как законное и обоснованное, оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Заслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, на основании распоряжения администрации Тюменского муниципального района " ... "-ро от " ... " истцу был предоставлен в аренду на три года земельный участок " ... ", площадью 1 502 кв.м., с кадастровым номером " ... ", по адресу: д " ... ", категория земель: земли населенных пунктов, для строительства индивидуального жилищного дома и хозяйственно-бытовых строений.

В соответствии с данным распоряжением на истца возложена обязанность заключить с ответчиком в течение месяца со дня подписания распоряжения договор аренды земельного участка, зарегистрировать договор аренды в установленном законом порядке, получить разрешение на строительство.

" ... " между администрацией Тюменского муниципального района Тюменской области (арендодатель) и Елизарьевым В.А. (арендатор) был подписан договор аренды " ... " вышеуказанного земельного участка, по условиям которого участок был предоставлен для строительства индивидуального жилищного дома и хозяйственно-бытовых строений, сроком на три года - с 13.09.2010 года до 12.09.2013 года.

Акт приема-передачи участка подписан сторонами " ... " года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Елизарьева В.А., суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным, не порождает для сторон каких-либо правовых последствий, при этом доказательств обращения истца к арендодателю с заявлением о продлении срока аренды или заключения договора на новый срок в установленный срок истцом не представлено. Кроме того, суд учитывал и то обстоятельство, что требования истца в том виде, в каком они заявлены суду, не подлежат удовлетворению также и по тому основанию, что на момент рассмотрения спора администрация Тюменского муниципального района не наделена полномочиями вносить изменения в договор аренды участка, государственная собственность на который не разграничена.

Данные выводы суда мотивированы, основаны на собранных по делу доказательствах, нормах действующего законодательства, в частности, ст.ст. 12, 433, 450, 609, 621 Гражданского кодекса РФ, а потому оснований для признания их неправильными, у судебной коллегии не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца о том, что факт регистрации сделки не имеет значения, что в силу ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что имеют место длящиеся правоотношения, и фактическое исполнение условий договора аренды истцом по настоящее время, а также что истцом возведен объект незавершенного строительства, оплачиваются и принимаются администрацией арендные платежи, что участок не выбыл из пользования истца, что требований об изъятии и освобождении участка не предъявлялось, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном решении, правильно признаны несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться, в том числе и земельные участки.

Согласно п.2. ст.22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из материалов дела следует, что истцу Елизарьеву В.А. (арендатору) был предоставлен в аренду земельный участок по договору со сроком действия до " ... ".

Согласно п. 3.2.18 договора аренды " ... " от " ... ", была установлена обязанность арендатора зарегистрировать договор за свой счет в Управлении Росреестра по Тюменской области в срок не позднее трех месяцев с момента подписания акта приема-передачи участка.

Как указано в п.7.1 договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Тюменской области.

Также в соответствии с п. 3.1.6 договора аренды, арендатора имеет право заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях, или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее чем за месяц до истечения срока договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Договор аренды земельного участка от " ... " не был зарегистрирован, что истец не отрицает.

С заявлением о внесении изменений в договор аренды в части кадастрового номера участка истец обратился в администрацию Тюменского муниципального района " ... ", то есть после окончания срока действия договора аренды.

" ... " истцу отказано в удовлетворении заявления о внесении изменений в договор аренды в связи с не освоением испрашиваемого земельного участка, данный отказ истцом не обжаловался.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для возложения обязанности на администрацию района внести изменения в договор аренды земельного участка не имеется.

Кроме того, учитывая пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

При этом судебная коллегия также полагает необходимым указать, что с 1 марта 2015 года утратили силу положения п.3 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривавшие, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. Соответственно, в настоящее время преимущественное право на заключение договора аренды по истечении срока аренды земельного участка у арендаторов отсутствует, в связи с чем указание в жалобе, что суд не применил положения ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются необоснованными, так как правоотношения сторон урегулированы специальной нормой закона.

Суд первой инстанции также обоснованно признал, что договор не порождает для сторон каких-либо правовых последствий, так как изначально он является незаключенным, не прошел государственную регистрацию, кроме того с заявлением о его продлении либо заключении нового договора арендатор в течение установленного договором срока не обращался.

Кроме того, как верно указал суд в решении, в соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона N137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов. Согласно Постановлению Правительства Тюменской области от 31 декабря 2014 года N736-п, Закону Тюменской области от 26 декабря 2014 года N 125 "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области", с 01 января 2015 года к полномочиям органов государственной власти Тюменской области отнесены полномочия органов местного самоуправления городских округов, муниципальных районов и сельских поселений Тюменской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (включая образование земельных участков, утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории).

Таким образом, на момент рассмотрения спора администрация Тюменского района не наделена полномочиями вносить изменения в договор аренды участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства. Данным доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, постановленное решение является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 16 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Елизарьева В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: