Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 19 августа 2016 г. по делу N 33-566/2016

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Кукшиновой О.М.,

судей: Слободчиковой М.Е., Кнепмана А.Н.,

при секретаре Филатовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кудиновой С. В. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 30 мая 2016 года, которым постановлено:

Иск муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области к Кудиновой С. В. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и расторжении договора аренды - удовлетворить частично.

Взыскать с Кудиновой С. В., " ... " года рождения, уроженки " ... ", в пользу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области сумму задолженности по арендной плате за земельный участок и пеню в общей сумме " ... " рубля " ... " копейки.

Взыскать с Кудиновой С. В. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме " ... " рублей " ... " копеек.

Иск в части расторжения договора аренды производством прекратить, в связи с отказом истца от иска в данной части требований.

Разъяснить, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Заслушав доклад судьи Слободчиковой М.Е., пояснения ответчицы Кудиновой С.В., представителя истца Перель Т.Я., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное казённое учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее по тексту КУМИ мэрии города) обратилось в суд с иском к Кудиновой С.В. о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора.

Требования мотивировало тем, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от " ... " N " ... ", заключенного между КУМИ мэрии города и ФОИ1, последнему по акту приема-передачи передан в аренду земельный участок площадью " ... " кв.м, с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... ", для строительства индивидуального жилого дома.

Срок действия договора с " ... " по " ... ". Договор прошёл государственную регистрацию.

" ... " ФОИ1 передал права и обязанности по вышеуказанному договору Кудиновой С.В.

" ... " в адрес ответчицы направлена претензия о необходимости погасить задолженность по договору, однако требование до настоящего времени не исполнено.

Просило взыскать с ответчицы задолженность по договору за период с " ... " по " ... " в размере " ... " рубля " ... " копеек, из которых основной долг - " ... " рублей " ... " копеек, пеня - " ... " рублей " ... " копеек.

В судебном заседании представитель истца Перель Т.Я. исковые требования уточнила, просила взыскать задолженность по арендной плате за период с " ... " по " ... " в размере " ... " рубля " ... " копейки, из которых " ... " рублей " ... " копейки - основной долг, " ... " рублей " ... " копеек - пеня, от исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка отказалась.

Ответчица Кудинова С.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчица просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым произвести перерасчет арендной платы, учесть при этом, что истец затянул процесс оформления её права собственности на земельный участок, поскольку более месяца рассматривал её заявление о предоставлении земельного участка в собственность и не в срок заключил соглашение о расторжении договора аренды, в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена.

В апелляционной инстанции ответчица Кудинова С.В. доводы апелляционной жалобы поддержала. Пояснила, что согласна с задолженностью по арендной плате за период с " ... " по " ... ". При заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с ФОИ1 не знала о наличии у него задолженности по арендной плате за земельный участок. Обязанность по погашению данной задолженности не принимала на себя. Полагает, что по вине истца, не расторгнувшего договор аренды с ней своевременно, государственная регистрация прав собственности на земельный участок была произведена несвоевременно, что повлекло увеличение размера арендной платы.

Представитель КУМИ мэрии города Перель Т.Я. с доводами жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что между КУМИ мэрии города и ФОИ1 " ... " заключен договор аренды N " ... " на земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м, расположенный по адресу: " ... ", предоставленный ему для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии с п.2.1, 3.2.5 указанного договора арендатор обязуется вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в приложении N 1 к договору.

" ... " ФОИ1 передал права и обязанности по указанному договору аренды Кудиновой С.В., заключив с ней договор, государственная регистрация которого произведена " ... ".

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ответчица свои обязательства по уплате арендной платы надлежащим образом не исполнила.

Согласно расчёту, представленному истцом в суд первой инстанции, задолженность Кудиновой С.В. по арендной плате за период с " ... " по " ... " составила " ... " рубля " ... " копейки, из которых основной долг - " ... " рублей " ... " копейки, пеня - " ... " рублей " ... " копеек.

Удовлетворяя исковые требования истца в полном объёме, суд первой инстанции руководствовался вышеуказанным расчётом.

Судебная коллегия не согласилась с таким выводом суда.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перехода прав и обязанностей по договору аренды, возможно по общим правилам главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.

Толкование норм главы 24 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.

Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющим индивидуализировать передаваемую задолженность. Такое соглашение должно быть оформлено в письменной форме - самостоятельным договором либо содержаться среди условий соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

При отсутствии такого соглашения обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий передаче прав и обязанностей по договору, подлежат исполнению первоначальным кредитором.

Из буквального толкования п.3 договора, заключённого между ФОИ1 и Кудиновой С.В. " ... ", последняя принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка, в том числе выплачивать арендную плату, с момента заключения договора.

Учитывая, что обязанность уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка у ответчицы наступила с " ... ", договор не содержит условие о переводе на Кудинову С.В. обязанности по уплате задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с " ... " до " ... ", соответственно, с ответчицы подлежит взысканию задолженность, образовавшаяся, начиная с " ... ".

Согласно расчёту, представленному в суд апелляционной инстанции, задолженность Кудиновой С.В. с " ... " по " ... " составляет " ... " рублей " ... " копейки, размер пени - " ... " рубля " ... " копеек.

В связи с изменением размера задолженности решение суда подлежит изменению.

Судебная коллегия не согласилась с доводом жалобы о том, что перерасчёт арендной платы должен быть произведён с учётом вины истца в несвоевременном заключении и регистрации договора купли-продажи земельного участка и соглашения о расторжении договора аренды.

В силу ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьёй 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли).

Согласно п.1 ст. 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации и перехода права собственности на землю не является плательщиком налога и поэтому обязан в соответствии с п.1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пд. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключённого между сторонами договора аренды сохраняется.

Вина, как элемент состава правонарушения, не рассматривается в законе в качестве основания для прекращения обязательств.

Государственная регистрация права собственности ответчицы на земельный участок, расположенный по адресу: " ... ", произведена " ... ".

Исходя из изложенного, ответчица обязана вносить арендную плату включительно по " ... ", поскольку до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство ответчицы по внесению арендной платы из ранее заключённого договора аренды сохраняется.

На основании изложенного, решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 30.05.2016 подлежит изменению, с Кудиновой С.В. в пользу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области подлежит взысканию арендная плата с " ... " по " ... " в размере " ... " рублей " ... " копейки, размер пени - " ... " рубля " ... " копеек.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 30 мая 2016 года изменить, изложив второй и третий абзацы в новой редакции следующего содержания:

"Взыскать с Кудиновой С. В. в пользу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области задолженность по арендной плате за земельный участок в размере " ... " рублей " ... " копейки, размер пени - " ... " рубля " ... " копеек

Взыскать с Кудиновой С. В. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере " ... " рублей " ... " копеек".

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Кудиновой С. В. считать удовлетворённой частично.

Председательствующий

Судьи