Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 06 июля 2016 г. по делу N 33-4784/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Задорневой Н.П.

судей Шурловой Л.А., Калединой Е.Г.

с участием секретаря Дугужевой Б.Х.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика/истца Тищенко Р.Н. на решение Невинномысского городского суда от 31 марта 2016 года по гражданскому делу по исковому заявлению Яценко Г.А. к Тищенко Р.Н. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, по исковому заявлению Тищенко Р.Н. к Василенко Б.Я. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.

установила:

Яценко Г.А. обратился в суд с иском к Тищенко Р.Н. и просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком по ул.Линейной, ** в г.Невинномысске с кадастровым номером 26:16:040805:20 путем демонтажа возведенного им помещения гаража.

В обоснование иска со ссылкой на положения ст.ст.301,304 ГК РФ истец указал, что является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: ул.Линейная ** г.Невинномысска по договору купли- продажи от 03.12.2015. На приобретенном им земельном участке расположено, в том числе, помещение отдельно стоящего гаража. Со слов продавца недвижимости Василенко Б.Я. ему стало известно, что гараж возводился с его разрешения ответчиком по иску Тищенко Р.Н. временно, однако, помещение не оформлено, занимаемый гаражом земельный участок не выделен, права на эти объекты не зарегистрированы.Он предложил Тищенко Р.Н. освободить земельный участок от помещения гаража, от демонтажа гаража Тищенко Р.Н. отказался, по вопросу использования части земельного участка под этим помещением не обращался.

Тищенко Р.Н. обратился в суд с иском к Василенко Б.Я. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка по ул.Линейной, ** в г.Невинномысске с кадастровым номером 26:16:040805:20, заключенного 03.12.2015г. продавцом Василенко Б.Я. с покупателем Яценко Г.А. и возложении обязанности на Василенко Б.Я. исполнить свои обязательства перед Тищенко Р.Н. по предварительному договору от 24.01.2014 г.

В обоснование иска со ссылкой на положения ст.165 ч.2, ст.ст.166-168, ст.170 ч.2 ГК РФ указал, что 24.01.2014. между ним и Василенко Б.Я. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 350 кв.м. с расположенным на нем гаражом площадью 128 кв.м. Данный земельный участок входит в состав земельного участка общей площадью 1293 кв.м.

кадастровый номер 26:16:040805:20 по ул. Линейная ** г.Невинномысска. По п.3.1.1 договора Василенко Б.Я. обязуется в срок до 24.01.2017 года разделить земельный участок, выделив из него земельный участок общей площадью 350 кв.м., зарегистрировать право собственности на вновь образованный земельный участок и расположенный на нем гараж и заключить основной договор купли-продажи. До указанной даты Василенко Б.Я., согласно п. 4.2. договора обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении вышеуказанного земельного участка. В соответствии с договором он передал ответчику Василенко Б.Я. денежные средства за указанную недвижимость, следовательно, Василенко Б.Я. не вправе был продавать земельный участок, а у Яценко Г.А. не могло возникнуть право собственности на него, владение Яценко Г.А. земельным участком незаконно.

Обжалуемым решением исковые требования Яценко Г.А.- удовлетворены. Суд обязал Тищенко Р.Н. устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 26:16:040805:20 по ул.Линейной, ** г.Невинномысска путем демонтажа возведенного помещения гаража. В удовлетворении исковых требований Тищенко Р.Н. к Василенко Б.Я. - отказано.

В апелляционной жалобе ответчик/истец Тищенко Р.Н. просил отменить решение,как незаконное, с отказом в иске Яценко Г.А. Указал, что судом не дана надлежащая оценка письменным доказательствам, показаниям свидетелей с его стороны, приводя в обоснование жалобы доводы искового заявления о наличии предварительного договора купли-продажи спорного имущества с прежним собственником Василенко Б.Я.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Яценко Г.А. просил решение оставить без изменения.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно нее.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в возражении на нее, заслушав пояснения ответчика/истца Тищенко Р.Н. и его представителя Фролова М.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших о ее удовлетворении, истца Яценко Г.А., ответчика Василенко Б.Я. об оставлении решения без изменения, апелляционной жалобы без удовлетворения, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению жалобы.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм

и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения

всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельства о праве на наследство по закону от 28.11.1995г., свидетельства о праве пользования землей N 7/861 от 12.07.1993г. Василенко Б.Я. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1293 кв.м., с назначением земли населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 72,5 кв.м. по адресу: г. Невинномысск ул.Линейная ** ( л.д.55).

23.07.2003г. на имя Василенко Б.Я. Управлением архитектуры г.Невинномысска выдано разрешение N 32 о согласовании увеличения земельного участка по этому адресу на 160 кв.м. за счет свободной территории и разрешение N 349 на строительство гаража размером 8.0*5.0 м. по ул.Линейная ** (л.д.76) с приложением схемы размещения проектируемого гаража на территории домовладения со стороны ул. 3-й Интернационал г.Невинномысска.

В дальнейшем по обращениям Яценко Г.А., землепользователя по ул.Линейная, **-А г.Невинномысска, по вопросу нарушения его прав на использование своего земельного участка владельцами смежного земельного участка по ул.Линейная,** были проведены проверки различными уполномоченными органами.

05.07.2013г. Постановлением отдела МВД России по г.Невинномысску отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Тищенко Р.Н. по ст.119 УК РФ за отсутствием состава преступления. В ходе проверки было установлено, что по адресу ул.Линейная **-А располагаются боксы, принадлежащие Василенко Б.Я., которые последний сдает в аренду под автомастерскую и для изготовления надгробных памятников, технической частью деятельности занимается его племянник Тищенко Р.Н. Примерно в 2005г. Тищенко Р.Н. подключился к коммуникациям с разрешения пользователей, в связи с чем, между Яценко Г.А. и Тищенко Р.Н. происходят конфликты по вопросу их пользования (л.д.64)

В ответе Управления архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска на обращение Яценко Г.А. указано, что по сведениям государственного кадастра недвижимость площадь земельного участка (смежного) по ул.Линейная ** г.Невинномысска составляет 1293 кв.м. с учетом площади предоставленной Василенко Б.Я. на основании разрешения от 23.07.2003г N 32. Прокуратурой города на основании обращения Яценко Г.А. проведена проверка, в ходе которой было установлено, что земельный участок по этому адресу находится в собственности Василенко Б.Я. для целей индивидуального жилищного строительства. Документов о переходе права на часть земельного участка не представлено. В отношении Василенко Б.Я. за использование земельного участка не по целевому назначению вынесено постановление о привлечении к административной ответственности.( л.д.63)

21.10.2013г. Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края на обращение Яценко Г.А. о нарушении природоохранного законодательства Тищенко Р.Н. дан ответ, согласно которого при выезде на место было выявлено следующее: собственником участка по ул. Линейная **А является Василенко Б.Я., последним представлены договора аренды от 10.01.2011г., от 01.01.2013г. о передаче территории по указанному адресу в аренду третьим лицам ИП, основными видами деятельности которых являются обработка камня для памятников, технический ремонт и обслуживание

автотранспортных средств. Данные о Тищенко Р.Н., как индивидуальном предпринимателе, отсутствуют ( л.д.66)

11.12.2013г. согласно акта муниципального земельного контроля с приложением фототаблицы, схемы участка установлено, что на земельном участке по ул.Линейная ** г.Невинномысска, принадлежащего Василенко Б.Я. в 1/2 доле в праве, расположен жилой дом ( владелец 1/2 доли в праве Василенко Б.Я.) и гараж. Границы земельного участка не установлены. По результатам проверки в своем объяснении Василенко Б.Я. указал, что с октября 2013г. предпринимательская деятельность приостановлена, проводятся мероприятия по изменению целевого разрешения использования земельного участка.( л.д.68-73)

Как установлено судом, строительство спорного объекта осуществлено ответчиком Тищенко Р.Н. за его счет с разрешения землевладельца Василенко Б.Я., строительство постройки по ул.Линейная ** г.Невинномысска окончено в 2005г.

24.01.2014. между Василенко Б.Я. и Тищенко Р.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно пункта 1.1. которого стороны

договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка общей площадью 350 кв.м. с расположенным на нем гаражом общей площадью 128 кв.м.

В пункте 1.2 договора указано, что земельный участок принадлежит Василенко Б.Я. в 1/2 доле в праве общей долевой собственности общей площадью 1293 кв.м. кадастровый номер 26:16:040805:20 ул. Линейная **. Указанный в настоящем договоре гараж общей площадью 128 кв.м. расположен на вышеуказанном земельном участке, право собственности на гараж не оформлено (п.1.3 договора).

10.11.2015г. по договору купли-продажи Василенко Б.Я. купил у иных собственников по данному адресу их доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по ул.Линейная ** г. Невинномысска: у Гаврюшенко Л.В., Петровой К.А., Плотвина Д.В.по 1/6 доли в праве у каждого (л.д.23)

03.12.2015г. по договору купли-продажи недвижимости, заключенного между Василенко Б.Я. -продавец и Яценко Г.А.- покупатель, Яценко Г.А. купил жилой дом общей площадью 72,5 кв.м. и земельный участок площадью 1293 кв.м. по адресу ул.Линейная ** г.Невинномысска и неотделимые улучшения недвижимости.

На время рассмотрения настоящего спора, собственником указанного имущества является Яценко Г.А., что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 05.12.2015г., запись регистрации 26-26/022-26/022/015-684/2, 26-26/022-26/022/015/2015-686/2.

Указанные обстоятельства правильно установлены судом и сторонами не оспаривались.

Яценко ГА., обращаясь в суд с заявленными требованиями об устранении препятствий в пользовании приобретенной недвижимостью, ссылаясь на то, что со слов Василенко Б.Я. гараж построен Тищенко Р.Н. временно, указал, что право на спорное строение ни за кем не оформлено, земельный участок под гаражом не выделен, право на гараж и земельный участок под ним не зарегистрировано, в составе объектов по указанному адресу данное строение не значится и как собственник имущества вправе требовать устранения нарушений его права на использование земельного участка.

Тищенко Р.Н., в обоснование заявленного иска о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимости, заключенного 03.12.2015г. Василенко Б.Я. и Яценко Г.А. и возложении обязанности на Василенко Б.Я. исполнить свои обязательства перед Тищенко Р.Н. по предварительному договору от 24.01.2014 г., сослался на условия предварительного договора, согласно которых Василенко Б.Я. обязался выделить из общего земельного участка земельный участок площадью 350 кв.м. с расположенным на нем гаражом и заключить основной договор купли-продажи. Полагал, что Василенко Б.Я., не вправе был совершать с другими партнерами сделок в отношении вышеуказанного земельного участка, что предусмотрено условиями договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Тищенко Р.Н., и удовлетворяя исковые требования Яценко Г.А., суд первой инстанции пришел к тому выводу, что Тищенко Р.Н. не представлено суду доказательств дающих основания полагать о недействительности вышеуказанного договора купли- продажи недвижимого имущества от 03.12.2015г..В то время как требования Яценко Г.А.об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом путем обязания ответчика демонтировать гараж основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия, проверяя решение по доводам апелляционной жалобы, полагает, что решение принято в соответствии с нормами действующего законодательства.

Исходя из смысла вышеизложенной статьи 304 ГК РФ следует, что правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться или распоряжаться ею; ответчиком является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушении (пункт 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, 23.07.2003г. Василенко Б.Я. выдано разрешение N349 на строительство гаража размером 8.0 х 5.0м. со схемой размещения объекта. Разрешение на реконструкцию спорного строения под автомастерскую и мастерскую по изготовлению памятников на земельном участке по улице Линейной, **, не выдавалось. Василенко Б.Я., Тищенко Р.Н. не оспаривали, что строительство объекта осуществлено Тищенко Р.Н.

Из представленного суду Акта визуального осмотра данного объекта от 03.03.2016г., проведенного уполномоченными органами местного самоуправления,

следует, что объект капитального строительства состоит из двух помещений. Помещение с металлическими воротами размером 3,0 х 3,0 м используется как мастерская по ремонту автомашин. Высота помещения составляет 3,6 метра, отделка выполнена из пластиковых панелей, в помещении смонтирован автоподъемник. Второе помещение с металлической дверью используется под офисное помещение по продаже памятников. Внутренняя отделка стен помещения высотой 2,5 м. выполнена из керамической плитки и окрашенной штукатурки, полы выполнены из керамической плитки.Во вспомогательном одноэтажном помещении производятся работы по изготовлению памятников, надгробий. (л.д.155)

Правоустанавливающих документов на указанные постройки в материалах дела не имеется, в том числе на земельный участок под данными строениями. Василенко Б.Я. и Тищенко Р.Н. не отрицали то обстоятельство, что данное строение является мастерской, в помещениях которого осуществляется предпринимательская деятельность, в связи с чем, Василенко Б.Я. были заключены договора аренды нежилого помещения. Никаких гражданско-правовых договоров между Василенко Б.Я. и Тищенко Р.Н., подтверждающих деятельность Тищенко Р.Н. в данных строениях, суду не представлено.

Согласно данным технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства по улице Линейной, ** г.Невинномысска по состоянию на 16.08.2007г. в составе объектов по данному адресу спорное строение не указано, в инвентаризационную опись не входит.

24.01.2014. между Василенко Б.Я. и Тищенко Р.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 350 кв.м. с расположенным на нем гаражом общей площадью 128 кв.м. на территории земельного участка общей площадью 1293 кв.м. кадастровый номер 26:16:040805:20 ул. Линейная ** г.Невинномысска.

Согласно пунктов 3.1.1., 4.2 предварительного договора от 24.01.2014 года Василенко Б.Я. обязуется в срок до 24.01.2017 года разделить принадлежащий ему на праве общей долевой собственности земельный участок, выделить из него и зарегистрировать право собственности на земельный участок общей площадью 350 кв.м. и расположенный на нем гараж, заключить основной договор купли-продажи. До указанной даты Василенко Б.Я. обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении вышеуказанного земельного участка.

В обоснование оспаривания договора купли-продажи от 03.12.2015г. между продавцом Василенко Б.Я. и покупателем Яценко Г.А., Тищенко Р.Н. сослался на данный предварительный договор, по его мнению, подтверждающий интерес в оспаривании договора, стороной которого он не являлся.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

В соответствии с пунктом 3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор ( п.4 ст.429 ГК РФ).

Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, приведенным нормам закона предварительный договор от 24.01.2014г. не соответствует.

Согласно условиям указанного договора Василенко Б.Я. обязался разделить принадлежащий ему на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве) земельный участок, выделить из него земельный участок общей площадью 350 кв.м. Однако на указанный период времени Василенко Б.Я. не являлся собственником всего земельного участка площадью 1293 кв.м. по указанному адресу, а распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется только по соглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГК РФ).

Кроме того, земельный участок площадью 350 кв.м., который указан в предварительном договоре от 24.01.2014г., на кадастровый учет не поставлен.

В пункте 4.1 предварительного договора от 24.01.2014г. указано, что он содержит основные условия договора купли продажи земельного участка и расположенного на нем гаража ( основного договора).

Вместе с тем, на спорное строение, возведенное на земельном участке по ул.Линейная **, право собственности за Василенко Б.Я. не признано.Данное строение, разрешение на которое дано, как на гараж в определенных размерах, их превышает, по факту является мастерской. Доказательств того, что указанное строение не является самовольной постройкой суду не представлено.

По мнению судебной коллегии, в связи с изложенным, данный предварительный договор не может являться основным договором купли продажи недвижимости, поскольку в нем не определен предмет сделки. По приведенным основаниям указание в предварительном договоре на его действие до 24.01.2017г. правового значения не имеет.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По состоянию на 03.12.2015г. Василенко Б.Я. являлся единственным собственником недвижимого имущества по ул.Линейная ** г. Невинномысска, вправе был распоряжаться своим имуществом, в том числе, посредством распоряжения им, заключив договор купли- продажи с Яценко Г.А., который не может быть признан недействительным только по основанию того, что между Василенко Б.Я. и Тищенко Р.Н. был заключен предварительный договор.

Статья 170 ГК РФ содержит понятия недействительности мнимой и притворной сделок. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна( п.1).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила ( п.2).

Тищенко Р.Н., приводя в обоснование заявленного иска норму ч.2 ст.170 ГК РФ не указывает, какую сделку прикрывает оспариваемый им договор купли продажи. Вместе с тем, из материалов дела следует, что оспариваемый им договор от 03.12.2015г. прошел государственную регистрацию, по пояснениям сторон имущество передано, спора между сторонами сделки Василенко Б.Я.и Яценко Г.А. не имеется. В связи с изложенным, судебная коллегия не находит правовых оснований для вывода о том, что договор купли продажи, заключенный между Василенко Б.Я. и Яценко Г.А. является притворной сделкой.

Оценивая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Тищенко Р.Н. обязан освободить незаконно занятую часть земельного участка от постройки, приведя его в первоначальное состояние.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Способы защиты по негаторному требованию должны быть разумными и соразмерными.

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, и освобождению земельного участка.

Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что избранный истцом способ защиты права путем понуждения ответчика к освобождению самовольно занятого земельного участка путем сноса постройки соответствует содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции, изложенные в мотивировочной части решения, о недействительности по безденежности предварительного договора продажи недвижимости от 24.01.2014 года, заключенного между Василенко Б.Я. и Тищенко Р.Н., расписки о передаче денежных средств от 24.01.2014г., об отсутствии денежных средств у Тищенко Р.Н.- являются несостоятельными, противоречат положениям п.3 ст.196 ГПК РФ, а потому подлежат исключению из мотивировочной части решения. Судебная коллегия отмечает, что участвующими в деле лицами не заявлялось указанных исковых требований, доказательства в их обоснование не предоставлялись, поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований для таких выводов.

Доводы апелляционной жалобы Тищенко Р.Н. не могут быть положены в основу отмены правильного решения, судебной коллегией признаны несостоятельными, как основанные на неверном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.

Поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены либо изменения решения суда, существенного нарушения норм процессуального и материального права при разрешении спора судом первой инстанции не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Исключить из мотивировочной части решения Невинномысского городского суда от 31 марта 2016 года выводы о недействительности по безденежности предварительного договора купли- продажи недвижимости от 24.01.2014, расписки от 24.01.2014г., об отсутствии денежных средств у Тищенко Р.Н.

В остальной части решение Невинномысского городского суда от 31 марта 2016 года -оставить без изменения, апелляционную жалобу Тищенко Р.Н. - без удовлетворения.