Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда
в составе
председательствующего Мележик Л.М.,
судей Аршиновой Е.В., Филатовой В.Ю.,
при секретаре Тузове Г.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мележик Л.М. гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Марс+" к Володину О.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, возложении обязанности заключить договоры купли-продажи, по апелляционной жалобе Володина О.Н. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 24 мая 2016 г., которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Володина О.Н. - Шапошникова Д.В., поддержавшего доводы жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью "Марс+" - Вартаняна М.О., возражавшего против отмены решения суда представителя Гизатуллина И.К. - Гизатуллиной Е.А., представителя Абдуллаева Р.М. - Пугачева А.А., полагавших, что решение суда подлежит отмене по доводам жалобы ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, поступивших относительно нее возражений, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Марс+" (далее ООО "Марс+") обратилось в суд с исковыми требованиями к Володину О.Н. о переводе прав покупателя в отношении 828/30000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 40000 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, дачное некоммерческое товарищество "Волжская жемчужина" (район садоводческого товарищества "Дары природы"), разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, категория земель: земли населенных пунктов, по цене 750000 руб.; переводе на ООО "Марс+" права покупателя в отношении 10000/30000 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости по цене 150000 руб. и обязать Володина О.Н. заключить договоры купли-продажи спорного недвижимого имущества по указанной цене, в обоснование которых ссылался на то обстоятельство, что стороны являются участниками общей долевой собственности на спорный земельный участок.
24 декабря 2015 г. истец получил от ответчика уведомление о продаже спорных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок: 828/30000 долей по цене 750000 руб. с рассрочкой платежа, 10000/30000 долей по цене 150000 руб.
25 декабря 2015 г. истец направил ответчику уведомление о покупке указанных долей с приложением необходимых документов, а также в соответствии с условиями, изложенными в уведомлении о продаже долей, почтовыми переводами в срок до 31 декабря 2016 г. направил ответчику денежные средства в необходимом размере.
Однако ответчик, вопреки условиям, указанным в уведомлении о продаже спорных долей в праве общей долевой собственности, заключил договоры купли-продажи спорных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с А.Р.М. и Г.И.К.
Полагая, что действиями ответчика нарушено право истца на преимущественную покупку долей в праве собственности на земельный участок, ООО "Марс+" обратилось за судебной защитой.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 24 мая 2016 г. постановлено:
- перевести на ООО "Марс+" права покупателя по договору купли-продажи 828/30000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с рассрочкой платежа, заключенному Володиной О.Н. и А.Р.М. 27 ноября 2015 г. в отношении 828/30000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: земельный участок общей площадью 40000 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, местоположение: Саратовская область, г. Балаково, дачное некоммерческое товарищество "Волжская Жемчужина" (район садоводческого товарищества "Дары природы") кадастровый N;
- перевести на ООО "Марс+" права покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному Володиным О.Н. и Г.И.К. "дата" в отношении 10000/30000 (в договоре 1/3) доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: земельный участок общей площадью 40000 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, местоположение: Саратовская область, г. Балаково, дачное некоммерческое товарищество "Волжская Жемчужина" (район садоводческого товарищества "Дары природы") кадастровый N;
- отказать в удовлетворении исковых требований в части возложения на Володина О.Н. обязанности заключить договор купли-продажи 828/30000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: земельный участок общей площадью 40000 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, местоположение: Саратовская область, г. Балаково, дачное некоммерческое товарищество "Волжская Жемчужина" (район садоводческого товарищества "Дары природы") кадастровый N по цене 750000 руб.;
- отказать в удовлетворении исковых требований в части возложения на Володина О.Н. обязанности заключить договор купли-продажи 10000/30000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: земельный участок общей площадью 40000 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, местоположение: "адрес", дачное некоммерческое товарищество "Волжская Жемчужина" (район садоводческого товарищества "Дары природы") кадастровый N по цене 150000 руб.;
- взыскать с Володина О.Н. в пользу ООО "Марс+" расходы по оплате госпошлины 12200 руб.;
- при вступлении решения в законную силу изменить установленную определением Балаковского районного суда Саратовской области от 22 апреля 2016 г. меру обеспечения иска в виде ареста счета N в Ульяновском отделении N ПАО "Сбербанк России", N, к/с N, принадлежащего ООО "Марс+"; разрешить ООО "Марс+" перевести с указанного счета сумму 150000 руб. на счет, открытый на имя Г.И.К., сумму 750000 руб. на счет, открытый на имя Володина О.Н., сохранить арест в отношении других операций с арестованной суммой 900000 руб.
В апелляционной жалобе Володин О.Н. выражает несогласие с решением суда в части удовлетворенных судом исковых требований. В доводах жалобы указывает, что при принятии решения суд первой инстанции неправомерно руководствовался положением ст. ст. 434, 550, 551, 251 ГК РФ и не учел, что договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности подписанные Володиным О.Н. с одной стороны и А.Р.М. и Г.И.К. являются незаключенными, поскольку они не прошли государственную регистрацию. Полагает, что при обращении за судебной защитой истцом не совершено предусмотренных законом действий по представлению доказательств платежеспособности и возможности выплатить продавцу денежные средства по сделкам. Поскольку регистрации перехода права собственности на спорные доли в праве собственности на земельный участок произведено не было, права и интересы истца не нарушены.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Марс+" просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не сообщили о причинах не явки и не просили дело слушанием отложить. В связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку судебное решение не обжалуется в части отказа в удовлетворении исковых требований по возложению на Володина О.Н. обязанности заключить с истцом договоры купли-продажи 828/30000 и 10000/30000 долей судебная коллегия, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и оснований для проверки решения в полном объеме не усматривает.
Поскольку в силу ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как следует из ст. 212 ГК РФ, имущество может находиться в собственности граждан, права которых подлежат судебной защите равным образом.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
На основании ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Вышеуказанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другими участниками своей доли в общем праве собственности.
По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов гражданского дела, что стороны являются участниками общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 40000 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, местоположение: Саратовская область, г. Балаково, дачное некоммерческое товарищество "Волжская Жемчужина" (район садоводческого товарищества "Дары природы") кадастровый N, что подтверждается представленными в материалы гражданского дела выписками из ЕГРП от 21 января 2016 г. и 08 апреля 2016 г. и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
Доля истца составляет 19172/30000, а доля Володина О.Н. - 10828/30000.
Из материалов гражданского дела следует, что Володин О.Н. заключил 27 ноября 2015 г. с А.Р.М. договор купли-продажи 828/30000 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок по цене 750000 руб. с оплатой в рассрочку: 100000 руб. при подписании договора, 275000 руб. н
