Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 05 июля 2016 г. по делу N 33-5107/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего Полтевой В.А.,

судей Федотовой Е.В., Полшковой Н.В.,

при секретаре Макарейкиной А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ивановой *** на решение Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 05 апреля 2016 года по гражданскому делу по иску Ханнановой *** к администрации муниципального образования "Баландинский сельский совет", к Ивановой Н.С., Ханнанову С.А., Ханнанову М.С., Ханнановой М. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на квартиру и земельный участок, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Полтевой В.А., пояснения ответчика Ивановой Н.С., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

Истец Ханнанова Л.Н. обратилась в суд с указанным иском, в обоснование требований указав, что в (дата) году ее семья переехала на постоянное место жительства в (адрес) и поселилась в квартире, расположенной по (адрес). С собственником квартиры, Ивановой Н.С., было достигнуто соглашение о совершении сделки купли-продажи квартиры и земельного участка за *** В марте *** года Ханнановы рассчитались с Ивановой Н.С. в полном объеме, уплатив за приобретенный объект недвижимости указанную сумму. В подтверждение состоявшейся сделки продавец собственноручно написала и выдала Ханнанову С.С. расписку о получении ею *** за проданный объект недвижимости. Вместе с распиской Иванова Н.С. передала Ханнановым правоустанавливающие документы на квартиру и земельный участок для оформления сделки, а также оформила на имя представителя истца доверенность с предоставлением ему права на оформление документов на продажу квартиры и земельного участка. Наличие волеизъявления Ивановой Н.С. на совершение указанной сделки подтверждается собственноручно написанной ею распиской о получении денег за проданный ею дом, оформлением доверенности на продажу, с предоставлением права доверенному лицу на оформление указанной сделки и передачей необходимых для этого правоустанавливающих документов. Считает, что сделка между сторонами состоялась, поскольку Ханнанов С.С. передал деньги за купленное имущество продавцу, который в свою очередь передал имущество и выдал покупателю пакет правоустанавливающих документов и доверенность для надлежащего оформления договора. Таким образом, сделка купли-продажи имущества сторонами фактически исполнена. Письменная форма сделки сторонами соблюдена, поскольку имеется расписка Ивановой Н.С. о продаже объекта недвижимости Ханнанову С.С за *** С момента совершения указанных действий семья Ханнановых пользовалась указанным имуществом как своей собственностью. Супруги Ханнановы произвели за свой счет капитальный ремонт квартиры: заменили кровлю, двери, укрепили фундамент, заменили электропровод, электрический счетчик, были проведены покрасочные работы, на стены наклеили обои. Также был выстроен сарай, на земельном участке, расчистив его от кустарниковых зарослей, ежегодно сажали огородные культуры, убирали урожай. Иванова Н.С. в течение более 15 лет не проявляла никакого интереса к проданному имуществу и к переданным ею документам.

(дата) умер Ханнанов С.С. Ханнанова Л.Н. является наследником первой очереди по закону. В связи с отсутствием правоустанавливающих документов на вышеназванное имущество на имя наследодателя, необходимо установить принадлежность указанного имущества наследодателю и признать право на наследуемое имущество в судебном порядке.

Просила суд признать, что между Ивановой Н.С. и Ханнановым С.С. (дата) состоялась сделка купли-продажи недвижимого имущества: квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес). Признать за Ханнановой Л.Н. право на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), площадью *** кв.м., с кадастровым номером N, в порядке наследования после смерти супруга Ханнанова С.С., умершего (дата) Признать за Ханнановой Л.Н. право на *** долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), площадью *** кв.м., с кадастровым номером N, в порядке наследования после смерти супруга, Ханнанова С.С., умершего (дата) Признать за Ханнановой Л.Н. право на *** долю совместно нажитого в браке имущества: указанных квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес). Прекратить право собственности Ивановой Н.С. на указанные квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес).

Определением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 10 марта 2016 года в качестве соответчика была привлечена Ханнанова М.

Представитель истца Хакимова Р.Я., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнила и просила признать за Ханнановой Л.Н. право собственности на ? долю квартиры, расположенной по адресу: (адрес), площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, в порядке наследования после смерти супруга Ханнанова С.С., умершего (дата); признать за Ханнановой Л.Н. право собственности на *** долю земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, в порядке наследования после смерти супруга, Ханнанова С.С., умершего (дата); признать вышеуказанные квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), совместно нажитым имуществом в браке с Ханнановым С.С.; признать за Ханнановой Л.Н. право собственности на *** долю совместно нажитого в браке имущества: квартиры и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу; прекратить право собственности Ивановой Н.С. на данные квартиру и земельный участок, в остальной части исковое заявление поддержала по основаниям изложенным выше.

Ответчик Иванова Н.С. в судебном заседании уточненные исковые требования не признала.

В судебное заседание истец Ханнанова Л.Н. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Ответчики Ханнанов С.А., Ханнанов М.С., представитель администрации муниципального образования "Баландинский сельский совет" Асекеевского района в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили суд рассмотреть гражданское дело в их отсутствие, против удовлетворения иска не возражали.

Ответчик Ханнанова М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Суд счел возможным в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца и ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 05 апреля 2016 года исковые требования Ханнановой Л.Н. удовлетворены частично. Суд постановил:признать сделку купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: (адрес), заключенной между Ханнановым С.С. и Ивановой Н.С., состоявшейся;

признать за Ханнановой Л.Н. право собственности на ? долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, в порядке наследования после смерти супруга Ханнанова С.С., умершего (дата);

признать квартиру, расположенную по адресу: (адрес), площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, совместно нажитым имуществом в браке с Ханнановым С.С.;

признать за Ханнановой Л.Н. право собственности на *** долю совместно нажитого в браке имущества: квартиры, расположенной по адресу: (адрес), площадью *** кв. м, с кадастровым номером N;

прекратить право собственности Ивановой Н.С. на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), площадью *** кв. м, с кадастровым номером N.

В остальной части в иске отказано.

С решением суда не согласилась ответчик Иванова Н.С., в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное.

В суд апелляционной инстанции истец Ханнанова Л.Н., ответчики Ханнанов С.А., Ханнанова М., представитель ответчика администрации муниципального образования "Баландинский сельсовет" не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще.

Ответчик Ханнанов М.С. извещался о явке в суд апелляционной инстанции по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса РФ. В силу ч. 2 ст. 115 Гражданского процессуального кодекса РФ Ханнановой Л.Н., извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, давшей согласие на принятие поручения, коллегией было поручено известить о времени и месте разбирательства дела ее сына Ханнанова М.С. Сведений о том, что Ханнанова Л.Н. не смогла известить указанного ответчика о судебном заседании, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, в том числе, положений ст. 117 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным, на основании ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассмотреть апелляционную жалобу отсутствие неявившихся сторон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Ивановой Н.С. на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером N площадью *** кв.м. и квартира N ***, кадастровый N, площадью *** кв. м., в доме N ***, расположенные по (адрес) в (адрес).

Согласно представленной в материалы дела в обоснование исковых требований расписке, (дата) Иванова Н.С. получила от Ханнанова С.С. *** за продажу дома.

Из наследственного дела, заведенного к имуществу Ханнанова С.С., умершего (дата), следует, что наследником по закону, принявшим в установленном законом порядке наследство после его смерти, является Ханнанова Л.Н.

Оценив указанную расписку, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между Ивановой Н.С. с одной стороны и Ханнановым С.С. с другой стороны состоялась договоренность о совершении договора купли-продажи в отношении только одного спорного объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: (адрес), что не оспаривается ответчиком Ивановой Н.С., которая в судебном заседании пояснила, что действительно (дата) продала принадлежащую ей на основании свидетельства о праве на наследство квартиру Ханнанову С.С. за ***

Удовлетворяя требования Ханнановой Л.Н. в части о признания договора купли-продажи квартиры состоявшимся, признании права собственности на указанную квартиру за истцом и прекращении права собственности Ивановой Н.С. на спорную квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что о заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами в письменной форме свидетельствует расписка, а отсутствие оформления указанной сделки в виде договора не влечет ее недействительность, поскольку в указанной расписке содержатся все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора, а именно, выражена воля сторон на совершение указанной сделки, определен предмет - недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указана цена. При этом, оплата цены по договору произведена, данный договор подписан продавцом и подтверждается покупателем. Спорный объект недвижимости был передан в фактическое пользование покупателя, что не оспаривалось ответчиком. В связи со смертью Ханнанова С.С. Ханнанова Л.Н. была лишена возможности предоставить документы на государственную регистрацию прав, поскольку стороной договора купли-продажи не является.

В связи с указанным, суд пришел к выводу о том, что в силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ Ханнанов С.С. являлся собственником спорной квартиры, что влечет признание за истцом права собственности на ? долю вышеуказанной квартиры в порядке наследования. Установив, что на момент приобретения данной квартиры супруги Ханнановы состояли в зарегистрированном браке, суд также удовлетворил требования истца о приобретении права совместной собственности на указанную квартиру супругами Ханнановыми и определении *** доли Ханановой Л.Н. в праве на данное имущество как пережившей супруге.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 223 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, данных в пункте 63 Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Данным разъяснением предусмотрено, что предъявление иска о признании права собственности, основанного на сделке, не прошедшей государственную регистрацию, является ненадлежащим способом защиты прав лица, являющегося стороной такой сделки. Таким образом, сторона сделки купли-продажи жилого дома вправе обратиться с требованием о признании права собственности на жилое помещение только после регистрации сделки продажи данного жилого помещения. Удовлетворение иска о признании права собственности возможно только при доказанности, что в момент обращения в суд истец обладал спорной вещью на праве собственности (пункт 59 Постановления Пленума N 10/22). При этом, нельзя считать, что лицо, являющееся стороной сделки, требующей регистрации, но не прошедшей ее, обладает каким-либо правом в отношении имущества, выступающего предметом сделки, поскольку такая сделка не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Поскольку предметом договора являлось недвижимое имущество, то в силу положений п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, этот договор подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенными только с момента такой регистрации.

Однако, переход права собственности на указанное имущество по договору купли-продажи от (дата) не прошел государственную регистрацию.

С требованием к Ивановой Н.С. о государственной регистрации перехода прав собственности согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ истец не обращалась.

При таких обстоятельствах, предъявление иска о признании права собственности, основанного на сделке, не прошедшей государственную регистрацию, является ненадлежащим способом защиты права истца.

Фактическое пользование Ханнановым С.С., а после его смерти его наследником Ханнановой Л.Н. спорным объектом недвижимости не может быть признано основанием для приобретения права собственности, поскольку право собственности у приобретателя возникает с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает возможным решение суда отменить, в иске Ханнановой Л.Н. отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328, п.4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 05 апреля 2016 года о частичном удовлетворении исковых требований Ханнановой Л.Н. к администрации муниципального образования "Баландинский сельский совет", к Ивановой Н.С., Ханнанову С.А., Ханнанову М.С., Ханнановой М. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на квартиру и земельный участок, прекращении права собственности, отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ханнановой Любови Николаевны отказать.

Председательствующий:

Судьи: