Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 02 июня 2016 г. по делу N 33-10508/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Турумтаевой Г.Я.

судей Анфиловой Т.Л.

Мугиновой Р.Х.

при секретаре ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица Администрации городского округа город Уфа на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата года, которым постановлено:

исковые требования ФИО8 к Фонду по строительству жилья "Стройпром" о признании права собственности на объект индивидуального жилищного строительства - удовлетворить.

Признать за ФИО8 право собственности на незаконченный строительством объект, площадью - N ... м., с кадастровым номером земельного участка N ... , находящимся по адресу: адрес

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФСЖ "СтройПром" о признании права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, в обоснование иска, указав, что дата между ней и ФСЖ "СтройПром" был заключен инвестиционный договор N N ... строительства коттеджа. Согласно данного договора ответчик обязался за плату осуществить строительство коттеджа и передать его в собственность истца, в свою очередь по договору ФИО8 перечислила ФСЖ "СтройПром" денежную сумму в размере ... руб. Вместе с тем, ФСЖ "СтроПром" взятые на себя по данному договору обязательства не исполнило, строительство коттеджа в установленные сроки не окончило, ФИО8 в собственность его не передало. В связи с чем, ФИО8 просила признать за ней право собственности на объект индивидуального жилищного строительства общей площадью застройки N ... кв.м., расположенный на земельном участке N N ... с кадастровым номером N ... по адресу: г адрес Восточного жилого района, коттедж N 93.

В последующем истец ФИО8 свои исковые требования уточнила, просила суд признать за ней право собственности на незаконченный строительством на объект, площадью 35,6 кв.м., расположенный на земельном участке N ... с кадастровым номером N ... по адресу: адрес

Решением Салаватского городского суда РБ дата исковые требования ФИО8 удовлетворены.

Не соглашаясь с решением суда, Администрация г. Салават в апелляционной жалобе просит его отменить, указывая, что срок договора аренды земельного участка, где находится постройка, право собственности на которое признано судом за ФИО8 истек. Заключение договора аренды земельного участка на новый срок допустимо только с проведением торгов. Срок действия разрешения на строительство истек дата года, за продлением или выдачей повторного разрешения ФСЖ "СтройПром" не обращался. Спорный объект возведен без правоустанавливающих документов на земельный участок и в отсутствие разрешительной документации. Истцом не представлено бесспорных доказательств исполнения надлежащим образом обязательств по оплате строительства жилого дома по договору инвестирования.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей подателя жалобы, представителя Администрации г. Салават, поддержавших доводы жалобы, представителя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по г. ... а также выслушав ФИО8., представляющую интересы ФИО8 о законности вынесенного по делу решения суда, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статье 40 настоящего Кодекса, т.е. имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п.п. 2.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.

В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, а также в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Судом установлено, что между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка от дата года N N ... , в соответствии с которым ООО СПКП "Жилпромстрой" был передан земельный участок по адресу: адрес, общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером N N ... для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с дата. (л.д. 123-126).

Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "Жилпромстрой" по акту приема-передачи от дата г. (л.д. 127, 128).

Договор аренды земельного участка от дата года N N ... был зарегистрирован в Салаватском отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата за N N ...

Пунктом 4.4.16 договора аренды от дата года N ... установлена обязанность арендатора не сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя.

дата года между ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором Фондом по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" заключен договор субаренды земельного участка N N ... , с установленным сроком субаренды с дата года по дата года. Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д.

дата года Администрацией г. Салават ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой" выдано разрешение на строительство N ... , согласно которому последнему разрешено строительство объекта капитального строительства - индивидуальных жилых домов в количестве 94 штуки, с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, на земельном участке с кадастровым номером N ... , сроком до дата года. В последствии срок действия разрешения продлен до дата года.

Судом установлено, что между ФСЖ "СтройПром" и ФИО8 дата года был заключен инвестиционный договор N N ... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность коттедж, находящийся по адресу: адрес. Согласно договору инвестирования, по завершении строительства объекта недвижимости, при исполнении инвестором в полном объеме взятых на себя обязательств по внесению денежных средств, инвестор может зарегистрировать право собственности на коттедж. Планируемый срок реализации строительства объекта дата года (л.д.18).

Между тем, как было указано выше, срок разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на спорном земельном участке действовал только до дата года. Из содержания иска следует, что одним из оснований для обращения истца в суд явилось отсутствие у ответчика разрешения на строительство.

В материалах дела, отсутствуют данные о продлении срока договора аренды земельных участков или заключении их на новый срок. Более того, решением Арбитражного суда РБ от дата года ООО СПКП "Жилпромстрой" было отказано в признании незаконным отказа КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салавату о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору N N ... от дата года для строительства жилого комплекса и об обязывании заключить соглашение о продлении указанного договора на неопределенный срок. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда за N N ... от дата года из мотивировочной части приведенного решения Арбитражного суда РБ от дата года исключены выводы суда о том, что договор N ... от дата возобновлен на неопределенный срок.

Следовательно, у ООО СПКП "Жилпромстрой" отсутствует право пользования земельным участком кадастровым номером - N ... по адресу: адрес

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

У ООО СПКП "Жилпромстрой" отсутствует зарегистрированное на праве собственности строение, находящееся на указанном участке.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из приведенной нормы закона следует, что право на строение исключительно производно от прав на земельный участок, на котором находится строение.

Апелляционным определением Верховного суда РБ от дата г. было отказано в удовлетворении иска ФИО8 к ФСЖ "СтройПром" о признании права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью застройки ... кв.м., по адресу: адрес N ... инвентарный номер объекта ... кадастровый номер земельного участка N ... N ... , строительство которого осуществлялось на основании инвестиционного договора N N ... от дата

Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При вынесении апелляционного определения Верховного суда РБ от дата г. судебная коллегия исходила именно из отсутствия у застройщика ООО СПКП "Жилпромстрой" права пользования земельным участком кадастровым номером - N ... по адресу: адрес Также было установлено, что на указанном земельном участке какое либо строение не возведено, а имеется лишь фундамент.

При рассмотрении вновь предъявленного ФИО8 иска судом установлено, что ФИО8. о предоставлении ей указанного земельного участка в установленном порядке для строительства в администрацию г. Салават не обращалась. Разрешения на строительство также не получала. Построила на этом же земельном участке после вынесения указанного апелляционного определения Верховного суда РБ от дата г. объект индивидуального жилищного строительства общей площадью застройки 35,6 кв.м., хотя у нее также каких либо прав на земельный участок не имеется.

Условия инвестиционного договора N N ... от дата. между ней и ФСЖ "СтройПром" не свидетельствуют о возникновении у нее права на земельный участок.

В договоре аренды земельного участка N N ... от дата года между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават и ООО СПКП "Жилпромстрой" администрацией г. Салават не были делегированы полномочия ООО СПКП "Жилпромстрой" по распределению земельных участков гражданам.

Несмотря на то, что ФИО8 во вновь предъявленном иске заявлены требования о признании права собственности на другой объект общей площадью застройки ... кв.м. Однако, когда заявлен спор о праве собственности на строение, находящееся на том же земельном участке с тем же кадастровым номером, что и по решению суда, апелляционному определению Верховного суда РБ от дата г., то обстоятельства, установленные указанным Апелляционным определением, имеют преюдициальное значение при разрешении вновь заявленного ФИО8 иска.

Судебная коллегия исходит из того, что на момент обращения с иском истекли как срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером N ... , так и срок разрешения на строительство спорного коттеджа ( дата года); суду не представлено и судом не добыто бесспорных доказательств продления срока разрешения на строительство коттеджа или выдачи нового разрешения на строительство, а также доказательств продления срока договора аренды земельного участка или заключения его на новый срок.

Кроме того, оснований полагать, что объект незавершенного строительства, был возведен в период действия договора аренды и разрешения на строительство, у суда I инстанции не имелось.

Согласно технического паспорта от дата., изготовленным Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Башкортостан, степень готовности строения составляет 90 %, общая площадь 35, кв.м., начало строительства дата год.

Согласно технического паспорта, находящегося в материалах гражданского дела N N ... год, объект незавершенного строительства площадью 88,8 кв. имеет степень готовности 10% и строительство завершено на уровне фундамента (л.д.10-20).

Так, в представленном истцом техническом паспорте указанного объекта приведен только год начала его строительства - 2011г..; на момент аэро - фото залета, выполненного в период с дата, какие - либо объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером N ... отсутствовали (л.д.24-28).

Кроме того, назначение возведенного объекта незавершенного строительства (для строительства коттеджа или иного объекта) в его техническом паспорте не определено, в связи с чем у суда отсутствовали основания полагать, что данный объект не противоречит разрешенному использованию земельного участка с кадастровым номером N ... (усадебные жилые дома с приквартирными участками для ведения развитого личного подсобного хозяйств, садоводства, огородничества; до 3-х этажей).

С учетом изложенного, поскольку спорный объект незавершенного строительства возведен без получения разрешительных документов и расположен на земельном участке, на законных основаниях ни истцу, ни ответчику не принадлежащем, суд пришел к верному выводу о том, что данное строение имеет признаки самовольной постройки и в собственность оформлено быть не может.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что с дата. (дата вступления в силу с дата года Федерального закона от дата года N 258-ФЗ) в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть квалифицированы как самовольные постройки, и в нем объект незавершенного строительства отсутствует.

С учетом изложенного, у суда не имелось законных оснований для удовлетворения иска и принятия доводов истца о том, что строение в 35,6 кв.м. было построено в 2011 году, когда действовало разрешение на строительство, выданное ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой".

Статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлено, что истец ФИО8 не предпринимала меры к легализации постройки, не предпринимала прежде всего мер по приобретению прав на земельный участок.

Кроме того, проведенной по делу судебной экспертизой от дата, выполненной ООО Центр независимых экспертиз "Суд-Информ", установлено, что ФИО8. на земельном участке с кадастровым номером N ... возведено строение, не отвечающее признакам жилого дома, тогда как изначально земельный участок, включая указанный, предоставлялся ООО СПКП "Жилпромстрой" для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных жилых домов (л.д.134-136).

При указанных обстоятельствах и в силу положений ст. 330 ГПК РФ исследуемое решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Салаватского городского суда РБ от дата г. отменить.

Вынести новое решение. Отказать в удовлетворении иска ФИО8 о признании за ней право собственности на незаконченный строительством объект, площадью ... кв.м., расположенный на земельном участке N N ... с кадастровым номером N ... по адресу: адрес

Председательствующий Турумтаева Г.Я.

Судьи: Анфилова Т.Л.

Мугинова Р.Ф.