Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 22 августа 2016 г. по делу N 33-15898/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Александровой Н.А. и Троценко Ю.Ю.

при секретаре Богдановой М.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан на решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 27 апреля 2016 г., по иску СРР, САВ к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, продлении договора аренды и дополнительного соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя СРР, САВ - ЛМС, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

СРР, САВ обратились в суд с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО Администрации города), Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города) о признании права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером N ... , площадью N ... кв.м, по адресу: адрес, адрес за СРР P.P.; признании права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером N ... , площадью N ... кв.м, по адресу: адрес, адрес за САВ; возложении обязанности на УЗИО Администрации города продлить договор аренды земельного участка N ... от дата и дополнительное соглашение N ... от дата о присоединении к договору аренды земельного участка по адресу: адрес, адрес сроком на 5 лет для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцам на основании договора аренды земельного участка N ... от дата и дополнительного соглашения N ... от дата о присоединении к договору аренды земельного участка предоставлен на срок с дата по дата для завершения строительства индивидуального жилого дома в аренду земельный участок с кадастровым номером N ... , площадью N ... кв.м, по адресу: адрес, адрес

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка, истцы обратились к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, а также дополнительного соглашения, в чем отказано письмом от дата Истцы полагают данный отказ незаконным, нарушающим их права, поскольку они в соответствии с разрешениями на строительство возвели объекты капитального строительства - два двухэтажных жилых дома, две бани, два гаража.

Решением Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 27 апреля 2016 г. постановлено:

исковые требования СРР, САВ к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан о признании права собственности, обязании продлить договор аренды и дополнительное соглашение о присоединении к договору аренды удовлетворить.

Признать право собственности на незавершенный строительством объект площадью N ... кв.м., расположенный по адресу: адрес, адрес за СРР.

Признать право собственности на незавершенный строительством объект площадью N ... кв.м., расположенный по адресу: адрес, адрес за САВ.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений адрес продлить с САВ, СРР договор аренды земельного участка N ... от дата и дополнительное соглашение N ... о дата о присоединении к договору аренды N ... от дата земельного участка кадастровый N ... , расположенного по адресу: адрес, адрес участок N ... сроком на пять лет, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В апелляционной жалобе УЗИО Администрации города ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм процессуального и материального права.

Истцы СРР, САВ, ответчик - представитель УЗИО Администрации города, Администрации города, третье лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Истцы СРР, САВ обратились в суд с заявлением о рассмотрении дела без их участия. Иные лица об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, дата между истцом САВ (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации города (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N ... (далее - договор аренды N ... ), по условиям которого арендодатель предоставляет, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N ... , по адресу: адрес, адрес/4, для завершения строительства индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 1473 кв.м (п. 1.1.).

В силу п. 3.1. Договора аренды N ... срок аренды устанавливается с дата до дата

По истечению указанного срока, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.2. - 3.3.).

По истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

В соответствии с п. 6.3 Договора аренды N ... по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1. и не получения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка, что отражено в п. 6.5 Договора аренды N ...

дата между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации города (арендодатель) и СРР заключено дополнительное соглашение N ... о присоединении к договору аренды земельного участка N ... от дата, в силу которого все обязательства сторон по данному соглашению, за исключением размера арендной платы и срока действия договора, определяются договором аренды N ... (л.д. 12).

дата отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации города СРР и САВ выдано разрешение на строительство N адрес объекта капитального строительства индивидуального жилого дома, бани, индивидуального жилого дома, бани, непроницаемого выгреба по адресу: адрес, адрес со сроком действия до дата, в последствии действие настоящего разрешения продлено до дата (л.д. 13).

Как усматривается из кадастровых паспортов объектов незавершенного строительства (л.д. 18, 19), истцами на земельном участке по адресу: адрес, адрес возведены два объекта незавершенного строительства площадью застройки N ... кв.м и N ... кв.м - фундаменты, размером N ... м. х N ... м. (литер Б) и N ... м. х N ... м. (литер А) степенью готовности 10%.

Полагая о том, что истцы имеют право на продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером N ... , дата они обратились в Администрацию города с соответствующим заявлением.

Письмом Управления по земельным ресурсам Администрации города N С1269 от дата истцам отказано в продлении договора аренды названного земельного участка, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, при этом истцам разъяснены положения п.1 ст. 39.20, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Также сообщением N ... от дата истцам Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес (л.д. 14-15, 16-17) отказано в государственной регистрации права собственности на спорные объекты незавершенного строительства степенью готовности 10% в связи с истечение срока договора аренды земельного участка, на котором расположены строения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования СРР, САВ, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для отказа в продлении договора аренды земельного участка со ссылкой на нормы ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не имелось, поскольку истцы обратились в Администрацию города с данным заявлением до введения в действие соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации; незавершенные строительством объекты созданы на предоставленном истцам в установленном законом порядке земельном участке, строительство начато в соответствии с разработанным и утвержденным проектом без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, таким образом, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что спорный земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, предоставлен истцам на основании договора аренды и не противоречит целевому использованию земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признании права собственности истцов на объекты незавершенного строительства.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, подлежащим применению в спорных правоотношениях.

С дата случаи предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, перечислены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), подлежащей применению к спорным правоотношениям, исходя из того, что с настоящим иском в суд СРР и САВ обратились дата (л.д.26 конверт).

В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случаях:

- предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления,

- предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 (пп. 10).

Пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусматривает, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с пп. 2 допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. (в редакции от 23 июня 2014 г.) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г., то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенные обстоятельства применительно к настоящему делу судом первой инстанции не устанавливались и не получили его надлежащую оценку при разрешении спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Выполняя возложенную законном обязанность, суд апелляционной инстанции поставил на обсуждение вопрос о предоставлении сторонами доказательств реализации истцами или не реализации ранее права на получение спорного земельного участка для завершения строительства, и принял новые доказательства, представленные УЗИО Администрации города, а именно: договор аренды земельного участка N ... от дата, по условиям которого Комитетом по управлению собственностью Администрации города САВ предоставлялся вышеназванный земельный участок с кадастровым номером N ... , площадью N ... кв.м для целей строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды участка установлен с дата по дата Данный договор аренды N ... от дата прекращен с дата, о чем составлен Акт от дата

В последствии, для целей завершения строительства индивидуального жилого дома, дата между САВ и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации города заключен договор аренды N ... испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером N ... , со сроком действия с дата по дата, а также дополнительное соглашение N ... о присоединении к договору аренды N ... со сроком действия с дата по дата

Следовательно, поскольку САВ, СРР являются арендаторами земельного участка на основании договора и дополнительного соглашения, заключенных до дата, на земельном участке имеются незарегистрированные объекты (фундаменты), что не оспаривалось истцами, и имеются данные о том, что договор аренды продлевался, отказ УЗИО Администрации города в заключение третьего договора аренды испрашиваемого истцами земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является законным, а суд первой инстанции в отсутствии правовых оснований неправомерно установилналичие у САВ и СРР права на получение в аренду земельного участка для продолжения строительства объектов незавершенного строительства сроком на 5 лет.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 Постановлением Пленума N 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Доказательств того, что спорные объекты степенью готовности 10% с учетом их технических параметров обладают признаками, присущими недвижимому имуществу, являются конструктивно сложными сооружениями и имеют функциональную завершенность, истцами в материалы дела не представлено.

На данной стадии строительства незавершенных строительством объектов невозможно достоверно и бесспорно установить совокупность юридически значимых обстоятельств по заявленным истцами основаниям признания права собственности (ст. 222 Гражданского кодекса), позволяющих их идентифицировать как объекты прав в гражданско-правовом обороте, а именно: возведение построек на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; установление факта необходимости получения разрешения для их возведения; определения их соответствия градостроительным нормам и правилам, отсутствия обстоятельств, свидетельствующих о создании угрозы жизни и здоровью граждан.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу об отказе истицам в таком способе защиты права как признание права собственности на незавершенные строительством объекты степенью готовности 10% ввиду невозможности на данной стадии строительства их идентифицировать в качестве недвижимого имущества, соответствующего градостроительным и иным нормам и правилам, целевому назначению земельного участка и виду его разрешенного использования, не создающих угрозы жизни и здоровью граждан.

Руководствуясь ст.ст. 198, 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 27 апреля 2016 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований СРР, САВ к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, продлении договора аренды и дополнительного соглашения о присоединении к договору аренды - отказать.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья МЛА