Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 16 августа 2016 г. по делу N 33-1266/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Мейстер В.М.

судей - Панеш Ж.К., Мерзакановой Р.А.

при секретаре судебного заседания - Жаворонковой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца администрации МО "Тахтамукайский район" на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 07 июня 2016 года, которым постановлено:

в удовлетворении искового заявления администрации МО "Тахтамукайский район" к Коблевой Р.А. о расторжении договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", для строительства бизнес-инкубатор и взыскании с Коблевой Р.А. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" отказать.

Заслушав доклад судьи Мерзакановой Р.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО "Тахтамукайский район" обратилась в суд с иском к Коблевой Р.А. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с Постановлением главы администрации МО "Тахтамукайский район" N 626 от 20 февраля 2015 года и на основании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией и Коблевой Р.А., последней был предоставлен в аренду земельный участок для строительства бизнес-инкубатора, площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес". Арендная плата по данному договору аренды составляла "данные изъяты" рубля в год. В соответствии с условиями договора аренды арендная плата должна производиться арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала. В связи с тем, что в нарушение условий договора аренды ответчица не исполняла свои обязательства по данному договору надлежащим образом, допускала нарушения сроков погашения задолженности по арендной плате, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Коблевой Р.А., и взыскать с ответчицы в его пользу задолженность по арендной плате по данному договору за период с 27 февраля 2015 года по 13 мая 2016 года в размере "данные изъяты" рубля.

Суд постановилуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец просит решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 07 июня 2016 года отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных им требований. В обоснование жалобы указывает на то, что поскольку в нарушение условий договора аренды ответчица не исполняла свои обязательства по данному договору надлежащим образом, у нее образовалась задолженность по арендной плате.

В возражениях на апелляционную жалобу истца Коблева Р.А. просит оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом следует понимать, что арендная платой является плата за предоставленное арендатору право владения и пользования переданным имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, законом разграничены понятия "арендной платы" и "выкупной цены" предмета аренды.

Статья 624 Гражданского кодекса РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.

В силу пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Гражданского кодекса РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением главы администрации МО "Тахтамукайский район" N 626 от 20 февраля 2015 года и на основании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Коблевой Р.А., последней был предоставлен в аренду земельный участок для строительства бизнес-инкубатора, площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес". Арендная плата по данному договору аренды составляла "данные изъяты" рубля в год и в соответствии с условиями договора аренды должна производиться арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Пунктом 4.3.4. данного договора предусмотрено, что в соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса РФ арендатор до истечения срока действия договора аренды вправе выкупить арендуемый земельный участок по цене и в порядке, установленном действующим законодательством.

27 февраля 2015 года на основании Постановления главы администрации МО "Тахтамукайский район" N 972 от 27 февраля 2015 года, между администрацией МО "Тахтамукайский район" и ответчицей Коблевой Р.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка N, в соответствии с которым последняя приобрела у истца спорный земельный участок для строительства бизнес-инкубатора, площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" за "данные изъяты". Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-32, 47-48).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Отказывая Администрации в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с учетом положений статьи 425, пункта 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, пришел к верному выводу о том, что в связи с передачей в собственность покупателю Коблевой Р.А. на основании договора купли-продажи, ранее арендованного ею имущества, законных оснований для удовлетворения заявленных Администрацией требований не имеется.

Выводы суда о том, что после заключения договора купли-продажи арендованного имущества ответчица владеет им в качестве собственника, а обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными, соответствуют положениям статей 407, 425 Гражданского кодекса РФ и фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование незаконности обжалуемого решения истец ссылается на наличие у Коблевой Р.А. задолженности по арендной плате, а также ненадлежащее исполнение ею своих обязательств по данному договору аренды.

При этом из материалов дела усматривается, что ответчица за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, оплатила задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" рубля (л.д. 33).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит выводы суда по существу спора правильными, так как они соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона, которые приведены в оспариваемом решении суда.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку выражают несогласие с оценкой исследованных судом доказательств по делу, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и установлены на основании доказательств, признанных судом при их оценке достаточными. Решение вынесено судом первой инстанции в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции сделаны верные выводы об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований по избранному способу защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 07 июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца администрации МО "Тахтамукайский район" - без удовлетворения.

Председательствующий: В.М. Мейстер

Судьи: Ж.К. Панеш

Р.А. Мерзаканова