Апелляционное определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 11 августа 2016 г. по делу N 33-2307/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи - Лядовой Т.Р.,

судей - Андрейченко А.А., Никитина Г.В.,

при секретаре - Кравченко Д.А.,

с участием: истца - К.А.Ш.,

представителя истца - Н.Е.Л.,

представителя ответчика - К.А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску К.А.Ш., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Ю-К.М.А., к Л.Д.С., Н.И.Л., третье лицо - Управление государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя, о признании добросовестным приобретателем объект недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности

по апелляционной жалобе Л.Д.С., поданной его представителем по доверенности К.А.Б., на решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 12 мая 2016 г.

Заслушав доклад судьи Андрейченко А.А., судебная коллегия

установила:

в декабре 2015 г. К.А.Ш., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери, 2009 года рождения, предъявил к Л.Д.С. и Н.И.Л. иск о признании его добросовестным приобретателем "адрес", расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес", и государственной регистрации перехода права собственности, мотивируя тем, что выполнил в полном объеме обязательство по оплате стоимости квартиры, имущество передано ему по акту-приема передачи, однако собственник квартиры уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Нахимовского районного суда г. Севастополя от 12 мая 2016 г. исковые требования удовлетворены частично, удовлетворено требование о государственной регистрации перехода права собственности. В удовлетворении требования о признании добросовестным приобретателем отказано.

Представитель Л.Д.С. по доверенности К.А.Б. подал апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение - об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то обстоятельство, что договор купли-продажи квартиры был заключен с нарушением условий, установленных в доверенности, выданной на имя Н.И.Л., в части порядка расчета по договору. Денежные средства по указанному договору не поступили на счет продавца Л.Д.С., полномочий на получение денежных средств у представителя Н.И.Л. не было, в связи с чем, по мнению ответчика, все необходимые условия договора купли-продажи спорной квартиры покупателем исполнены не были, а, следовательно, данный договор не подлежит государственной регистрации.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики и представитель третьего лица - Управления государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомили, доказательств уважительности причины неявки не представили, не просили рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель отдела по защите прав несовершеннолетних, опеки и попечительства Управления труда и социальной защиты населения Нахимовского района Департамента труда и социальной защиты населения города Севастополя - начальник отдела Н.Л.Н. подала заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя отдела и принятии решения в интересах ребенка. Учитывая изложенное, защиту интересов ответчика Л.Д.С. его представителем по доверенности, в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения истца и его представителя, представителя ответчика Л.Д.С. по доверенности К.А.Б., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущено не было.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ Л.Д.С. выдал на имя Н.И.Л. доверенность, которой уполномочил ее управлять и распоряжаться всем его имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, в том числе заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, распоряжаться денежными средствами на всех счетах, открытых в кредитных организациях, финансовых учреждениях, банках и т.д. (л. д. 132).

ДД.ММ.ГГГГ между Л.Д.С. (продавец) в лице полномочного представителя Н.И.Л., действующей на основании нотариальной удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и К.А.Ш. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи "адрес", расположенной в "адрес" в г. Севастополе (л. д. 8-9), по условиям которого стороны пришли к согласию о заключении основного договора купли-продажи указанной квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3.2 договора).

Пунктом 1.3.1. договора стороны согласовали продажную стоимость квартиры и установили ее в размере "данные изъяты" рублей.

Непосредственно в день заключения предварительного договора К.А.Ш. передал поверенному Л.Д.В. - Н.И.Л. в качестве задатка сумму в размере "данные изъяты" рублей, что подтверждается соответствующей распиской (л. д. 10, 12).

24 сентября 2015 г. К.А.Ш. уплатил поверенному Л.Д.В. - Н.И.Л. в счет приобретаемой им квартиры сумму в размере "данные изъяты" рублей (л. д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ Л.Д.С. выдал на имя Н.И.Л. доверенность, которой уполномочил последнюю продать принадлежащую ему "адрес", расположенную по адресу: "адрес" за цену в размере "данные изъяты" рублей.

При этом по условиям указанной доверенности, денежные средства, полученные от продажи квартиры должны быть зачислены в полном размере на банковский счет Л.Д.С. N до подписания договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ К.А.Ш. оплатил поверенному Л.Д.В. - Н.И.Л. полную стоимость определенной предварительным договором продажной цены квартиры, доплатив "данные изъяты" рублей (л. д. 13).

Таким образом, всего К.А.Ш. в счет уплаты продажной стоимости квартиры были уплачены денежные средства в сумме "данные изъяты" рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Л.Д.В. (продавец) в лице полномочного представителя Н.И.Л., действующей на основании нотариальной удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и К.А.Ш., действующим от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери Ю-К.М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (покупатели) был заключен основной договор купли-продажи "адрес", расположенной в "адрес" в "адрес", согласно условиям которого Л.Д.В. продал, а К.А.Ш. и А.Ш.Ю.- К.А.Ш. М.А. купили указанную квартиру по цене в размере "данные изъяты" рублей (л. д. 5).

При этом по условиям указанного договора купли-продажи К.А.Ш. стал собственником 1/3 доли спорной квартиры, несовершеннолетняя А.Ш.Ю.- К.А.Ш. М.А. - 2/3 долей квартиры.

Согласно пункту 1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что продажная стоимость квартиры в размере "данные изъяты" рублей уплачена полностью до подписания настоящего договора наличными деньгами.

В день заключения договора купли-продажи квартира была передана покупателям по акту приема-передачи (л. д. 7).

В тот же день договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был подан в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя уведомило К.А.Ш. об отказе в государственной регистрации по тем основаниям, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступила информация об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ /(л. д. 15).

Принимая решение об удовлетворении иска частично, суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельств, которыми обосновано требование о государственной регистрации перехода права собственности. В удовлетворении требования о признании К.А.Ш. добросовестным приобретателем квартиры отказано в связи с неверно избранным способом защиты нарушенного права.

Выводы суда являются правильными, основанными на законе, в том числе, в части отказа в удовлетворении требования о признании добросовестным приобретателем, которое является излишним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что при его заключении стороны достигли согласия по всем его существенным условиям.

Таким образом, данный договор соответствует требованиям закона.

Ответчик Н.И.Л. факт получения от К.А.Ш. полной стоимости квартиры, а также факт передачи квартиры в пользование последнего по соответствующему акту приема-передачи не оспаривает.

Абзац второй пункта 1 статьи 189 ГК РФ содержит правило о возможности отмены доверенности путем публикации в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. При этом третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее.Применение данного порядка без одновременного извещения представителя и известных представляемому третьих лиц об отмене доверенности не допускается в случаях, когда доверенность была выдана на совершение сделки (сделок) с конкретным контрагентом (контрагентами).

Правила о публикации сообщения об отмене доверенности применяются также при отмене доверенности на представление интересов в суде: заинтересованное лицо вправе при рассмотрении дела в суде ссылаться на наличие такой публикации. В то же время при проверке полномочий представителей на представление интересов в суде в отсутствие соответствующей ссылки заинтересованного лица не может быть возложена обязанность по проверке публикаций об отмене доверенности. Суд принимает во внимание факт прекращения полномочий представителя только при получении уведомления об отмене доверенности.

Таким образом, статьей 189 ГК РФ установлена обязанность лица, отменившего доверенность, известить об этом представителя и известных третьих лиц, для представительства перед которыми была выдана доверенность.

По смыслу пункта 2 статьи 189 ГК РФ прекращение представительства имеет юридическое значение только тогда, когда один из участников правоотношения знал или должен был узнать об этом. До этих пор представительство сохраняет свою силу. Поэтому на представляемого и его правопреемников и возлагается предусмотренная пунктом 1 статьи 189 ГК РФ обязанность известить третьих лиц об отмене полномочия. Возложение такой обязанности призвано защитить интересы третьих лиц, позволяет избежать возможные неблагоприятные последствия, связанные с отменой доверенности. Обязанность проверять действительность доверенности на третье лицо законом не возложена. Таким образом, по смыслу положений статей 188, 189 ГК РФ неблагоприятные последствия, связанные с прекращением доверенности, не должно нести третье лицо, которое не знало и не должно было знать, что действие доверенности прекратилось, риск таких последствий лежит на представляемом и его правопреемниках.

Из обстоятельств дела следует, что доверенность, выданная Л.Д.С. ДД.ММ.ГГГГ на имя Н.И.Л., была отменена ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры (л. д. 76).

В свою очередь доверенность, выданная Л.Д.С. ДД.ММ.ГГГГ на имя Н.И.Л., была отменена только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после заключения основного договора купли-продажи квартиры и проведения расчета по договору (л. д. 49, 72).

Доказательства надлежащего и своевременного извещения Л.Д.С. своего поверенного Н.И.Л. об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в материалах дела отсутствуют, истцом в нарушение требование части 1 статьи 56, части 1 статьи 57 ГПК РФ не представлены.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 3 пунктом 1 статьи 16 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Из приведенных норм закона следует, что в обязанности сторон сделки входит совершение действий по регистрации договора, в частности предоставлении в регистрирующий орган необходимого заявления и документов. Уклонение от исполнения такой обязанности законом рассматривается как недобросовестное поведение контрагента.

Свои обязательства по предоставлению в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, всех документов, необходимых для такой регистрации, в соответствии с условиями договора ответчик не выполнил, в нарушение требований закона препятствует государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем все юридические действия, необходимые для регистрации, за исключением предоставления заявления и документов ответчиком, сторонами совершены - спорное имущество приобретено истцом на основании заключенного в письменной форме и удостоверенного нотариусом договора купли-продажи, сделка фактически исполнена сторонами (денежные средства переданы покупателем продавцу в лице поверенного, предмет сделки передан во владение и пользование покупателя, что отражено в акте приема-передачи имущества и подтверждается пояснениями истца).

Доводы апелляционной жалобы о том, что нарушение порядка расчета по договору купли-продажи, определенного доверенностью от 3 октября 2015 г., является доказательством неисполнения условий договора купли-продажи, вследствие чего такой договор не подлежит государственной регистрации - несостоятельны, поскольку не основаны на законе. В ГК РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549-558) отсутствуют нормы позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с ненадлежащим исполнением поверенным продавца своих обязательств, при том условии, что покупатель в полном объеме уплатил продажную стоимость объекта недвижимости и продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. Оснований для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Статьей 974 ГК РФ предусмотрена обязанность поверенного передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

В силу положений приведенных правовых норм ответчик Н.И.Л., действуя по поручению продавца недвижимого имущества Л.Д.С., должна была, действуя в его интересах, передать все полученное по сделке, и такие действия поверенного презюмируются, пока не будет доказано обратное. В любом случае Л.Д.С. не лишен возможности истребовать у своего поверенного Н.И.Л. денежные средства, полученные последней в результате заключения договора купли-продажи спорной квартиры, по правилам об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

На основании изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 12 мая 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Т.Р. Лядова

Судьи А.А. Андрейченко

Г.В. Никитин