Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 29 сентября 2016 г. по делу N 33-5416/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Мананниковой Т.А., Романовой Н.В.

при секретаре судебного заседания Анисимовой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционной жалобе истца Сабурова А.В. на решение Няндомского районного суда Архангельской области от 12 июля 2016 года, которым постановлено:

"в удовлетворении иска Сабурова А.В. к Буториной С.А., Сафонову В.Н. о признании права собственности на ? долю в квартире, признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права отказать".

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В. судебная коллегия

установила:

Сабуров А.В. обратился в суд с иском к Буториной С.А. о признании права собственности на ? долю в квартире, признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права.

В обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ он на основании договора купли-продажи приобрел у Буторина С.В. ? доли в праве общей долевой собственности на "адрес" в "адрес", стоимость недвижимого имущества была определена в размере "данные изъяты" рублей. В подтверждение получения денег Борисовым В.А. была написана расписка. В связи с командировкой в "адрес" государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру пришлось отложить. ДД.ММ.ГГГГ Буторин С.В. умер. В сентябре ДД.ММ.ГГГГ года он обратился за регистрацией перехода права на ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в чем ему было ДД.ММ.ГГГГ отказано по причине смерти Буторина С.В. ДД.ММ.ГГГГ спорное недвижимое имущество оформила на свое имя в порядке наследования Буторина С.А. Между ним и Буториным С.В. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Обязательства по договору исполнены, денежные средства переданы представителю Буторина С.В. в полном объеме, квартира была передана ему продавцом, претензий друг к другу они не имели. Просит признать за ним право на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру; признать действительным и состоявшимся договор купли - продажи, заключенный между Буториным С.В. и Сабуровым А.В; прекратить право Буториной С.А. на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, выданное Буториной С.А.

Определением Няндомского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен Сафонов В.Н.

В судебном заседании истец Сабуров А.В. и его представитель Константинов А.В. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Ответчик Буторина С.А с иском не согласилась, суду пояснила, что проживала с сыном Буториным С.В., который до момента смерти не сообщал ей о продаже спорной квартиры. Денежных средств за продажу квартиры ее сын не получал. Буторин С.В. злоупотреблял спиртными напитками. Полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества был составлен после смерти Буторина С.В., поскольку при разговоре с Борисовым В.А. в конце июня 2015 года, последний о продаже квартиры Сабурову А.В. ничего не сообщал, просил возвратить деньги за произведенный ремонт, документы на жилое помещение находились у него.

Представитель ответчика Мельников М.Л. доводы своего доверителя поддержал в полном объеме.

Ответчик Сафонов В.Н. в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, почтовый конверт, направленный в его адрес, вернулся в Няндомский районный суд с отметкой "истек срок хранения".

По определению суда дело рассмотрено при имеющейся явке.

Суд постановилуказанное решение, с которым не согласился истец, в поданной апелляционной жалобе просит отменить решение суда.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что выводы суда, изложенные в решении, основаны на том, что Борисов В.А. не сообщил сотруднику полиции и ответчику Буториной С.А. о продаже ? доли квартиры, принадлежавшей Буторину С.В. Однако Борисов В.А. в судебном заседании пояснил, что на все вопросы, заданные ему сотрудником полиции, он ответил. Вопросов о текущем статусе квартиры ему не было задано. Что касается того обстоятельства, что Борисов В.А. не сообщал о продаже ? доли квартиры свидетелю Коновал Л.Н. и ответчику Буториной С.А., то он также пояснял, что не знал этих женщин, поэтому сообщать им о чем - либо не счел необходимым. Кроме того, при вынесении решения суд не дал оценку другим, имеющимся в материалах дела письменным доказательствам.

В представленных на апелляционную жалобу возражениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО Боканова М.Ю. полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик Буторина С.А. в представленных на апелляционную жалобу возражениях, выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, ссылаясь на законность постановленного решения, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Борисова В.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ); договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Буторин С.В. выдал нотариальную доверенность на имя Борисова В.А. на заключение договора найма и приватизации квартиры, регистрации права собственности на квартиру, по адресу: "адрес", с предоставлением права продать за цену и на условиях по своему усмотрению недвижимое имущество, с заключением договора купли-продажи.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", на основании договора о передаче квартиры в общую долевую собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, являлся Буторин С.В.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Буторин С.В. в лице представителя по доверенности Борисова В.А. продал ? долю в праве общей долевой собственности на "адрес" в "адрес" Сабурову А.В. Пунктами 4, 9, 13 установлено, что цена недвижимого имущества определена в "данные изъяты" рублей; договор считается заключенным с момента подписания; деньги в сумме "данные изъяты" рублей получены представителем продавца Борисовым В.А.

Буторин С.В. при заключении указанного договора купли-продажи недвижимого имущества, при передаче денежных средств и написании расписки участия не принимал.

ДД.ММ.ГГГГ Буторин С.В. умер.

После смерти Буторина С.В. ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства обратилась ответчик Буторина С.А., которая приходится умершему матерью.

В настоящее время собственником спорного недвижимого имущества является Буторина С.А., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец Сабуров А.В. обратился в Няндомский межрайонный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации недвижимого имущества Сабурову А.В. было отказано, в связи с тем, что на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности правоспособность Буторина С.В. прекращена в виду его смерти.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества был заключен между представителем продавца Борисовым В.А. и покупателем Сабуровым А.В. после смерти продавца Буторина С.В., что свидетельствует о ничтожности данной сделки.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.

Указывая на недействительность договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с заключением его после смерти Буторина С.В., суд сослался на объяснения Борисова В.А. от ДД.ММ.ГГГГ органам полиции при рассмотрении заявления Коновал Л.Н. об истребовании документов на вышеуказанную квартиру, из которых не следовало, что на ДД.ММ.ГГГГ доля в квартире, принадлежащая Буторину С.В. была продана.

Судебная коллегия считает, что не сообщение Борисовым В.А. сотруднику полиции о заключении договора купли - продажи на спорное имущество безусловно не свидетельствует о том, что такой договор не был заключен.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ однозначно следует волеизъявление сторон на совершение купли - продажи доли в квартире, при этом соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто, а именно сторонами договора определен его предмет - ? доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, согласована цена квартиры в размере "данные изъяты" рублей, которая уплачена продавцом покупателю при подписании договора. Факт получения денежных средств от истца Сабурова А.В. в указанной сумме Борисов В.А. подтвердил. Форма договора, установленная законом, соблюдена, поэтому данный договор является обязательным для сторон.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о фактическом заключении ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Буториным С.В., в лице представителя Борисова В.А., договора купли-продажи указанного имущества, совершенным в надлежащей форме, который содержит соглашение между сторонами по всем существенным условиям, что указывает на его действительность. Доказательств обратного не представлено.

То обстоятельство, что стороны договора сразу не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности по данному договору, не свидетельствует о незаключенности договора и его недействительности.

В то же время судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Обращаясь с иском о признании права собственности, истец должен представить доказательства возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Истец в обоснование иска о признании права собственности на указанное недвижимое имущество сослался на возникновение указанного права на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, переход к истцу права собственности на спорное имущество подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, истец до предъявления настоящего иска не обращался к ответчику, как наследнику продавца, с иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

В пункте 59 Пленума Постановления Пленума Верховного Суда N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещныхправ" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).

Представленный истцом договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на спорное имущество. Данный договор заключен после вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

Поскольку право собственности на спорное имущество за истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не регистрировалось, то в силу разъяснений, приведенных в пункте 59 названного Пленума, нарушенное право не подлежало защите путем предъявления вещного иска, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права в данном случае являлось обращение стороны по сделке с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности, а не с требованиями о признании права собственности, поскольку основанием возникновения права собственности в данном случае, в соответствии со ст. 218 ГК РФ, являлся договор купли - продажи, а не судебное решение.

С учетом изложенного, исковые требования Сабурова А.В. к Буториной С.А. о признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи, прекращении права собственности Буториной С.А. не подлежали удовлетворению по указанным основаниям.

С выводами суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на спорное имущество, выданного ответчику Буториной С.А., а также в части отказа в удовлетворения требований к Сафонову В.Н. судебная коллегия согласна по изложенному в решении суда обоснованию.

Поскольку, как указано выше, истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, то окончательный вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является правильным, в связи с этим основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Няндомского районного суда Архангельской области от 12 июля 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Сабурова А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Т.А. Мананникова

Н.В. Романова