Постановление Президиума Московского областного суда от 14 сентября 2016 г. по делу N 4Г-4248/2016

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего Волошина В.М.,

членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Самородова А.А., Соловьева С.В., Мязина А.М.,

при секретаре Агошковой А.О.,

рассмотрев гражданское дело по иску Нургалеевой ВА к администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области о признании перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи, возложении обязанности по регистрации перехода права собственности, признании права собственности на квартиру и встречному иску администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области к Нургалеевой В А о признании имущества выморочным и признании права муниципальной собственности на квартиру,

по кассационной жалобе Нургалеевой В А на решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 15 марта 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 мая 2016 года,

заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,

объяснения представителя Нургалеевой В.А. - Нургалиева С.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛ:

Нургалеева В.А. первоначально обратилась с иском к Мордасовой Л.Л., Мордасову В.П. и Мордасову А.В. о признании права собственности на квартиру N ... , приобретенную ею на основании договора-купли продажи, заключенного с ответчиками 08 февраля 1998 г. В обоснование исковых требований истица указала, что стоимость квартиры составила ... руб., которая оплачена ею до заключения договора. Квартира передана продавцами по акту приема-передачи от 08 февраля 1998г. и с этого момента находится в ее фактическом пользовании. До 2011г. она несла расходы по квартплате и коммунальным услугам. Мордасовы уклонялись от регистрации перехода права собственности на квартиру.

Определением судьи Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 15 января 2016 года произведена замена ответчиков Мордасовой Л.Л., Мордасова В.П. и Мордасова А.В., в связи с их смертью, на правопреемника - администрацию городского округа Орехово-Зуево Московской области.

После этого Нургалеева В.А. обратилась с иском к администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи, признании права собственности на спорную квартиру.

Администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области иск не признала, предъявила встречный иск о признании квартиры выморочным имуществом и признании права муниципальной собственности на нее, указывая на отсутствие наследников к имуществу Мордасовых.

Решением Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 15 марта 2016 г. в иске Нургалеевой В.А. отказано, встречный иск администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 мая 2016 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Нургалеева В.А. просит отменить судебные постановления.

4 июля 2016 года дело истребовано в Московский областной суд.

Определением судьи Московского областного суда Шиян Л.Н. от 25 августа 2016 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене.

В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру площадью ... кв.м., расположенную в ... Согласно сведениям, предоставленным ГУП МО "МОБТИ" Орехово-Зуевский районный филиал, квартира зарегистрирована на имя Мордасовых Л.Л., В.П. и А.В. на праве совместной собственности на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 23.05.1996г. (л.д.26).

Все собственники спорной квартиры умерли. 25 августа 1998 г. умер Мордасов А.В., 4 марта 1999 г. умерла Мордасова Л.Л. и 18 мая 2002 г. скончался Мордасов В.П.

Обращаясь в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру Нургалеева В.А. представила договор купли - продажи квартиры в простой письменной форме и акт приема-передачи квартиры.

Согласно договору купли-продажи квартиры от 08 февраля 1998 г., заключенному между Нургалеевой В.А. и Мордасовой Л.Л., Мордасовым В.П., Мордасовым А.В., стоимость квартиры составила ... руб. и оплачена покупателем до заключения договора.

Пунктом 6 указанного договора предусмотрено, что продавцы передали квартиру покупателю с ключами для проживания в нормальном техническом состоянии. Продавцы сохраняют право проживания в указанной квартире. сторонами были достигнуто соглашение о том, что один экземпляр договора будет передан в регистрирующий орган до 8 марта 1998 г.(п.8).

Договор купли-продажи спорной квартиры никем не оспорен.

Согласно передаточному акту по договору купли-продажи квартиры от 8 февраля 1998 года, Мордасова Л.Л., Мордасов В.П., Мордасов А.В. передали Нургалеевой В.А. квартиру для проживания с ключами ( л.д.8).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Нургалеевой В.А., суд первой инстанции исходил из того, что сделка купли- продажи между Нургалеевой В.А. и Мордасовыми была заключена после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому при заключении сделки требовалась государственная регистрация права собственности продавцов на объект недвижимости, однако Нургалеевой В.А. не представлено доказательств, свидетельствующих о надлежащем оформлении продавцами права собственности на принадлежащую им квартиру, технический паспорт не изготавливался, государственная регистрация права собственности продавцов на спорную квартиру не проводилась.

Такой вывод суда судебная коллегия признала правильным.

Между тем, с данными выводами судебных инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (01 февраля 1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом.

Как разъяснено в п. 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.06.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности Мордасова А.В., Мордасовой Л.Л., Мордасова В.П. на спорную квартиру не свидетельствует об отсутствии их права собственности на спорную квартиру при наличии договора купли-продажи спорной квартиры, зарегистрированного Мордасовыми в установленном на то время порядке в органах БТИ 23 мая 1996г.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 60-61 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пункт 62 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 разъясняет, что на основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из указанных норм права и разъяснений Постановлений Пленума Верховного Суда РФ, следует, что юридически значимыми обстоятельствами для данных правоотношений является установление обстоятельств, связанных с надлежащей формой договора купли-продажи спорной квартиры, исполнением продавцами обязанности по передаче квартиры во владение истицы, исполнением обязанности истицы по оплате квартиры, нахождение спорной квартиры во владении истицы.

Однако суд в нарушение ст. 56 ГПК РФ эти обстоятельства не определилв качестве юридически значимых и не установилих.

Судебная коллегия данное нарушение оставила без внимания и не устранила его.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные постановления нельзя признать законными, они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов заявителя.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства, президиум находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по административным делам с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 мая 2016 года отменить, дело направить на рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий В.М.Волошин