Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 октября 2016 г. по делу N 33-18118/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Простовой С.В.,

судей Качаевой Т.А., Корецкого А.Д.,

при секретаре Поповой Л.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шахбазовой Ф.К. к Максимовой М.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании возвратить денежные средства, по апелляционной жалобе Максимовой М.Н., на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 18 июля 2016 года. Заслушав доклад судьи Качаевой Т.А., судебная коллегия

установила:

Шахбазова Ф.К. обратилась в суд с иском к Максимовой М.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании возвратить денежные средства, ссылаясь на то, что 15.07.2014 между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого, Максимова М.Н. обязалась продать жилой дом площадью 114,5 кв.м и земельный участок площадью 650,0 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за 500 000 руб., реальная сумма по договору купли-продажи составила 2 900 000 руб., о чем составлена ответчиком расписка.

После оформления сделки и заселения в дом истец обнаружила, что жилой дом не пригоден для проживания, в нем имеются многочисленные трещины на стенах, что представляет опасность для проживающих. На земельный участок наложен сервитут, о котором ей стало известно после регистрации договора купли-продажи, а также установлено, что ответчик самовольно подключилась к линиям электроснабжения. В нарушение условий договора дом газифицирован только лишь 07.11.2014.

По утверждению истца, своими действиями Максимова М.Н. ввела её в заблуждение и обманула в отношении технического состояния жилого дома.

На основании изложенного, истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 15.07.2014, заключенный между Шахбазовой Ф.К. и Максимовой М.Н., обязать Максимову М.Н. возвратить Шахбазовой Ф.К. денежную сумму в размере 2 900 000 руб., в порядке ст. 112 ГПК РФ восстановить пропущенный процессуальный срок для обращения в суд.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 18 июля 2016 г. исковые требования Шахбазовой Ф.К. удовлетворены.

Суд признал недействительным договор купли-продажи жилого дома КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный 15.07.2014 между Максимовой М.Н. и Шахбазовой Ф.К., взыскал с Максимовой М.Н. в пользу истца денежные средства в размере 2 900 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи указанного выше жилого дома.

Также суд взыскал с Максимовой М.Н. в пользу Специализированного частного учреждения Ростовский центр судебных экспертиз расходы по проведению экспертизы в сумме 15 000 руб. и в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 22 700 руб.

В апелляционной жалобе Максимова М.Н. считает решение суда незаконным и необоснованным, полагая, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а потому просит отменить.

Заявитель в жалобе указывает на заявленное в судебном заседании ходатайство о применении срока исковой давности на обращение в суд по оспоримости сделки купли- продажи, однако суд посчитал, что срок не пропущен, указав, что недостатки в доме проявились спустя некоторое время после заключения договора купли-продажи. Полагает, что истец не обосновала правовой возможности восстановления ей срока на подачу иска, а это за нее сделал суд, что является нарушением принципа равноправия сторон и требований ст.56 ГПК РФ.

Апеллянт обращает внимание, что в качестве основания для расторжения договора купли-продажи, истец указывает на обман со стороны продавца-ответчика. Однако данное основание не может служить поводом для расторжения договора купли-продажи, поскольку истец фактически получила то имущество, которое было указано в договоре, с 2014 года пользовалась им, проводила самовольные перепланировки, ремонт.

Апеллянт считает, что судом нарушены нормы материального права, суд в основу решения положил положения ст.ст. 454, 469, 475, 476 ГК РФ, в то время как должен руководствоваться ст. 179 ГК РФ, то есть, суд самостоятельно изменил основания исковых требований.

Кроме того указывает, что суд положил в основу решения заключение судебной экспертизы ООО "РЦСЭ", которое сделано без учета представленных в материалы дела ответчиком документов по качеству строительных материалов, сертификатов качества и соответствия на стройматериалы, без учета того, что дом передавался в стройварианте. Считает, что исходя из тех оснований иска, которые были заявлены истцом, не было оснований для назначения экспертизы.

По мнению апеллянта, суд не дал должной оценки представленным доказательствам, а именно фотографиям, из которых усматривается, что дом не имеет никаких дефектов, рецензии строительного судебного эксперта К. на указанное заключение судебной экспертизы.

Заявитель также не согласна с утверждениями суда о том, что в доме имеются недостатки, которые не могут быть устранены без значительных затрат, полагает, что суд не учел, что с требованиями об устранения недостатков, которые не были оговорены при продаже дома и за которые несет ответственность именно продавец, истец не обращалась, не требовала уменьшения покупной цены дома или, получив отказ в этом, расторжения договора купли-продажи.

Считает, что выводы суда относительно не доказанности ответчиком того, что жилой дом ею продан надлежащего качества на момент его отчуждения, опровергается содержанием предварительного договора купли-продажи.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились ответчик Максимова М.Н. и её представитель по ордеру Немиров М.Ю., поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, указали, что дом построен для личных нужд; допустимых доказательств для изменения срока исковой давности истец не указала, при покупки дома претензий по качеству дома не имела, доказательств введения истца в заблуждение, обмана с стороны ответчика не представила, считают, что суд самостоятельно изменил основание иска, перейдя на ст. 475 ГК РФ, но данная статья не предусматривает недействительности сделки, в деле имеются фотографии, на котором видно состояние дома при продаже, просили решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать. Ответчик Шахбазова Ф.К. и её представитель по ордеру Лебедев В.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав Шахбазову Ф.К. и её представителя Лебедева В.В., ответчика Максимову М.Н. и её представителя Немирова М.Ю, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемое решение суда не соответствует.

Разрешая спор, и удовлетворяя требования Шахбазовой Ф.К., суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 10, 166, 167, 454, 469, 475,476 ГК РФ, учитывая заключение судебной строительно-технической экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН/ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.05.2016, посчитал установленным факт того, что имеющиеся в жилом доме, расположенном по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, недостатки, не обеспечивают его безопасную эксплуатацию, а затраты, которые необходимо осуществить истцу, являющемуся инвалидом второй группы, для их устранения, являются значительными и несоразмерными среднерыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества. Полагая, что договор купли-продажи спорного жилого дома, заключенный между Максимовой М.Н. и Шахбазовой Ф.К. не соответствует требованиям гражданского законодательства, обязывающим продавца передать покупателю товар надлежащего качества, поскольку все имеющиеся у жилого дома недостатки, обнаруженные покупателями уже после совершения сделки, в незначительный период эксплуатации дома, являются существенными, их невозможно было обнаружить во время приобретения жилого помещения, и они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, суд пришел к выводу о законности заявленных истцом требований.

Что касается срока исковой давности о котором было заявлено ответной стороной, то суд, установив, что сделка заключена сторонами 15.07.2014, иск подан в суд 12.08.2015, а существенные недостатки жилого дома проявились спустя некоторое время после начала его эксплуатации и не могли быть известны истцу на момент совершения сделки, пришел к выводу о том, что годичный срок, установленный законодателем для предъявления иска о защите прав, истцом не пропущен.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции и находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В порядке ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Договор продажи недвижимости на основании ст. 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 166 названного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. Обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в частности относиться к мотиву сделки.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, от которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Обязательным условием применения указанной нормы закона является наличие умысла на совершение обмана. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Он приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают, как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых предотвратило бы потерпевшего от совершения сделки.

Таким образом, обман влечет создание у контрагента ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки и ее предмете.

Аналогичные положения содержатся в пункте 99 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", которым разъяснено, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, на основании договора аренды земельного участка для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.10.2013 МО "Город Новочеркасск" в лице КУМИ Администрации г.Новочеркасска предоставлен Максимовой М.Н. в аренду земельный участок КН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН На данном земельном участке возведен жилой дом, площадью 114,5 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

29.04.2014 между Максимовой М.Н. и К.Л.Н., действующей от имени Шахбазовой Ф.К. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что недвижимое имущество будет передаваться в следующем состоянии: ввод воды в дом (скважина), металлопластиковые окна, индивидуальный котел отопления, теплые полы в санузле, кухне, коридоре, зале, в 2-х спальнях, выводы канализации и водоснабжения, металлическая входная дверь, межкомнатные перегородки, установка гипсокартоновой стены между залом и коридором, входные ступеньки, крыша из металлочерепицы, утепление крыши, паро и теплоизоляция крыши, стяжка полов, ввод электроэнергии в дом, оборудованная сливная яма, отмостка дома, подшивка потолка, натяжной потолок, штукатурка санузла, ввод в дом газа для отопления дома до 31.08.2014, забор с 2-х сторон из профиля, установка 2-х светильников у дома, при проведении магистрали водовода по улице, сделать ввод воды в дом.

15.07.2014 между Максимовой М.Н. и Шахбазовой Ф.К. заключен договор купли-продажи жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Цена жилого дома, указанная в договоре равна 500 000 руб., фактически недвижимое имущество приобретено Шахбазовой Ф.К. за 2 900 000 руб., что не оспаривается ответчиком и подтверждается соответствующей распиской.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что покупатель удовлетворена качественным состоянием жилого дома, установленного путем его осмотра перед заключением договора и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец.

Шахбазовой Ф.К. зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилой дом площадью 114,5 кв.м, расположенный по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

По договору о передаче прав и обязанностей от 15.07.2014 Максимовой М.Н. переданы Шахбазовой Ф.К. права и обязанности арендатора земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 650 кв.м.

Таким образом, условия заключенного между Максимовой М.Н. и Шахбазовой Ф.К. договора купли-продажи не противоречат установленным ст.ст. 554, 555 ГК РФ требованиям, договор направлен на достижение того юридического результата, который подразумевался при заключении договора купли-продажи, заключен в предусмотренной ст. 550 ГК РФ письменной форме, прошел государственную регистрацию, по совместному письменному обращению сторон договора в Управление Росреестра.

По общему правилу, предусмотренному подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ей ущерба, посчитав в качестве существенного нарушения якобы выявленные недостатки в процессе эксплуатации дома.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что выявленные недостатки повлекли для продавца значительный ущерб, поскольку как указано выше, заключая основной договор купли-продажи, истец-покупатель подтвердила, что удовлетворена качественным состоянием жилого дома, установленного путем осмотра перед заключением договора и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец, с письменными претензиями не обращалась, требований о снижении стоимости жилого дома не заявляла.

Что касается направленной 28.10.2014 Шахбазовой Ф.К. в адрес Максимовой М.Н. претензии, то она не может быть принята во внимание, поскольку её содержание касалось требований об исполнении условий предварительного договора купли-продажи о газификации жилого дома.

Таким образом, предусмотренных ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между Шахбазовой Ф.К. и Максимовой М.Н. договора купли-продажи не имеется.

Не может судебная коллегия согласиться и с доводами истца относительно необходимости признания недействительным договора купли-продажи от 15.07.2015 со ссылкой на ст. 179 ГК РФ, поскольку достоверных данных о том, что ответчик каким-либо образом обманула Шахбазарову Ф.К., не представлено.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответной стороной заявлено о применении срока исковой давности к требованиям о признании договора недействительным.

Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из п. 2 ст. 181 ГК РФ следует, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключен 15.07.2014, однако истец обратилась в суд с иском 12.08.2015, то есть с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа истцу в иске по данным требованиям. Доказательств свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока не представлено.

На основании изложенного, у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным договора купли-продажи и обязании возвратить денежные средства.

Учитывая изложенное, решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от18 июля 2016 г. нельзя признать законным, поскольку выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права, в связи с чем, решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Шахбазаровой Ф.К. в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 18 июля 2016 года отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Шахбазовой Ф.К. к Максимовой М.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании возвратить денежные средства - отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 17 октября 2016 года.