Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 октября 2016 г. по делу N 33-18633/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Алферовой Н.А.,

судей Лукьянова Д.В., Качаевой Т.А.,

при секретаре Макаренко З.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Албул Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени по апелляционной жалобе ДИЗО г. Ростова-на-Дону на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 08 августа 2016г.

Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

ДИЗО г.Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к Албул Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ООО "Сельмашевец" заключён договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07 февраля 2002 года, в соответствии с которым ООО "Сельмашевец" предоставлен в аренду цельный земельный участок, расположенный по адресу - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для эксплуатации административных помещений сроком до 10 ноября 2007 года, в 2004 году к Албул Д. В. перешло право собственности на здание, расположенное по данному адресу. Согласно п. 2.4. договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07 февраля 2002 года арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала, ответчик данные условия договора не выполнил, в связи с чем возникла задолженность по арендной плате за землю, на которую была начислена пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесённой арендной платы за каждый день просрочки.

На основании изложенного, истец просил взыскать с Албул Д.В. задолженность по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07 февраля 2002 года в размере 948 222 рубля 39 копеек.

Решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 08 августа 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением суда, ДИЗО г. Ростова-на-Дону подало в лице своего представителя Кива А.В. апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование указано, что суд первой инстанции сделал неправильный вывод о прекращении договора аренды спорного земельного участка, поскольку права и обязанности по договору аренды перешли к ответчику после приобретения права собственности на строения, договор продлён в связи с продолжением использования ответчиком земельного участка. При этом в апелляционной жалобе указано, что ни ООО "Сельмашевец", ни ответчик не возвращали земельный участок по акту приёма-передачи.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие Албул Д.В., уведомленного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя ДИЗО г. Ростова-на-Дону, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя Албул Д.В., просившего оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается стронами, что между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Сельмашевец" заключён договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07 февраля 2002 года сроком до 11.11.2007. В соответствии с указанным договором ООО "Сельмашевец" предоставлен в аренду целый земельный участок, расположенный по адресу - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 185 кв. м, для эксплуатации административных помещений сроком до 10 ноября 2007 года. 10 июня 2004 года к Албул Д. В. перешло право собственности на здание, расположенное на предоставленном в аренду земельном участке.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 330, 610, 614, 621 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и исходил из того, что доказательств заключения договора аренды с Албул Д.В. после 10 июня 2004 года не представлено, договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07 февраля 2002 года прекращён с 10 июня 2004 года, в связи с чем у Албул Д.В. отсутствуют обязательства по оплате арендной платы.

С указанными выводами суда судебная коллегия не может согласиться, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии со ст.35 ЗК РФ, ст.552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения на прежних условиях по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества, в нашем случае с Албул Д.В., с 2004 года, с момента, когда к нему перешло право собственности на административное здание, расположенное на спорном арендованном земельном участке.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, Албул Д.В. договор аренды не расторгал, по настоящее время является собственником административного здания, как следствие, в отсутствии возражений ДИЗО г. Ростова-на-Дону, для его эксплуатации использует предоставленный в аренду земельный участок, что свидетельствует о том, что договор аренды по истечение его срока действия ( 2007 год) возобновлен сторонами в силу прямого указания закона ( ст.621 ГК РФ) на тех же условиях на неопределенный срок. Однако обязательств по своевременному внесению арендной платы ( ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала- п.2.4 договора) арендатор Албул Д.В. не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность по оплате арендной платы. При таких обстоятельствах, поскольку у суда отсутствовали правовые основания для отказа в ее взыскании с ответчика, судебная коллегия признает решение суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене, с вынесением нового решения о взыскании задолженности по оплате арендной платы. Определяя размер задолженности, судебная коллегия учитывает, что Албул Д.В. в суде первой инстанции заявлен трехгодичный срок исковой давности и, применяя его к рассматриваемому спору в соответствии со ст.ст.195, 196,199,200 ГК РФ, определяет срок взыскания с 20.09.2013 по 20.06.2016. При этом, производя расчет задолженности, судебная коллегия учитывает, что Албул Д.В. согласно условиям договора аренды и датам внесения денежных сумм, указанных в представленных им квитанциях, внесена арендная плата за 4 квартал 2015 года, частично - за 2 квартал 2016 года на сумму 125771 руб. и 17066,47 руб. Арендная плата за третий квартал, оплаченная Албул Д.В. 18.07.2016, учтена истцом и не является предметом заявленных исковых требований ( период взыскания по 30.06.2016). Поскольку за несвоевременное внесение арендной платы договором предусмотрена ответственность в виде пени ( п.5.3 ГК РФ), судебная коллегия применяет данную штрафную санкцию, исходя из ее расчета., представленного истцом в суде апелляционной инстанции ( сводный расчет задолженности).

В силу ст.103 ГПК РФ судебная коллегия также взыскивает с Албул Д.В. как с проигравшей стороны государственную пошлину, от уплату которой был освобожден истец, в доход государства.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 08 августа 2016г. отменить, вынести новое решение. Иск Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Албул Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени удовлетворить частично. Взыскать с Албул Д.В. в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону задолженность по арендной плате в размере 133631,75 руб., пени - 38764,51 руб., а всего 172396,26руб. В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Албул Д.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4647,92 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 октября 2016 года.