Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 12 октября 2016 г. по делу N 33-10358/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 12 октября 2016 г. по делу N 33-10358/2016

 

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

Председательствующего Чукреевой Н.В.,

судей Егоровой К.В., Фрид Е.К.,

при секретаре Гальт А.Ю.,

рассмотрела в судебном заседании 12 октября 2016 года дело по апелляционной жалобе истца по первоначальному иску, ответчика по встречному Бекетова С. П. на решение Кировского районного суда г. Омска от " ... ", которым постановлено:

"Исковые требования Бекетова С. П. к Лычкову А. С., Курочкиной М. М., Саевой О. В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, " ... ", от " ... ", понуждении Саевой О. В. к исполнению обязательства по передаче Бекетову С. П. указанной квартиры, регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. " ... " за Бекетовым С. П., оставить без удовлетворения.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от " ... ", заключенный между Лычковым А. С., Курочкиной М. М. и Бекетовым С. П.".

Заслушав доклад судьи областного суда Фрид Е.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бекетов С.П. обратился в Кировский районный суд г. Омска с исковым заявлением Лычкову А.С., Курочкиной М.М., Саевой О.В. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры от " ... ", расположенной по адресу: " ... ", совершенной между Саевой О.В. с одной стороны, Лычковым А.С. и Курочкиной М.М. с другой стороны; понуждении Саевой О.В. к исполнению обязательства по передаче указанной квартиры Бекетову С.П. в течение 3-х дней с даты вступления в силу судебного акта; признании права собственности Бекетова С.П. на вышеназванное жилое помещение, регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи от " ... ", заключенному между Курочкиной М.М., Лычковым А.С. и Бекетовым С.П.

В обоснование требования указал, что " ... " между Курочкиной М.М., Лычковым А.С., (продавцы) и Бекетовым С.П.(покупатель), заключена сделка купли-продажи, предметом которой является трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: " ... ". На момент сделки квартира принадлежала истцам на праве общей долевой собственности. Стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб. и подлежала оплате в следующем порядке: 900 000 руб. в день подписания договора, 1 400 000 руб. в срок не позднее " ... " Сумма в размере 900 000 руб. оплачена покупателем продавцам в день подписания договора. Осенью 2014 г. Бекетову С.П. стало известно о том, что в квартире проживают Курочкина М.М., а также члены ее семьи: Лычкова А.С., Лычков С.С. Кроме того, имеется задолженность по квартплате и коммунальным платежам. " ... " Бекетов С.П. направил продавцам уведомление от " ... " о готовности исполнить сделку, одновременно указал на необходимость погашения задолженности по коммунальным платежам. С октября 2014 г. по настоящее время продавцы уклоняются от исполнения условий сделки, в том числе, от передачи квартиры покупателю, от погашения задолженности по коммунальным платежам, от предоставления сопровождающих документов на квартиру, от снятия с учета лиц, проживающих в жилом помещении. Согласно данным ЕГРП спорная квартира принадлежит на праве собственности - Саевой О.В., право на квартиру у которой возникло " ... ", то есть после того как покупатель потребовал от продавцов передать квартиру ему. Полагает, что сделка, на основании которой спорная квартира передана в собственность Саевой О.В., является недействительной, так как совершена с нарушением закона, поскольку продавцы, заключая новую сделку с Саевой О.В., допустили злоупотребление правом. Указывает, что договор купли-продажи жилого помещения от " ... ", подписанный Бекетовым С.П. и ответчиками по делу, считается заключенным, до настоящего времени не расторгнут.

В рамках судебного разбирательства, Бекетов С.П. неоднократно уточнял исковые требования, " ... " в последней редакции уточнений, просил признать недействительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: " ... ", совершенной между Саевой О.В. с одной стороны, Лычковым А.С. и Курочкиной М.М. с другой стороны; понудить Саеву О.В. к исполнению обязательства по передаче указанной квартиры Бекетову С.П. в течение 3-х дней с даты вступления в силу судебного акта; зарегистрировать право собственности Бекетова С.П. на вышеназванное жилое помещение

" ... " от Курочкиной М.М. и Лычкова А.А. поступило встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры от " ... ", расположенной по адресу: " ... ", заключенного между Курочкиной М.М., Лычковым А.С. и Бекетовым С.П., поскольку в нарушение условий договора Бекетов С.П. не произвел полную оплату договора в согласованные сторонами сроки в сумме 1 400 000 руб.

В судебное заседание истец по первоначальном иску, ответчик по встречному Бекетов С.П. не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители истца по первоначальном иску, ответчика по встречному Бекетова С.П. - Федица Т.В., Бекетов В.С., действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали в полном объеме, с учетом уточнения, в удовлетворении встречного искового заявления Лычкова А.С. и Курочкиной М.М. просили отказать, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчики по первоначальному иску, истцы по встречному Лычков А.С., Курочкина М.М., их представитель по устному ходатайству Граф Л.Д., исковые требования Бекетова С.П. не признали, встречные требования поддержали.

Ответчик Саева О.В. в судебном заседании исковые требования Бекетова С.П. не признала, просила оставить без удовлетворения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Полагал исковые требования Бекетова С.П. не подлежат удовлетворению, поскольку истцом Бекетовым С.П. выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права (л.д.40-41).

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец по первоначальному иску, ответчик по встречному Бекетов С.П. просил решение суда отменить, принять решение об удовлетворении первоначального иска, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры с Саевой О.В. является мнимой сделкой, совершенной с целью недопущения перехода права собственности на квартиру Бекетову С.П. Суд не учел тот факт, что между Лычковым А.С., Курочкиной М.М. и Бекетовым С.П. было заключено дополнительное соглашение о продлении сроков оплаты по договору купли - продажи от " ... " до конца февраля 2015 г. Бекетов С.П. направлял сторонам предложение " ... " явиться в Росреестр для регистрации сделки и окончательного расчета. Однако ответчики на регистрацию не явились. Тем самым злоупотребили правом и нанесли ущерб Бекетову С.П.

В возражениях на апелляционную жалобу Лычков А.С. просил оставить решение суда без изменения, указал, что Бекетов С.П. не исполнил свои обязанности покупателя по сделке купли - продажи квартиры от " ... " в полном объеме, в связи с чем квартира не была ему передана. Дополнительного соглашения о продлении срока оплаты стороны не заключали. Бекетову С.П. была направлена досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи от " ... ", на которую он не ответил. Тот факт, что аванс за квартиру по договору купли-продажи от " ... " Бекетову С.П. не возвращен не является основанием для признания договора купли-продажи с Саевой О.В. недействительным.

Проверив законность и обоснованность решения суда, выслушав пояснения Курочкиной М.М., её представителя по устному ходатайству Граф Л.Д., Саеву О.В., её представителя Ивакина М.Н., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия считает, что решение суда не подлежит отмене, поскольку судом верно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушений норм материального права не допущено (п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, " ... " между Курочкиной М.М., Лычковым А.С. (Продавцы) и Бекетовым С.П. (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: " ... " Стоимость квартиры сторонами определена в 2 300 000 руб. Согласно п. 3 договора расчет будет произведен следующим образом: сумму в размере 900 000 руб. покупатель оплачивает продавцам в день подписания настоящего договора, сумму в размере 1 400 000 руб. покупатель обязуется оплатить в срок до " ... " (т. 1 л.д. 11-12).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вопреки приведенным выше требованиям закона, переход права собственности от Курочкиной М.М. и Лычкова А.С. к Бекетова С.П. на спорную квартиру зарегистрирован не был.

Напротив, " ... " Лычков А.С. и Курочкина М.М. продали спорный объект недвижимости Саевой О.В., заключив с ней договор купли-продажи (том 1, л.д. 61-62).

Как следует из выписки ЕГРП, переход права собственности на квартиру от Лычкова А.С. и Курочкиной М.М. к Саевой О.В. на основании договора купли-продажи от " ... " был зарегистрирован в установленном порядке " ... " (том 1, л.д. 57).

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, другими нормами указанного Кодекса и иными законами. При этом выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, но предопределяется правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При обращении в суд с настоящим иском Бекетов С.П. избрала способ защиты права, предусмотренный п. 3 ст. 553 ГК РФ согласно которому при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Однако в условиях, когда Лычков А.С. и Курочкина М.М. утратили право собственности на квартиру, распорядились им в пользу другого лица Саевой О.В., регистрация перехода права собственности от Лычкова А.С. и Курочкиной М.М. к Бекетову С.П. является невозможной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от " ... " "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, с учетом указанных выше норм права и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от " ... ", удовлетворение требований Бекетова С.П. о государственной регистрации перехода права собственности к Бекетову С.П. не основано на законе.

Довод первоначального истца о мнимости договора купли-продажи квартиры от " ... ", заключенного между Лычковым А.С., Курочкиной М.М. и Саевой О.В., противоречит установленным по делу фактическим обстоятельства и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка является ничтожной.

Из содержания указанного законоположения усматривается, что ничтожной в силу закона является такая сделка, при совершении которой, стороны изначально не имели намерений по достижению соответствующего содержанию сделки правового результата.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Таким образом, правовым последствием договора купли-продажи (продажи недвижимости) является переход права собственности на вещь от продавца к покупателю.

В силу п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При мнимости сделки ее реального исполнения не происходит, вещь остается в фактическом владении первоначального собственника.

Доводы апелляционной жалобы, что договор купли-продажи квартиры от " ... " является мнимым, безосновательны.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от " ... " Лычков А.С., Курочкина М.М. продали, а Саева О.В. купила квартиру по адресу: " ... "

В соответствии п. 3 договора стороны договорились о стоимости имущества в размере 2 300 000 руб. В договоре также указано, что расчет произведен полностью до подписания договора.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от " ... " исполнен, на основании акта приема-передачи квартира была передана Саевой О.В., зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости, денежные средства по договору получены Лычковым А.С., Курочкиной М.М., о чем указано в договоре.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что Саева О.В. с момента регистрации договора купли-продажи оплачивает коммунальные платежи, распоряжалась им по своему усмотрению путем сдачи в аренду третьим лицам, с " ... " зарегистрирована в спорном объекте недвижимости.

Таким образом, стороны по договору купли-продажи квартиры ( Лычков А.С., Курочкина М.М. и Саева О.В.) достигли правовых последствий, соответствующих содержанию сделки: Лычков А.С., Курочкина М.М. утратили право собственности на объект недвижимости, а Саева О.В. - приобрела такое право.

В силу абз. 2 ст. 328 ГК РФ, ответчик вправе не исполнять обязательство по обращению в регистрирующий орган для перехода прав собственности на объект, поскольку в силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно п. 12 договора купли-продажи от " ... " право собственности на квартиру возникает после окончательного расчета по договору, с момента внесения записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРП.

Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей.

Из договора купли-продажи помещения или его доли возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть, исходя из смысла и содержания вышеприведенных норм закона, общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно в случае с недвижимым имуществом - государственную регистрацию права собственности покупателя.

Таким образом, поскольку стороны договорились о продаже жилого помещения в рассрочку, то продавец вправе отказаться от передачи имущества только в случае нарушения покупателем установленных соглашением сторон сроков оплаты.

Доказательств своевременной оплаты стоимости квартиры по договору от " ... " Бекетов С.П. не представил.

Довод об изменении условий оплаты дополнительным соглашением до конца февраля 2015 г. не подтверждён письменными материалами дела, Курочкина М.М. и Лычков А.С. также отрицали наличие такой договоренности.

Кроме того, ни в одном из уведомлений от " ... ", " ... " в адрес Курочкиной М.М., направляемых Бекетовым С.П., не предлагалось оплатить стоимость квартиры в полном объеме (л.д. 18, 19), указывалось только предложение явиться для регистрации спорного объекта недвижимости в Росреестр.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку Бекетов С.П. не исполнил условия договора об оплате до " ... " Лычкову А.С. и Курочкиной М.М. 1 400 000 руб., что является существенным нарушением договора, Лычков А.С. и Курочкина М.М. вправе потребовать расторжения с Бекетовым С.П. вышеназванного договора купли-продажи квартиры.

Также Бекетовым С.П. не представлены доказательства, что Лычков А.С. и Курочкина М.М. уклонялись от регистрации перехода права собственности на квартиру.

Кроме того, договор купли-продажи от " ... " между Лычковым А.С., Курочкиной М.М. и Бекетовым С.П. предусматривал перехода права собственности после окончательного расчета, с момента внесения записи о государственной регистрации права, следовательно, Лычков А.С., Курочкина М.М. являясь продавцами, были заинтересованы в получении денежных средств и регистрации перехода права собственности. Вместе с тем, ни доказательств расчета с продавцами, ни уклонения Лычкова А.С., Курочкиной М.М. от регистрации истцом не представлено.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию Бекетова С.П., выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение, и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Омска от 28 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Бекетова С.П. - без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.