Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 августа 2016 г. по делу N 33-15706/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Яшиной И.В.

судей

Гавриловой Н.В.

С участием прокурора

Мариной И.Л.

Кузьминой И.Д.

при секретаре

Жиденко Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-208/2016 по апелляционной жалобе администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга и апелляционному представлению прокурора Фрунзенского района Санкт-Петербурга на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 25 февраля 2016 года по иску администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга к Пастуховскому Е. О. и применении последствий недействительности ничтожной сделки, по встречному иску Пастуховского Е. О. к администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма.

Заслушав доклад судьи Яшиной И.В., представителя истца администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга - Музыка И.Д., представитель ответчика Пастуховского Е.О.- адвоката Котельниковой Е.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском к Пастуховскому Е.О., в котором с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований просит признать ничтожным договор N 7 от 04 марта 2010 года найма жилого помещения - квартиры N ... в общежитии, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", заключенный между ответчиком и ЗАО "УПТК Академстрой", применить последствия недействительности ничтожной сделки, выселить ответчика из указанной квартиры.

В обоснование иска администрация указала, что на момент принятия решения о предоставлении жилого помещения и заключения договора найма N 7 ответчик в трудовых отношениях с ЗАО "УПТК Академстрой" не состоял, а потому оснований для предоставления ему спорного жилого помещения не имелось. Поскольку коммерческое использование спорного жилого помещения, расположенного в специализированном жилом фонде, в данном случае в общежитии, законодательно запрещено, заключенный между ЗАО "УПТК Академстрой" и Пастуховским Е.О. 04 марта 2010 года договор не может являться договором коммерческого найма жилого помещения. Кроме того, у ЗАО "УПТК Академстрой" отсутствовали полномочия на заключение договора коммерческого найма спорной квартиры.

Пастуховским Е.О. предъявлены встречные к администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга требования о признании права пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма жилого помещения, обязании заключить в отношении него договор социального найма.

Требования обоснованы тем, что в квартиру "адрес" в Санкт-Петербурге истец вселен на законных основаниях. Он зарегистрирован в квартире по месту жительства, проживает в нем, несет расходы по оплате содержания квартиры. Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга незаконно отказала ему в заключении договора социального найма спорного жилого помещения. Кроме того, спорное жилое помещение на момент заключения договора найма относилось к жилищному фонду Российской Федерации, а поскольку договор найма заключен без установления срока его действия, то по своей природе он является договором социального найма, что влечет обязанность заключения с ней договора социального найма в отношении спорной квартиры.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 25 февраля 2016 года в удовлетворении исковых требований администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены: за Пастуховским Е.О. признано право пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" на условиях договора социального найма с обязанием администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга заключить с Пастуховским Е.О. договор социального найма спорного жилого помещения.

В апелляционной жалобе администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга просит отменить указанное решение в части удовлетворения встречного иска и принять по делу новое решение.

С постановленным решением не согласился прокурор Фрунзенского района Санкт-Петербурга, в апелляционном представлении просит решение суда в части удовлетворения иска Пастуховского Е.О. отменить и принять по делу новое решение, которым встречный иск оставить без удовлетворения.

В судебное заседание не явились представители 3-их лиц - СПб ГКУ "Жилищное агентство Фрунзенского района Санкт-Петербурга", ЗАО "УПТК Академстрой", ОАО "Центракадемстрой", о времени месте судебного заседания извещены. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПКРФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

В соответствии с частью 1 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (часть 2 статьи 30 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 10 ЖК РФ предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

При этом, в соответствии со ст. 14 ЖК РФ право на предоставление в установленном порядке гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда принадлежит исключительно органам местного самоуправления.

Из материалами следует, что общежитие, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", включено в уставный капитал и в свидетельство на право собственности N ... от "дата", N ... от "дата" и N ... от "дата" ОАО "Центракадемстрой".

5 мая 1999 года между ОАО "Центракадемстрой" и ЗАО "УПТК Академстрой" заключен договор N 17/Ж управления общежитиями, в том числе общежитием по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". Дополнительным соглашением от 10.05.1999 к договору управления ЗАО "УПТК Академстрой" наделено полномочиями на вселение и регистрацию граждан в общежитии.

Распоряжением администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга N 207-р от 03.03.2009 квартиры N N ... , расположенные в доме по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", соответствующим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирного дома, а заключением межведомственной комиссии, созданной на основании распоряжения главы Администрации Фрунзенского района СПб N 709-р от 11 июля 2008 года указанные квартиры признаны соответствующими требованиям предъявляемым к жилым помещениям многоквартирного дома и пригодными для постоянного проживания.

04.03.2010 между ЗАО "УПТК Академстрой" и Пастуховским Е.О. заключен договор найма жилого помещения N ... , в соответствии условиями которого наймодатель (ЗАО "УПТК Академстрой"), действующий от имени собственника жилого помещения передает нанимателю в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" находящееся в частной собственности на основании Свидетельства N ... от "дата" для проживания в нем.

Срок действия данного договора сторонами не определен.

Согласно п. 14 Договора переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение (изменение статуса жилого помещения) не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

04.03.2010 года ЗАО "УПТК Академстрой" и Пастуховским Е.О. подписан акт приема-передачи спорного жилого помещения.

Пастуховский О.Е. с 04.03.2010 года зарегистрирован по спорному адресу по месту жительства на основании договора найма N 7.

Распоряжением администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга от 09.09.2014 N 1766-р квартиры N N ... , расположенные по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", исключены из ведомственного жилого фонда ЗАО "УПТК Академстрой" и включены в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга.

В соответствии с п. 3.2 Распоряжения жилищному отделу администрации Фрунзенского района поручено обеспечить в установленном законодательством порядке выселение из жилых помещений граждан, проживающих в них без законных оснований.

Распоряжением ТУ Росимущества в Санкт-Петербурге от 31.10.2013 N 499-р квартиры в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" из собственности Российской Федерации переданы в собственность Санкт-Петербурга.

Указанным распоряжением предусмотрено, что право собственности Санкт-Петербурга на объекты возникает с момента утверждения акта приема-передачи. Передаваемые объекты по указанному адресу отражены в приложении к распоряжению, а именно квартиры с N ... по N ... Акт приема-передачи имущества утвержден 7 ноября 2013 года. Право собственности Санкт-Петербурга в отношении спорной квартиры Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано в установленном порядке.

Разрешая первоначальные исковые требования, суд, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, установил, что вселение Пастуховского О.Е. в спорное жилое помещение осуществлено на законных основаниях в соответствии с договором найма жилого помещения, заключенным между ним и ЗАО "УПТК Академстрой", в фактическом ведении которого на момент заключения договора находилось, в том числе спорное жилое помещение, пришел к верному выводу о том, что вселение ответчика в спорное жилое помещение не являлось самовольным, а заключенный договор не может быть признан ничтожным по основаниям ст. 168 ГК РФ.

Суд также обоснованно отклонил доводы администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга о том, что договор N 7 от 04.03.2010 года является ничтожным, поскольку на момент его заключения ответчик в трудовых отношениях с ЗАО "УПТК Академстрой" не состоял. Предоставление жилого помещения собственником (уполномоченным им лицом) по договору найма, не ставится в зависимость от наличия или отсутствия у нанимателя трудовых отношений с наймодателем.

С учетом изложенного, вывод районного суда об отказе в удовлетворении требований администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга о признании договора найма жилого помещения N 7 от 04.03.2010 года ничтожной сделкой является правомерным.

Вместе с тем, коллегия находит, что решение суда в части удовлетворения встречных требований Пастуховского О.Е. постановленосудом первой инстанции с нарушением норм материального права, а потому в этой части законным признано быть не может и подлежит отмене.

Из материалов дела усматривается, что на момент предоставления спорного жилого помещения Пастуховский Е.О. в трудовых отношениях с ЗАО "УПТК Академстрой" не состоял. Таким образом, спорное жилое помещение не могло быть предоставлено ответчику в качестве общежития в связи с трудовыми отношениями. Кроме того, на момент заключения с ответчиком договора найма, Пастуховский Е.О. был постоянно зарегистрирован в отдельной квартире, расположенной по адресу: "адрес".

Таким образом, ввиду изложенного договор N 7 от 04.03.2010 года надлежит расценивать как договор найма, срок действия которого его условиями не определен. Доказательств того, что спорная квартира была предоставлена Пастуховскому Е.О. в связи с исполнением трудовых обязанностей в ЗАО "УПТК Академстрой" в качестве общежития, ответчиком в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При таком положении, на спорные правоотношения положения ЖК РФ о социальном найме и ст.7 Закона РФ "О введении в действие жилищного Кодекса РФ" распространяться не могут, а подлежат применению нормы материального права о найме жилого помещения.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Оценивая положения договора найма от 04.03.2010 года, суд коллегия полагает, что в настоящее время договор является действующим, 04.03.2015 года он был пролонгирован.

Поскольку на момент рассмотрения спора заключенный с ответчиком договор найма продолжает действовать, решение суда об отказе в выселении Пастуховского Е.О. является верным.

На основании изложенного, спорное жилое помещение на основании договора N 7 от 04.03.2010 года было предоставлено Пастуховскому Е.О. во временное пользование, в последствии договора был продлен, однако его заключение не порождает для ответчика прав, предусмотренных для граждан, вселенных в общежитие в связи с трудовыми отношениями.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.

Согласно ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 г. N407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях принимаются граждане, проживающие в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет, в том числе граждане без определенного места жительства, и признанные по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Ответчик имеет регистрацию в Санкт-Петербурге с 2010 года, на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях не состоит, ввиду чего спорное жилое помещение не могло быть предоставлено Пастуховскому Е.О. по договору социального найма.

Принимая во внимание, что спорное жилое помещение в силу вышеизложенного не могло быть предоставлено Пастуховскому Е.О. на условиях договора социального найма, вывод районного суда о признании за ним права пользования квартирой N ... в доме "адрес" на условиях договора социального найма с обязанием заключить договор социального найма жилого помещения, является неверным, а решение суда подлежит отмене, с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении встречных требований Пастуховского Е.О. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 25 февраля 2016 года в части удовлетворения встречного иска Пастуховского Е. О. к администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, принять новое решение.

В удовлетворении встречного иска Пастуховского Е. О. к администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма отказать.

В остальной части решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 25 февраля 2016 года - оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: