Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 10 октября 2016 г. по делу N 33-3390/2016

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Босси Н.А.,

судей: Бучневой О.А., Малининой О.Н.,

при секретаре: Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 октября 2016 года гражданское дело по иску Кузнецова П.В., Шелудякова Ю.Н., Левиной З.И. к администрации Беломестнодвойневского сельского Совета, ООО "Гермес-Плюс" и к ООО "Агро Эдванс" о признании недействительными договора аренды земельных долей, договоров купли-продажи, снятии с кадастрового учета земельного участка,

по апелляционным жалобам администрации Беломестнодвойневского сельского совета Тамбовского района Тамбовской области, ООО "Гермес-Плюс", ООО "Агро Эдванс" на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 19 мая 2016 года,

заслушав доклад судьи Босси Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузнецов П.В., Шелудяков Ю.Н., Левина З.И. обратились в суд с иском к администрации Беломестнодвойневского сельского Совета и ООО "Гермес-Плюс" о признании недействительным договора купли-продажи *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** местоположение: ***, в границах СХПК " ***", заключенного *** года между администрации Беломестнодвойневского сельского совета и ООО "Гермес-Плюс". К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Агро Эдванс"

В ходе судебного разбирательства в истцами были дополнены исковые требования, в соответствии с которыми просили суд признать незаконным договор аренды *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** местоположение: ***, в границах СХПК " ***", заключенный *** года между администрации Беломестнодвойневского сельского Совета и ООО "Гермес-Плюс"; признать недействительным выдел земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м. из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, расположенный по указанному адресу; снять с кадастрового учета земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, местоположение: ***, в границах СХПК " ***", пашня: полевой севооборот N ***: поле *** (часть); пастбища и сенокосы расположены в границах СПК " ***" Тамбовского района Тамбовской области, а также признать недействительным договор купли-продажи названного земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, заключенный между ООО "Гермес-Плюс" и ООО "Агоро Эдванс" *** года, прекратив зарегистрированное право собственности ООО "Агоро Эдванс" на данный земельный участок.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что на общем собрании *** года собственникам земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, расположенного в границах СХПК " ***" стало известно о том, что из указанного земельного участка выделен земельный участок площадью *** кв.м., собственником которого на основании договора купли-продажи от *** года, заключенного с администрацией Беломестнодвойневского сельсовета, являлось ООО "Гермес Плюс". Данный земельный участок выделен из части земельного участка, который с *** года обрабатывался на основании договора аренды ИП С. В последующем С. организовал ООО "Виктория", которым *** года был заключен договор аренды земельного участка с *** пайщиками. В договоре указано какие поля Общество, согласно арендованных долей, должно обрабатывать. В приложении к договору аренды с ООО "Виктория" - карте, указано место расположения данного участка. Кроме того, порядок пользования земельным участком с кадастровым номером *** был определен еще в *** г.г. между пайщиками, юридическими лицами и фермерами: были определены поля, которые они обрабатывают. Земельный участок, который выделен ООО "Гермес Плюс", на протяжении нескольких лет обрабатывался ООО "Виктория" (ранее ИП С.), он был засеян подсолнечником, урожай которого *** года был убран неизвестными лицами. В результате выдела данного участка, истцы не могут получить в полном объеме арендную плату, поскольку ООО "Виктория" лишилось части возделанного земельного участка, в разработку которого вложены большие денежные средства. После приобретения *** долей у администрации сельсовета, еще *** доли ООО "Гермес Плюс" приобрело у физических лиц. Договор аренды был заключен незаконно, что в последующем привело к незаконным сделкам и незаконному выделу ООО "Герме-Плюс" земельного участка.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены участники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** сособственника.

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 19 мая 2016 года исковые требования Кузнецова П.В., Шелудякова Ю.Н., Левиной З.И. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционных жалобах администрация Беломестнодвойневского сельского совета Тамбовского района Тамбовской области, ООО "Гермес-Плюс", ООО "Агро Эдванс" просят решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 19 мая 2016 года в части признания незаконным договора аренды *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** отменить, производство по делу прекратить как неподведомственное суду общей юрисдикции; в части признания недействительным выдела земельного участка с кадастровым номером *** и снятии с кадастрового учета названного земельного участка отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Администрация Беломестнодвойневского сельского совета Тамбовского района Тамбовской области и ООО "Гермес-Плюс" в обоснование доводов, изложенных в жалобе указывают, что в нарушение норм процессуального права, суд первой инстанции неправильно установилфактические обстоятельства по делу, а также, учитывая субъектный состав сложившихся правоотношений между администрацией Беломестнодвойневского сельского совета Тамбовского района, ООО "Гермес-Плюс", ООО "Виктория", ООО "Агро Эдванс" вынес решение неподведомственное суду общей юрисдикции.

Ссылаясь на п.4 статьи 12 Закона-101 ФЗ "Об обороте земель сельхозназначения", ст. 27 АПК РФ, указывают на отсутствие нарушения прав и законных интересов истцов, поскольку они не имеют правовой возможности быть участниками договора аренды и договоров купли-продажи. В силу статьи 56 ГПК РФ истцы не доказали материальной правовой заинтересованности в оспаривании данных сделок. Судом не исследован вопрос о том, что должно вернуться к истцам и каким образом подлежат восстановлению их права.

В опровержение вывода суда о том, что при заключении *** года договора аренды между администрацией Беломестнодвойневского сельсовета и ООО "Гермес-Плюс" не определены предмет, срок договора и не соблюден порядок его заключения, авторы жалобы ссылаются на доказательство в виде приложения N *** к названному договору аренды о передаваемой части земельного участка, при этом, указывают, что совершение ООО "Гермес-Плюс" действий по межеванию границ спорного земельного участка, по постановке земельного участка на кадастровый учет подтверждает, что стороны при заключении договора аренды понимали что сдают и принимают в аренду.

Что касается вывода суда о не соблюдении порядка заключения договора аренды, то о возможности заключения данного договора на *** долей сообщалась в информационном бюллетене Беломестнодвойневского сельского совета N *** от *** года, который был вывешен на стенде в администрации сельского совета и тиражом в *** штук передан в местную библиотеку для ознакомления жителям села.

Кроме того, обращают внимание судебной коллегии на то, что в связи с заключением договора купли-продажи *** долей обязательства сторон по договору аренды прекратились. Однако, суд первой инстанции не опровергает позицию ответчиков и не приводит оснований, по которым договор аренды может быть признан недействительным в период прекращения его действия. Таким образом, данные требования истцов являются незаконными и необоснованными, поскольку на момент их предъявления, а также в настоящее время, договор аренды не действовал в связи с его прекращением сторонами вследствие заключения договора купли-продажи земельных долей, являвшихся предметом оспариваемого договора аренды.

Указывая в решении на отсутствие доказательства определения местоположения арендуемых земельных долей, суд не принял во внимание тот факт, что ООО "Гермес Плюс" стало собственником еще *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в результате заключения договоров купли-продажи от ***., которые прошли государственную регистрацию права в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

Вывод суда о том, что между сторонами сложился порядок пользования земельным участком с кадастровым номером ***, считают не основанным на доказательствах. Протокол общего собрания участников общей долевой собственности от *** года об определении местоположения земельного участка для использования арендатором ООО "Агро Виста Тамбов", на который ссылается суд первой инстанции в подтверждение данного вывода, лишь подтверждает определение местоположения земельного участка, подлежащего выделу и передаче в аренду ООО "Агро Виста Тамбов" земельного участка с определенной площадью, но никак ни определение порядка пользования им.

Указывают, что гражданское законодательство устанавливает конкретные основания, по которым суд может признать сделку недействительной, а также определяет, кто именно может обратиться с требованием о признании сделки недействительной по каждому из этих оснований. В данном случае, при рассмотрении вопроса о недействительности сделки суд должен был проверить, действительно ли истцы соответствуют требованиям законодательства, и если нет - отказать в иске в связи с отсутствием законного интереса или на стадии принятии иска отказать в принятии искового заявления. У лица, не являющегося стороной сделки, остается возможность заявить о признании ничтожной сделки недействительной без требования о применении последствий недействительности. Такой иск может предъявить любое лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Однако, истцами их законный интерес доказан не был.

Ссылаясь в решении на пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", суд не принял во внимание положение данной статьи, согласно которой "в исковом заявлении лица, не являющегося стороной ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности, должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке". Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения, что не было сделано судом на стадии решения вопроса о принятии иска.

Довод суда о нарушении прав истцов в связи с уменьшением их арендной платы за землю ОО "Виктория" не подтвержден материальными доказательствами, что привело к вынесению незаконного решения.

Признавая договор купли-продажи *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** ничтожным, суд первой инстанции не исследовал сам договор, предмет, условия и порядок его заключения. Авторы жалобы указывают, что основанием заключения названного договора *** года послужило заявление ООО "Гермес-Плюс" на участие в торгах. *** года в специальном выпуске N *** газеты "Тамбовская жизнь" N *** администрацией Беломестнодвойневского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области было опубликовано извещение о продаже *** земельных долей, принадлежащих ответчику на праве муниципальной собственности по цене, определяемой как произведение *** процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой доли. Также, указанная информация была размещена на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования. Однако, на объявление никто не откликнулся и не подал заявление даже после того, как поясняют истцы, они узнали о продаже долей. Таким образом, договор купли-продажи был заключен с соблюдением всей процедуры по продаже долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, предусмотренной ЗК РФ, Законом об Обороте земель сельхозназначения.

Вывод суда о том, что договор купли-продажи был заключен только на основании договора аренды от *** года, не подтверждается материалами дела.

Обращают вниманию суда апелляционной инстанции на то, что земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером *** не являлся предметом договоров аренды долей и купли-продажи земельного участка. По данным договорам фактически передавалось *** кв.м., что равняется *** долям в праве общей долевой собственности. Площадь *** кв.м. образовалась при покупке ООО "Гермес-Плюс" еще *** долей в праве общей долевой собственности. По сути, признавая выдел земельного участка недействительным, суд первой инстанции разрешилвопрос о недействительности еще *** долей ( *** га земли), о которых требования не заявлялись. Таким образом, суд вышел за рамки заявленных исковых требований, чем грубо нарушил права ООО "Гермес- Плюс" как собственника земельных долей и собственника земельного участка, при этом, не дав в очередной раз правовой оценки тому, каким образом снятие с кадастрового учета земельного участка площадь *** кв.м. восстановит права истцов.

Также, значимым доказательством по делу, которому судом не дана оценка, авторы жалобы считают протокол общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** от *** года, согласно которому участники утвердили проект межевания земельных участков, а также, условия договора аренды земельного участка, что в силу ст. 246 ГК РФ, ст.ст. 9, 14 Закона Об обороте земель сельхозназначения означает выделение сторонами земельного участка в месте, где работал их арендатор - ООО "Виктория". Из данного обстоятельства следует, что отношения между истцами и ООО "Виктория" по пользованию земельным участком сложились, что в очередной раз подтверждает отсутствие законного интереса у истцов (физических лиц) в принятом решении.

ООО "Агро Эдванс" в апелляционной жалобе на названное решение суда приводит доводы, аналогичные доводам жалобы администрации Беломестнодвойневского сельского совета Тамбовского района Тамбовской области и ООО "Гермес-Плюс".

Также, указывает, что требования истцов о применении последствий недействительности сделки в порядке ст. 167 ГК РФ в виде прекращения права собственности ООО "Агро Эдванс" на земельный участок с кадастровым номером *** и снятии указанного земельного участка с кадастрового учета являются требованиями, направленными на принудительное изъятие у собственника (ООО "Агро Эдванс") его имущества, что в соответствии с ч. 2 ст. 235 ГК РФ является недопустимым. Прекращение права собственности на земельный участок допускается только по основаниям, указанным в ст.ст. 44 ЗК РФ, 235 ГК РФ.

При этом, указывает, что Общество приобрело названный земельный участок по возмездной сделке и в силу ст. 302 ГК РФ является добросовестным приобретателем, в связи с чем земельный участок не может быть истребован истцами.

Ссылаясь на п. 42 совместного постановления Пленума ВС РФ N10 и Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Таким образом, в случае удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности сделки в порядке ст. 167 ГК РФ в виде прекращения права собственности ООО "Агро Эдванс" на земельный участок с кадастровым номером *** и снятии указанного земельного участка с кадастрового учета, имущество, приобретенное ОО "Агро Эдванс" у ООО "Гермес- Плюс" из категории земель с кадастровым номером *** перейдет в категорию "доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***", то ООО "Агро Эдванс" в соответствии с вышеуказанной позицией высших судов РФ также будет являться добросовестным приобретателем долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, что, по мнению автора жалобы, необходимо отразить в решении суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав стороны, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи от *** года ООО "Гермес-Плюс" приобрело у администрации Беломестнодвойневского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области *** долей (площадью *** кв.м.) в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер *** в границах СПК " ***".

Исходя из содержания договора, указанные доли принадлежат Беломестнодвойневскому сельсовету Тамбовского района Тамбовской области на основании решения суда, право собственности зарегистрировано *** года.

В соответствии с условиями договора продаваемые доли оценены исходя из положений ст.12.1 Закона N101-ФЗ от 24.07.2002 года (п. *** договора) и проданы покупателю ООО "Гермес-Плюс" как сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок. Факт пользования земельными долями подтвержден договором аренды от *** года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее-Закон) в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам (п.5).

Таким образом, исключительным правом приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, обладают только сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок, при этом пользование земельным участком должно осуществляться до возникновения права муниципальной собственности и публикации информации о возможности приобрести долю.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельных долей был заключен с ООО "Гермес" *** года, т.е. после регистрации права муниципальной собственности на спорные доли. Доказательств того, что ООО "Гермес" фактически использовало данные доли до момента заключения договора аренды в материалы дела не представлено, а следовательно Общество не обладало исключительным правом приобретения земельных долей в порядке ст.12.1 N101-ФЗ, в связи с чем судом обоснованно принято решение о признании договора купли-продажи от *** года недействительным.

В соответствии с п.1 ст.12 Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с п.1 ст.9 Закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Необходимость выдела земельного участка в счет земельных долей для заключения договора аренды предусмотрена также п.5 ст.12 Закона.

Таким образом, без соблюдения процедуры выделения земельного участка в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности и без проведения кадастрового учета, земельный участок не может быть передан в аренду иным лицам.

Признавая договор аренды от *** года, заключенный ООО "Гермес-Плюс" с администрацией Беломестнодвойневского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области недействительным, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что данный договор указанным требованиям закона не соответствует.

На момент заключения данного договора земельный участок в счет принадлежащих муниципальному образованию земельных долей сформирован не был, процедура выдела, установленная ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не соблюдена.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Передав в аренду часть земельного участка из земельного участка с кадастровым номером ***, администрация Беломестнодвойневского сельсовета фактически распорядилась земельным участком, находящимся в том числе и в собственности истцов, в нарушение установленного законом порядка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд, в соответствии со статьей 168 ГК РФ, обоснованно признал недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от *** года, исходя из предоставления спорного земельного участка с нарушением требований закона и без обеспечения публичной процедуры предоставления земельных участков, чем нарушено право истцов как участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

С учетом изложенного, являются также несостоятельными доводы апелляционной жалобы о подведомственности рассмотренного спора арбитражному суду.

Поскольку все последующие действия ООО "Гермес-Плюс", связанные с выделом земельного участка, постановкой его на государственный кадастровый учет и заключением договора купли-продажи с ООО "Агро Эдванс" осуществлены как последствия заключения договора аренды от *** года и договора купли-продажи от *** года, данные требования являются производными от них и судом обоснованно принято решение об их удовлетворении.

Не основаны на нормах материального права доводы апелляционной жалобы ООО "Агро Эванс" о необходимости внесения в решение суда указания на возникновение у Общества при применении последствий недействительности договора купли-продажи, права на земельные доли как у добросовестного приобретателя. Данное имущество предметом договора купли-продажи не являлось, а следовательно право на него не могло возникнуть.

Не имеют правового значения доводы жалобы о том, что в соответствии с решением общего собрания от *** года, истцами инициирована процедура выдела земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей из земельного участка с кадастровым номером *** без учета спорного земельного участка, поскольку процедура выдела не завершена и как пояснили истцы в суде апелляционной инстанции в случае удовлетворения заявленных ими требований, они намерены отказаться от принятого решения и провести процедуру заново с выделом их доли из спорного земельного участка.

Иные доводы апелляционных жалоб ошибочны, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и не являются основанием к отмене решения суда.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 25 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Беломестнодвойневского сельского совета Тамбовского района Тамбовской области, ООО "Гермес-Плюс", ООО "Агро Эдванс" без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: