Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 сентября 2016 г. по делу N 33-18636/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Мариной И.Л.

судей Гавриловой Н.В. и Утенко Р.В.

при секретаре Фадеевой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 сентября 2016 года гражданское дело N 2-299/16 по апелляционной жалобе Максимовой " ... " на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2016 года по иску Максимовой " ... " к Обществу с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" об обязании заключить договор.

Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения истца Максимовой " ... ", представителя истца - Королевой " ... ", судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 12.04.2016 отказано в удовлетворении исковых требований Максимовой " ... " к ООО "Питер-Констракшн" об обязании заключить договор.

В апелляционной жалобе Максимова " ... " просит отменить решение районного суда; принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика ООО "Питер-Констракшн", представителя третьего лица ООО "Звезда Севера", уклонившихся от получения судебных извещений, направленных по месту их нахождения.

Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для отмены решения суда.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 10.03.2005 между Максимовой " ... " и ЗАО "ИВИ-93" заключен договор совместного инвестирования проектирования и строительства жилого дома N 103/ФЛ-25/С-2, по условиям которого ЗАО "ИВИ-93" обязался передать истцу жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес", а истец обязалась оплатить долевой взнос в размере 47408 у.е. рублей (л.д. 8-10).

Пунктом 2.3 договора установлен срок окончания строительно-монтажных работ - II квартал 2009 года.

25.07.2008 между Максимовой " ... " и ЗАО "ИВИ-93" заключено дополнительное соглашение N 2 к указанному договору, в соответствии с которым изменен пункт 2.3 договора от 10.03.2005, установлен срок окончания строительно-монтажных работ - II квартал 2010 года (л.д. 12).

Максимовой " ... " оплачены по договору денежные средства в общей сумме 7883059 рублей 48 копеек.

21.07.2009 на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве обязанности по завершению строительства жилого дома и передаче квартир перешли от ЗАО "ИВИ-93" к ООО "Звезда Севера".

Плановый срок окончания строительства был продлен до декабря 2011 года.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.10.2012 N 1102 обязанности по строительству жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский административный район, Большая Охта, квартал 25, приняло на себя ООО "Питер - Констракшн".

08.10.2015 между истцом и ООО "Питер-Констракшн" заключены договор N 24/06/15-184-С2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенным паркингом и встроенными нежилыми помещениями с прилегающей территорией - участок С-2, договор уступки права требования по договору от 10.03.2005, акт прекращения взаимных обязательств зачетом взаимных требований (л.д. 85-89, 90, 91).

Согласно сведениям Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга 21.08.2015 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга продлен срок действия разрешения на строительство N 78-07022720-2013 до 25.12.2016.

В обоснование заявленных требований, истица ссылается на то, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенным паркингом и встроенными нежилыми помещениями, подписанный 08.10.2015 истцом и ООО "Питер-Констракшн", является незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном законом порядке по причине непредставления ответчиком полного пакета документов, необходимого для государственной регистрации, включая страховой полис, в связи с чем, просит обязать ответчика в разумный срок - до 01.05.2016 заключить договор N 24/06/15-184-С2 от 08.10.2015 участия в долевом строительстве многоквартирных домов со встроенными паркингами и встроенными нежилыми помещениями по адресу: "адрес".

В соответствие со статьей 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений пункта 3 статьи 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 2 статьи 12.1 указанного Федерального закона (в редакции Закона N 294-ФЗ, действующей с 01.01.2014) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N 214-ФЗ; страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ.

Согласно частям 2 и 9 статьи 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ) застройщик в порядке и на условиях, которые установлены указанным Законом, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору; договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

Пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Закона N 294-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 25.1 указанного Федерального закона на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации, застройщиком, в том числе представляется один из следующих предусмотренных Законом N 294-ФЗ документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Регистрирующий орган отказал в регистрации договора ввиду того, что постановлением судебного пристава-исполнителя Выборгского районного отдела судебных приставов УФССП по Санкт-Петербургу объявлен запрет на проведение регистрационных действий в отношении имущества; застройщиком не представлен договор страхования, выгодоприобретателем по которому является Максимова " ... ", а также документ, подтверждающий оплату страховой премии; отсутствует заявление ООО "Питер-Констракшн" о государственной регистрации сделки.

Статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на конкретное помещение возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Заявляя требования об обязании ответчика заключить договор N 24/06/15-184-С2 от 08.10.2015 участия в долевом строительстве многоквартирных домов со встроенными паркингами и встроенными нежилыми помещениями по адресу: "адрес", истец фактически ссылается на отсутствие его государственной регистрации.

Поскольку договор между сторонами совершен в требуемой законом в форме и сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, заявленные истцом требования об обязании ответчика заключить договор удовлетворению не подлежат, так как право истца подлежит защите иным способом.

Кроме того, решение суда об обязании ответчика заключить договор участия в долевом строительстве при том, что такой договор уже совершен сторонами, но не прошел государственную регистрацию вследствие непредставления иных требуемых для регистрации документов, не обладает признаком исполнимости.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: