Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 11 октября 2016 г. по делу N 33-9699/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Белик Н.В.,

судей Дмитриевой Л.А., Мащенко Е.В.,

при секретаре Н,

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 октября 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе Т на решение Калининского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Иск Б к Т о растяжении договора аренды, взыскании суммы неосновательного обогащения - удовлетворить. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Т (арендодатель) и Б (арендатор).

Взыскать с Т в пользу Б сумму неосновательного обогащения в размере "данные изъяты"

Взыскать с Т в пользу Б судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты"

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения Т, его представителя Н, Б, его представителя В, судебная коллегия

установила:

Б обратился в суд с иском к Т, в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами; взыскать с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения в размере "данные изъяты" а также расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска ссылается на то, что "данные изъяты". между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения N, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение общей площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес" для использования под размещение кафе. В соответствии с п.3.3 договора, истец передал ответчику авансом сумму арендной платы в размере "данные изъяты" что подтверждается квитанцией.

В дальнейшем, после принятия указанного помещения истцом был установлен факт невозможности использования арендованного помещения для размещения кафе, ввиду отсутствия в нем системы приточной вентиляции, что подтверждается техническим заключением от "данные изъяты" о чем было сообщено ответчику в уведомлении от "данные изъяты". и направлено соглашение о расторжении договора аренды.

Указанное требование ответчиком было проигнорировано.

Судом постановленовышеуказанное решение, с которым не согласился Т

В апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения суда первой инстанции, принятии по делу нового судебного акта об отказе в иске.

В обоснование доводов жалобы указывает, что техническое заключение, представленное истцом в материалы дела, не отвечает требованию допустимости к представляемым доказательствам, поскольку выполнено ООО "ТехВентСервис", не имеющего каких-либо специальных познаний и полномочий для дачи данного заключения. Кроме того, ответчик не был уведомлен о времени и месте проведения обследования.

Полагает, что заключение судебной строительно-технической экспертизы также не может быть положено в основу решения, поскольку для ответа на поставленные судом вопросы при назначении экспертизы, эксперту необходимо было проверить систему вентиляции не только в арендуемом помещении, но и в чердачном помещении, доступа к которому у эксперта не было. Кроме того, экспертиза проведена по истечении года с момента передачи помещения в аренду истцу и не может объективно отражать работу системы вентиляции на момент заключения договора.

Отмечает, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что при передаче арендуемого помещения истец произвел осмотр помещения, проверил работу всех систем, в частности, и системы вентиляции. Претензий к работе данных систем не имел, о чем и свидетельствуют условия договора и отсутствие каких-либо отметок в акте приема-передачи помещения.

По утверждению апеллянта, арендуемое помещение при передаче его истцу по акту приема-передачи и при подписании договора отвечало всем условиям договора и назначению помещения.

Отмечает, что судом расторгнут договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в то время как в материалы дела истцом был представлен договор аренды нежилого помещения "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, расторгнутый судом договор в материалах дела отсутствует.

По убеждению апеллянта, квитанция к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму "данные изъяты" рублей не может являться допустимым и относимым доказательством передачи истцом ответчику денежных средств в размере "данные изъяты" рублей. Т данную квитанцию не выдавал, не подписывал, денежные средства по договору аренды в размере "данные изъяты" рублей от истца не получал.

Обращает внимание на то, что из буквального толкования п. 2.2.1 и п. 3.3 договора следует, что при подписании договора на арендатора была возложена обязанность по оплате "данные изъяты" рублей. Однако из п. 3.3 договора либо иных условий договора не следует, что арендатор фактически уплатил "данные изъяты" рублей арендодателю при подписании либо до подписания договора. Условия договора также не свидетельствуют о том, что договор является актом передачи указанных денежных средств. Договор содержит только условия об обязанности арендатора осуществить действия по оплате, но не подтверждает их выполнение.

Кроме того, отмечает, что в своем решении суд указал, что денежные средства являются суммой неосновательного обогащения, что не основано на нормах материального права и материалах дела.

Денежные средства не могли быть суммой неосновательного обогащения, поскольку основанием для их передачи, по мнению суда, являлся договор аренды.

На апелляционную жалобу поступили возражения представителя Б В, с просьбой об оставлении решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы без изменения.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение общей площадью "данные изъяты" кв.м., по адресу: "адрес" для использования под размещение кафе.

В соответствии с п.3.3 договора, истец передал ответчику авансом сумму арендной платы в размере "данные изъяты" руб., что подтверждается квитанцией.

Как следует из материалов дела, после принятия указанного помещения истцом был установлен факт невозможности его использования для размещения кафе, ввиду отсутствия в нем приточной вентиляции, что подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению ООО "ТехВентСервис", в нежилом помещении по адресу: "адрес" необходимо устройство приточной вентиляции, так как в указанном помещении воздух разряжен, плохо открываются двери. Вытяжной воздуховод, идущий по фасаду здания, находится на уровне кровли, и имеет выброс на уровне жилых окон, что приведет к жалобам жильцов в Роспотребнадзор.

Судом установлено, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, так как согласно техническому заключению, арендуемое нежилое помещение невозможно использовать, указано о необходимости расторжения договора аренды и возврата арендного платежа, однако данное сообщение ответчиком было проигнорировано.

Факт направления указанного уведомления по почте подтвержден описью отправления, платежной квитанцией.

Как следует из материалов дела, судом была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, из заключения которой следует, что спорное нежилое помещение возможно использовать под кафе, но необходимо предусмотреть поточную вентиляцию, приточного воздуха с учетом технологических процессов, количества персонала и требований нормативной документации.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Установив, что арендованное истцом у ответчика нежилое помещение невозможно использовать по его целевому назначению (под кафе), в связи с отсутствием приточной вентиляции, с момента заключения договора аренды, при этом указанный недостаток не был оговорен в договоре аренды и не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, суд пришел к правильному выводу об ответственности арендодателя - ответчика по делу - за недостаток арендованного нежилого помещения, и как следствие к верному выводу о расторжении заключенного договора аренды.

Кроме того, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции, пришел к верному выводу о том, что с ответчика подлежат взысканию неосновательно сбереженные им денежные средства в размере арендных платежей за указанное нежилое помещение в сумме "данные изъяты" руб., в связи с тем, что арендодатель, передавший нежилое помещение с недостатками, полностью препятствующими пользованию им по целевому назначению, а также не принявший мер к устранению таких недостатков, не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за пользование арендованным имуществом.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается в силу нижеследующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения именно суд определяет, каковы правоотношения сторон, и какой закон должен быть применен по данному делу. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

Из содержания приведенной правовой нормы с учетом возникших правоотношений следует, что юридически значимыми для дела обстоятельствами являются наличие договора, заключенного без правомочий одного из его участников, и установление воли стороны в договоре, которая может быть выражена последующим одобрением договора.

Факт одобрения сделки лицом, в интересах которого она совершена, может быть подтвержден в суде любыми относимыми и допустимыми доказательствами.

Из пояснений ответчика и его представителя, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что ответчик на основании устной договорённости передал организации "СибМет" в пользование, принадлежащее ему на праве собственности спорное нежилое помещением, за что ежемесячно получал и продолжает получать от последнего денежную сумму в размере "данные изъяты" руб.

При этом фактически спорное нежилое помещение было передано Б Г, являющимся директором "СибМет", по договору субаренды, оплату по которому Т не получал. Факт получения ключей от неустановленных лиц по почте в свой адрес не оспаривает, после получения передал их вновь в "СибМет".

Как следует из пояснений истца Б, данных в суде апелляционной инстанции, договор аренды он заключил с Т, но не лично, а через иных лиц: Елену и Александра, которым впоследствии и передал денежные средства в счет оплаты по договору аренды. На момент подписания им договора аренды, договор аренды уже содержал подпись, выполненную от имени ответчика.

Вышеуказанные пояснения сторон, а также то обстоятельство, что ответчик не оспаривал в установленном законом порядке сделку по передаче нежилого помещение Б, принял отказ истца от договора аренды посредством получения ключей по почте, по убеждению коллегии, свидетельствует об одобрении апеллянтом данной сделки, и как следствие возникновении между истцом и ответчиком договорных отношений (ст. 183 ГК РФ) по аренде нежилого помещения, в которых от имени апеллянта выступало иное лицо, управомоченное собственником на управление спорным имуществом.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что денежные средства в размере "данные изъяты" руб. были переданы истцом ответчику, однако возможность использовать нежилое помещение в соответствии с условиями заключенного договора по назначению у истца отсутствовала по независящим от него причинам с момента заключения договора, обязанность по встречному представлению арендодателем нежилого помещения должным образом не исполнена, несмотря на то обстоятельство, что арендатор знал об аренде нежилого помещения по кафе, передал по акту, имущество и оборудование, расположенное в нежилом помещении, для использования в этих целях, следовательно, с учетом приведенных выше норм материального права судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции имелись правовые основания для расторжения договора аренды и взыскании неосновательного обогащения.

Доводы автора жалобы о том, что техническое заключение, представленное истцом в материалы дела, не отвечает требованию допустимости к представляемым доказательствам, судебная коллегия находит безосновательными, в связи с тем, что основанием для удовлетворения требования истца явилась совокупность доказательств по делу, в том числе и заключение судебной строительно-технической экспертизы, выводы которого не противоречат, представленному истцом в обоснование заявленных требований, техническому заключению.

Ссылка в жалобе в той части, что заключение судебной строительно-технической экспертизы не может быть положено в основу решения, сводятся к переоценке сделанных судом первой инстанции выводов.

По убеждению коллегии, разрешая возникший спор, суд первой инстанции, обоснованно положил в основу своего решения заключение судебной экспертизы, учитывая, что эксперт в установленном законом порядке был предупрежден судом по ст. 307 УК РФ, экспертное заключение логично и последовательно, содержит необходимые обоснования, кроме того, эксперт не заинтересован в исходе настоящего дела.

Доводы жалобы о том, что арендуемое помещение при передаче его истцу по акту приема-передачи и при подписании договора отвечало всем условиям договора и назначению помещения, претензий к работе системы вентиляции истец не имел, о незаконности решения суда первой инстанции также не свидетельствуют.

Как указывалось выше, пунктом 1.3. договора аренды стороны установили, что арендованное недвижимое имущество будет использоваться истцом для размещения кафе.

Следовательно, принимая во внимание то обстоятельство, что предоставленное ответчиком по договору аренды нежилое помещение не использовалось и не могло использоваться истцом по назначению по независящим от него причинам (указанный недостаток является скрытым, условиями договора аренды не оговорен), переданные истцом ответчику денежные средства в счет арендных платежей, являются неосновательным обогащением ответчика, которые в силу положений ст. 1102 ГК РФ подлежат взысканию с последнего.

При этом доказательств тому факту, что отсутствие приточной вентиляции не препятствовало истцу пользоваться арендованным помещением и не могло быть отнесено к недостаткам сданного в аренду помещения, апеллянтом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ представлено не было, как в суд первой инстанции, так и при апелляционном рассмотрении настоящего дела.

Ссылка в жалобе в той части, что судом расторгнут договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в то время как в материалы дела истцом был представлен договор аренды нежилого помещения "данные изъяты" ДД.ММ.ГГГГ, не могут повлечь безусловную отмену судебного решения, поскольку имела место быть техническая опечатка, что подтверждается как самим текстом договора аренды, в частности пунктами 1.3, 3.4., 3.5, содержащие указание на "данные изъяты" год, а не на "данные изъяты", так и актом приема-передачи, составленным к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.

Какого-либо иного договора аренды, содержащего указание на другую дату его заключения, и как следствие позволяющего прийти к выводу о расторжении судом первой инстанции не такого договоров, о котором было заявлено истцом, апеллянтом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ представлено не было.

Доводы жалобы о том, что Т квитанцию к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму "данные изъяты" рублей не выдавал и не подписывал, принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец не оспаривал то обстоятельство, что имеющаяся в квитанции подпись, ответчику Т не принадлежит.

Однако указанное обстоятельство не является основанием к отказу в удовлетворении требований истца, о взыскании переданных им денежных средств арендатору, поскольку, исходя из буквального толкования п. 2.1.1., а также 3.3. договора следует, что "данные изъяты" руб. были переданы истцом ответчику в качестве авансового платежа именно при подписании договора, иного апеллянтом в ходе судебного разбирательства доказано не было. Обязательного условия о составлении отдельного документа на передачу денежных средств договор аренды не содержит.

Придя к вышеназванному выводу, судебная коллегия учла также и тот факт, что отсутствие претензий со стороны арендодателя по оплате за данный договор, с учетом нахождения нежилого помещения в пользовании арендатора, свидетельствуют о передаче денежных средств, предусмотренных договором, в сроки установленные соглашением сторон.

Доводы жалобы о том, что денежные средства не являются суммой неосновательного обогащения, сводятся к ошибочному толкованию апеллянтом норм права.

Поскольку установлено неравноценное исполнение договора аренды со стороны истца в части передачи в аренду необходимого помещения, у суда первой инстанции имелись основания для расторжения данного договора, следовательно, как уже было указано выше, в силу положений ст. 453 ГК РФ к последующим правоотношениям сторон применяются нормы о неосновательном обогащении.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что судом, верно, установлен круг обстоятельств, подлежащих установлению для рассмотрения и разрешения настоящего дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нормы процессуального и материального права применены, верно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Т - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: