Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 08 ноября 2016 г. по делу N 33-12182/2016

Судебная коллегия по гражданским делам "адрес"вого суда в составе:

председательствующего Поповой Н.П.,

судей Медведева А.А., Рудь Е.П.

при секретаре Горской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (Главалтайимущество) на решение Индустриального районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГг. по делу

по иску Рубцовой Е. Ю. к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обратившись в суд с названными исковыми требованиями, в их обоснование Рубцова Е.Ю. указывала, что 04.07.2003г. ей был предоставлен земельный участок из земель поселений в аренду сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома по адресу: "адрес", при этом утвержден план границ земельного участка, заключен договор аренды сроком на три года, а также истцу разрешено строительство из смешанных конструкций одноэтажного с мансардой и подвалом, индивидуального жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке.

В 2009 году Рубцова Е.Ю. получила технический и кадастровый паспорта на объект незавершенного строительства по названному адресу. Срок аренды спорного земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением от 07.10.2009г. к договору аренды был установлен до 04.07.2012г.

05.10.2015г. Рубцова Е.Ю. обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом, возведенный на названном земельном участке. Однако государственная регистрация права была приостановлена ввиду истечения срока аренды земельного участка, впоследствии в государственной регистрации права собственности было отказано.

Письмом от 21.04.2016г. Главалтайимущество отказало Рубцовой Е.Ю. в предоставлении в аренду земельного участка без торгов сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Ссылаясь на такие обстоятельства, истец просила обязать Главалтайимущество в течении 5-ти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ней договор аренды земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства, расположенного на нем незавершенного строительством жилого.

Решением Индустриального районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГг. (с учетом определения суда от ДД.ММ.ГГг. об устранении описки) исковые требования удовлетворены.

На Главное управление имущественных отношений Алтайского края возложена обязанность в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Рубцовой Е.Ю. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", 2-я Геодезическая 1г, с кадастровым номером 22:63:010322:9, площадью 970 кв.м., сроком на три года однократно для завершения строительства, расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома без проведения торгов.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Настаивает в обоснование жалобы, что несоблюдение требования закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 04.07.2003г. делает договор незаключенным, следовательно, это не породило последствий в виде законного предоставления истице спорного земельного участка. Ввиду отсутствия государственной регистрации незаключенным является и дополнительное соглашение, заключенное с истицей 07.10.2009г. В этой связи договор аренды был аннулирован, начисление арендных платежей по нему истице было прекращено. Анализируя положения ст.ст. 421, 445, 450 ГК РФ а так же положения Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса РФ", автор жалобы указывает, что поскольку право собственности на незавершенный строительством объект за истцом до ДД.ММ.ГГг. не зарегистрировано, спорный участок ей так же не может считаться предоставленным до указанной даты на законных основаниях, отсутствуют предусмотренные законом основания для обязания ответчика заключить договор аренды этого участка.

Истец, извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явилась. Об отложении судебного разбирательства не просила, о наличии уважительных причин неявки не сообщала. В этой связи, с учетом положений ст.167 ГПК РФ ее неявка не препятствует рассмотрению дела.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав представителя ответчика, настаивавшую на удовлетворении жалобы, а так же представителя истца, просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствие с п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом установлено, что Постановлением администрации "адрес" от 04.07.2003г. *** Рубцовой Е.Ю. предоставлен из земель поселений в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,0998 га, для строительства индивидуального жилого дома по адресу: "адрес".

04.07.2003г. между администрацией "адрес" и Рубцовой Е.Ю. был заключен договор аренды земельного участка ***, по условиям которого арендодатель сдает, арендатор принимает в пользование на праве аренды из земель поселений земельный участок площадь 0,0998 га (или 998 кв.м.), расположенный в "адрес" по адресу: "адрес". Цель использования участка: для строительства индивидуального жилого дома.

Договор заключен сроком на 3 года (п. 2.).

В соответствии с п.4.4 договора арендатор обязан, в числе прочего, зарегистрировать договор аренды земельного участка в Управлении регистрации прав на недвижимость по "адрес" учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Алтайского края.

Постановлением администрации "адрес" от 06.07.2004г. *** Рубцовой Е.Ю. разрешено строительство из смешанных конструкций одноэтажного с мансардой и с подвалом индивидуального жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке площадью 0,0998 га, по адресу: "адрес".

02.06.2006г. между администрацией "адрес" и Рубцовой Е.Ю. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, в соответствии с которым п. 1.1 договора изложен в следующей редакции "арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 22:63:010322:0009 площадью 0,0970 га или 970 кв.м., именуемый в дальнейшем "участок", расположенный в городе Барнауле по адресу: "адрес"."; п. 2.1 изложен в следующей редакции "Настоящий договор заключается до 04.07.2009".

08.05.2009г. истцом получен технический паспорт на незавершенный строительством жилой дом по указанному адресу.

27.06.2009г. истцом получен кадастровый паспорт *** здания, сооружения, объекта незавершенного строительства по адресу: "адрес", согласно которому степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 77%.

ДД.ММ.ГГ между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и Рубцовой Е.Ю. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.07.2003г. ***, согласно которому срок аренды земельного участка устанавливается с 04.07.2003г. до 04.07.2012г.

В соответствии с п. 2.2 дополнительного соглашения договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Согласно выписке из технического паспорта составленной по состоянию на ДД.ММ.ГГ на объект по адресу: "адрес", отметка о том, что строение не сдано в эксплуатацию погашена 09.11.2015г.

Распоряжением администрации "адрес" от 12.08.2015г. *** на основании заявления Рубцовой Е.Ю. от 28.07.2015г. ***-з/к и представленных материалов подтвержден земельному участку с кадастровым номером 22:63:01:0322:9 площадью 970 кв.м. и расположенному на нем жилому дому (Лит.А) существующий адрес: Российская Федерация, "адрес", район Индустриальный, "адрес", 1г. После чего истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", район Индустриальный, "адрес", 1г.

ДД.ММ.ГГ государственная регистрация права приостановлена в связи с тем, что срок договора аренды земельного участка был установлен с 04.07.2003г. по 04.07.2012г., дополнительных доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации не представлено. При этом, государственным регистратором направлен запрос в Главное управление имущественных отношений Алтайского края о сроке действия договора аренды *** от 04.07.2003г.

22.12.2015г. в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним Рубцовой Е.Ю. отказано, поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Рубцова Е.Ю. обратилась в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявлением о предоставлении в аренду без торгов сроком на 3 года земельного участка общей площадью 970 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010322:9 по адресу: "адрес", 1г, для завершения строительства индивидуального жилого дома, однако в предоставлении в аренду без торгов сроком на 3 года испрашиваемого земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома отказано на основании п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя иск, суд указал, что законом предусмотрено, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГ, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

При этом суд сослался на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, и пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этой связи суд исходил из того истцом в период действия договора аренды с 04.07.2003г. производилось строительство индивидуального жилого дома, были получены документы необходимые для строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома, получены технический и кадастровый паспорта. Ккроме того, истец обращалась в Главное управление имущественных отношений с заявлением о государственной регистрации права на возведенный объект, что свидетельствует о том, что с момента истечение срока договора аренды истец фактически продолжала исполнять его условия, а именно использовала земельный участок для возведения индивидуального жилого дома. Само по себе отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства, не является основанием для прекращения договора аренды. По окончании срока Договора истец продолжала пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не направил требование об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, истец реализовала свое право на возобновление договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, исходя из следующего.

В силу выше приведенных норм материального права законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГ, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

В этой связи, как верно указал районный суд в обжалуемом решении, исходя из положений ст.621 ГК РФ истец, как арендатор земельного участка, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Что касается ссылки ответчика на то обстоятельство, что договор аренды, последующие соглашения к нему, не прошли государственную регистрацию, судебная коллегия находит их несостоятельными, поскольку сторона договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, но фактически исполняемого, не вправе ссылаться на этом основании на незаключенность такого договора.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГ) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В рассматриваемом случае в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное имущество в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Исходя из изложенного, учитывая, что истица фактически длительное время исполняла договор аренды, он пролонгировался, ответчик получал по нему исполнение и не предпринимал мер к истребованию имущества из владения истицы, что мог бы сделать в случае незаконного использования ею этого имущества, а так же принимая во внимание, что на основании полученных в установленном порядке разрешений истица возвела незавершенный строительством объект на данном земельном участке, суд сделал обоснованный вывод о понуждении ответчика заключить с ней договор аренды, который позволит Рубцовой Е.Ю. узаконить права на возведенный объект.

Упоминание ответчиком о наличии задолженности у истицы по оплате арендных платежей после 2011г. существенного значения для разрешения спора не имеет, поскольку отказано в заключении договора аренды Рубцовой Е.Ю. было по иному основанию. При этом в случае действительного наличия задолженности, ответчик не лишен возможности взыскать ее в судебном порядке.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку доказательств, оснований для которой не имеется. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Процессуальных нарушений, которые в силу ст.330 ч 4 ГПК РФ являлись бы безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, судебной коллегией по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (Главалтайимущество) на решение Индустриального районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГг. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи