Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 октября 2016 г. по делу N 33-4011/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Переверзиной Е.Б.,

судей Титовой М.Г., Косарева И.Э.,

при секретаре Коротких А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Батенкова В.Н. на решение Волховского городского суда Ленинградской области от 5 мая 2016 года по гражданскому делу N по иску Батенкова В.Н. к администрации Волховского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным решения единой комиссии по распоряжению земельными участками и обязании внести изменения в договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Переверзиной Е.Б., объяснения Батенкова В.Н., возражения представителя администрации Волховского муниципального района Ленинградской области - Цыганкова И.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

Батенков В.Н. обратился в суд с иском с учетом принятых судом дополнений, к администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, просил:

- признать незаконным решение единой комиссии по распоряжению земельными участками N от 16 декабря 2015 года об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка N от 30 марта 2012 года.

- внести изменения в договор аренды земельного участка N от 30 марта 2012 года указав вместо кадастрового номера земельного участка N (том 1, л.д. 103-105).

В обоснование заявленных требований указал, что 30 марта 2012 года между сторонами заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, по "адрес". В соответствии с данным договором ответчиком издано постановление N от 1 июня 2012 года "Об утверждении градостроительного плана земельного участка для строительства индивидуального жилого дома в "адрес". На основании данных документов истец начал строительство дома, однако своевременно не зарегистрировал в установленном законом порядке договор аренды, в связи, с чем сведения о данном земельном участке были исключены из Государственного кадастра недвижимости. В связи со снятием земельного участка с кадастрового учета, проведено межевание земельного участка, он поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N. Истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды, однако решением единой комиссии по распоряжению земельными участками N от 16 декабря 2015 года ему было отказано. Данный отказ, по мнению истца, является незаконным и необоснованным, в связи с чем он вынужден был обратиться в суд с настоящим иском.

На основании определения Волховского городского суда Ленинградской области от 9 февраля 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Землеустроитель".

Решением Волховского городского суда Ленинградской области от 5 мая 2016 года в удовлетворении требований Батенкову В.Н. отказано (том 1, л.д. 229-237).

От Батенкова В.Н. поступила апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные им требования удовлетворить (том 2, л.д. 1-4).

В жалобе выражает несогласие с выводом суда о том, что земельный участок с кадастровым номером N в настоящее время не существует как объект гражданских прав в силу снятия его с кадастрового учета и не может являться предметом договора, учитывая, что условия договора аренды N от 30 марта 2012 года касаются несуществующего в настоящее время земельного участка, а также отсутствие для правовых оснований для предоставления истцу земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой это часть земной поверхности и имеет характеристики позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

У спорного земельного участка есть границы, определенные геодезическим методом от пунктов опорной межевой сети в системе координат СК-63, зона 3,5, в которой ведется государственный земельный кадастр по Волховскому району, поэтому выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и собранным по делу доказательствам, земельный участок с кадастровым номером N по своим характеристикам полностью соответствует земельному участку с кадастровым номером N, расположен в тех же границах, участки идентичны.

Внесение изменений в договор аренды не меняет сущности договора, а также прав и обязанностей сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 марта 2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области и Батенковым В.Н. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м. по "адрес", сроком по 25 марта 2017 года, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

После заключения договора аренды земельный участок передан Батенкову В.Н.

Указанный земельный участок был предоставлен Батенкову В.Н. на основании пп. 1 ч.1 ст. 1 областного закона от 14 октября 2008 года N 105-оз "О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области".

Согласно п. 7.1 договор вступает в силу с момента государственной регистрации.

Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

1 июня 2012 года администрацией муниципального образования Кисельнинское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области Батенкову В.Н. выдано разрешение на строительство на данном земельном участке жилого дома.

28 октября 2013 года сведения о земельном участке с кадастровым номером N года аннулированы как носящие временный характер на основании части 4 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По обращению Батенкова В.Н. проведены работы по восстановлению земельного участка на кадастровом учете, в результате которых земельный участок 2 декабря 2015 года повторно поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N.

Батенков В.Н. обратился в администрацию Волховского муниципального района Ленинградской области с заявлением, в котором просил внести изменения в договор аренды земельного участка в части изменения кадастрового номера земельного участка с N на N.

Письмом от 23 декабря 2015 года N администрация отказала истцу во внесении изменений в договор аренды земельного участка со ссылкой на решение единой комиссии по распоряжению земельными участками N от 16 декабря 2015 года.

Согласно выписки из протокола N от 16 декабря 2015 года заседания единой комиссии по распоряжению земельными участками Батенкову В.Н. отказано внести изменения в договор аренды земельного участка, так как договор аренды не зарегистрирован и рекомендовано заявителю обратиться в суд.

Полагая отказ ответчика во внесении изменений в договор аренды незаконными, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Руководствуясь положениями статей 433, 607, 609, пункта 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды не считается заключенным и правовые последствия в виде внесения в него изменений наступить не могут, в связи с чем признал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, полагая его основанным на неправильном применении норм материального права и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В силу пункта 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Действительно, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Сторонами не оспаривалось, что они достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды.

Судом установлено, что администрация передала земельный участок в пользование, а Батенков В.Н. принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

Таким образом, стороны связаны по договору аренды земельного участка обязательствами, которое не могут быть произвольно изменены одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц.

Таким образом, требование о государственной регистрации договора аренды установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 ст. 433, пункт 2 ст. 609, пункт 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером передан арендатору без замечаний. Истец, начиная с 30 марта 2012 года пользуется земельным участком без каких-либо замечаний со стороны арендодателя, вносит арендную плату в согласованном сторонами размере приступил к его освоению в соответствии с целевым назначением участка.

Земельный участок огорожен забором, на земельном участке построена баня с мансардой, гараж, начато строительство жилого дома, залит бетонный фундамент.

При установленных по делу фактических обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что договор аренды N от

30 марта 2012 года является заключенным для его сторон.

Право аренды Батенкова В.Н. в отношении земельного участка возникло на основании заключенного договора аренды N от 30 марта 2012 года, в связи с чем отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах истца на спорный земельный участок не свидетельствует об отсутствии у него законных прав на данный объект недвижимости.

Батенков В.Н. продолжает пользоваться земельным участком после аннулирования сведений в Едином государственном кадастре недвижимости, осуществляет строительство жилого дома и вносит арендную плату.

С учётом изложенного исключение органом государственного кадастрового учета из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды, что повлекло снятие его с государственного кадастрового учета, не свидетельствует о прекращении его существования как объекта аренды, а также о наличии оснований для прекращения действия договора аренды.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Действие договора аренды земельного участка может быть прекращено при наличии определенных оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, а также статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, справкой администрации муниципального образования "Кисельнинское сельское поселение" от 8 февраля 2016 года N, кадастровыми паспортами земельных участков с кадастровыми номерами N и N подтверждается идентичность их уникальных характеристик - границ и площади.

Положениями ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что действующее законодательство и его судебное толкование не связывает риск утраты права на земельный участок с неисполнением арендатором обязанности по регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, учитывая, что о правах каких-либо третьих лиц на переданный в аренду Батенкову В.Н. земельный участок при рассмотрении настоящего спора не заявлено, судебная коллегия полагает требования Батенкова В.Н. об обязании администрацию Волховского муниципального района Ленинградской области внести изменения в договор аренды земельного участка N от 30 марта 2012 года, заключенного с Батенковым В.Н., указав в качестве объекта недвижимости вместо земельного участка "с кадастровым номером "адрес" площадью 2000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, по "адрес" земельный участок "с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, по "адрес" подлежащими удолветворению.

Требование Батенкова В.Н. о признании незаконным решения единой комиссии по распоряжению земельными участками N от 16 декабря 2015 года удовлетворению не подлежит, так как согласно положению о единой комиссии по распоряжению земельными участками, утвержденному постановлением администрации Волховского муниципального района от 25 марта 2015 года N, оспариваемое решение по настоящему делу носит только рекомендательный характер, не является документом, содержащим властное волеизъявление и самостоятельным решением органа местного самоуправления по вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка, что исключает возможность признания его незаконным в судебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Волховского городского суда Ленинградской области от 5 мая 2016 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Батенкова В.Н. к администрации Волховского муниципального района Ленинградской области об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка и принять в этой части новое решение.

Обязать администрацию Волховского муниципального района Ленинградской области внести изменения в договор аренды земельного участка N от 30 марта 2012 года, заключенного с Батенкова В.Н., указав в качестве объекта недвижимости вместо земельного участка " с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, по "адрес" земельный участок с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, по "адрес".

В остальной части решение Волховского городского суда Ленинградской области от 5 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Батенкова В.Н. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: