Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 23 ноября 2016 г. по делу N 33-5749/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Осиповой А.А., судей Данилова А.Р., Сыреновой С.Н., при секретаре Архиповой Ю.А.,

с участием прокурора Захаровой Н.А., истца Новгородовой О.В., представителя истцов Местниковой Т.И., представителя ответчика Герасимовой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Саркисян Т.А. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 19 сентября 2016 года, которым по делу по иску Новгородовой О.В., Новгородовой Н.Ф. к Саркисян Т.А. о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка и встречному иску Саркисян Т.А. к Новгородовой О.В., Новгородовой Н.Ф., Дорофееву А.М., Новгородову А.Ф. о признании утратившими право пользования жилым домом, выселении, судом

ПОСТАНОВЛЕНО:

Иск удовлетворить.

Признать договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенные по адресу: ... , заключенный 24 июня 2015 года между Новгородовой О.В., Новгородовой Н.Ф. и Саркисян Т.А., недействительным.

Признать дополнительное соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка и дома от 24.06.2015 г., заключенное 10 июля 2015 года между Новгородовой О.В., Новгородовой Н.Ф. и Саркисян Т.А., недействительным.

Применить последствия недействительности сделки:

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Саркисян Т.А. на индивидуальный жилой дом от 16 июля

года N ...

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Саркисян Т.А. на земельный участок от 16 июля 2015 года N ...

Признать право собственности на земельный участок, общая площадь ... кв.м., разрешенное использование: под жилой дом, кадастровый N ... по адресу: ... за Новгородовой О.В..

Признать право общей долевой собственности на жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь ... кв.м., лит. А, А с хоз.постройками согласно тех.паспорта БТИ: Г5, Г5-1, Г-2, Г4, Г9, Г3, Г11, Г11-I, I, II по адресу: ... за Новгородовой О.В., доля в праве ***, за Новгородовой Н.Ф., доля в праве ***.

В удовлетворении встречного иска Саркисян Т.А. к Новгородовой О.В., Новгородовой Н.Ф., Дорофееву А.М., Новгородову А.Ф. о признании утратившими право пользования жилым домом, выселении, отказать.

Заслушав доклад судьи Сыреновой С.Н., пояснения сторон, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Новгородова О.В. и Новгородова Н.Ф. обратились в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... от 24.06.2015, дополнительного соглашения от 10.07.2015 о внесении изменений в договор купли-продажи дома и земельного участка от 24.06.2015 г. недействительными. В обоснование иска указали, что указанная сделка является притворной и прикрывает другую сделку, а именно договор займа на ... руб., которую стороны заключили в тот же день.

Ответчик Саркисян Т.А. в свою очередь обратилась со встречным иском о признании истцов и членов их семьи утратившими право пользования спорным жилым домом и выселении, обосновывая свои требования тем, что оспариваемая сделка по продаже дома и земельного участка заключена и исполнена в соответствии с законом, оснований для признания сделки недействительной не имеется, на основании чего в удовлетворении иска просила отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, Саркисян Т.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Новгородовой О.В., Новгородовой Н.Ф. Считает, что судом не принято во внимание наличие расписки по договору купли-продажи, а также то, что по договору займа не была передана денежная сумма.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи в силу ст. 484 ГК РФ.

Согласно ст.ст. 549, 550, 558 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество; договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом, обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Правовая позиция Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" регламентирует, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Согласно материалам дела 24.06.2015 между Новгородовой О.В., Новгородовой Н.Ф. с одной стороны и Саркисян Т.А., с другой стороны, заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... Согласно этому договору общая стоимость дома и земельного участка составила ... руб. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.12.2015 собственником спорного жилого дома и земельного участка с 16.07.2015 является Саркисян Т.А.

В тот же день 24.06.2015 между Саркисян Т.А. и Новгородовой О.В. был заключен договор денежного займа с процентами (далее - договор займа), по условиям которого Саркисян Т.А. передал в собственность Новгородовой О.В. деньги в сумме ... руб., заемщик обязался возвратить сумму денег в течение 6 месяцев в соответствии с договором.

Согласно п. 1.2. договора займа в целях финансовой стабилизации сделки сторон, заемщик предоставляет займодавцу жилой дом, общая площадь ... кв.м., 2 этажа с хозяйственными постройками Г5, Г5-1, Г-2, Г4, Г9, Г3, Г11, Г11-I, I, II и земельный участок, общей площадью ... кв.м., кадастровый N ... в собственность согласно договору купли-продажи с обязательной регистрацией сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с п. 1.3. договора займа заложенное недвижимое имущество, служащее обеспечением надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по договору займа, остается в собственности у займодавца до окончания срока действия договора: 6 месяцев с момента подписания и до полного погашения суммы займа и уплаты процентов по нему или обстоятельств описанных в п. 1.4. договора.

Судом было установлено, что истцы проживают в данном доме по настоящее время, пользуется земельным участком, и несут бремя их содержания. Фактически передача объектов недвижимости не была произведена, что опровергает положения договора купли-продажи, где указано, что передача отчуждаемого жилого дома с земельным участком продавцами и принятие покупателем состоялась до подписания договора купли-продажи.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор был заключен для обеспечения исполнения обязательств истца по договору займа.

Кроме того, указанная в договоре купли-продажи от 24.06.2015 между сторонами цена приобретаемого по договору дома и земельного участка значительно ниже рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. Так согласно отчету ООО " ********" N ... по состоянию на 08.05.2015, рыночная стоимость объекта оценки, находящегося по адресу: ... составляет ... руб. (жилой дом с постройками ... руб., земельный участок ... руб.).

Фактически оспариваемая сделка купли-продажи прикрывала сделку залога недвижимости.

Таким образом, из совокупности представленных в материалах дела доказательств, подтверждается, что у истцов не было намерений отчуждать, принадлежащие им дом и земельный участок. Истцы понимали, что заключают договор купли-продажи, но рассчитывали, что право собственности на дом и земельный участок передаются Саркисян Т.А. лишь на определенное время и будет являться средством обеспечения его обязательств по договору займа, а после погашения долга будет передано им обратно. Не установлено воли и ответчика на заключение договора купли-продажи. Фактически она в спорный дом не вселялась, доказательств невозможности вселения в дом не представила. То есть установлено, что стороны преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям сделки займа с залогом спорной квартиры, которую прикрывает юридически оформленная сделка купли-продажи.

Кроме того, Новгородовой О.В. производилась выплата по заключенному договору займа, что подтверждается копией платежного поручения от 25.08.2015 на сумму ... рублей.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с вынесенным решением, не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые обстоятельства по делу и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 19 сентября 2016 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: А.А. Осипова

Судьи: А.Р. Данилов

С.Н. Сыренова