Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 10 ноября 2016 г. по делу N 33-5201/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Крамаренко О.А.

судей Харитоненко Н.О., Коноваленко А.Б.

при секретаре Киячко А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истцов Григорьева С.Д., Григорьевой Л.И. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 17 июня 2016 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Григорьеву С.Д., Григорьевой Л.И. к ООО "КСТ-Запад" о признании ничтожным пункта 1.5 договора участия в долевом строительстве от 18.08.2015 года.

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения представителя истцов по доверенности Игнатьевой Л.И., поддержавшей доводы жалоб, представителя ответчика по доверенности Кружковой О.И., возражавшей против доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы Григорьев С.Д., Григорьева Л.И. обратились в суд с иском к ответчику ООО "КСТ-Запад", указывая, что 18.08.2015 года между ними и ответчиком был заключен договор N участия в долевом строительстве, согласно п. 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в общую совместную собственность квартиру как объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, обусловленные настоящим договором, цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом долевого строительства по заключенному договору, в соответствие с проектной документацией, является двухкомнатная квартира, общей проектной площадью, включая балкон "данные изъяты" кв.м., строительный N, расположенная в подъезде N 1, на 3 этаже, 50 - ти квартирного дома N по адресу: "адрес" (п.1.2).

Пунктом п. 1.5 договора предусмотрено, что участник долевого строительства не возражает против возможного изменения назначения использования общего имущества (чердачных помещений), а именно перевода их в жилые помещения, либо единоличного использования такого имущества участниками долевого строительства, приобретшими жилые помещения, над которыми непосредственно расположены чердачные помещения как до, так и после ввода 9 эксплуатацию объекта долевого строительства.

Истцы полагали, что данное условие заключенного договора является ничтожным, противоречит нормам жилищного и гражданского законодательства, поскольку нежилое чердачное помещение не может быть самостоятельным объектом гражданских прав, относится к общему имуществу и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. Граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона, становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В связи с этим, передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

01.12.2015 года истцами в адрес ответчика была подана претензия, которая была оставлена им без ответа.

С учетом изложенного, просили признать ничтожным п. 1.5 Договора N участия в долевом строительстве от 18.08.2015 года.

Рассмотрев дело, суд постановилизложенное выше решение.

В апелляционных жалобах истцы просят решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении заявленных ими требований, поскольку при вынесении решения судом нарушены нормы материального права. Не соглашаясь с выводами суда, настаивают на том, что нежилое чердачное помещение многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу собственников помещений в данном доме, принадлежит им на праве общей долевой собственности, и не может являться самостоятельным объектом гражданских прав. Полагают, что оспариваемый пункт договора направлен на изменение режима общего имущества жилого дома и последующее возникновение у других участников долевого строительства прав на данное имущество, что противоречит нормам гражданского законодательства и ущемляет права истцов, как потребителей. Указывают на то, что заключаемый ими договор являлся типовым, повлиять на его условия истцы не могли. Приобретаемая квартира отвечала их интересам, должна была располагаться на последнем этаже, при этом, у истцов не было желания, чтобы сверху располагался еще один жилой этаж.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 указанного Закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции, 18.08.2015 года между ООО "КСТ-Запад" (застройщиком) и Григорьевой Л.И., Григорьевым С.Д. был заключен договор N участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1 указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом на земельном участке по адресу: "адрес", с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., и после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в общую совместную собственность квартиру как объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, обусловленные настоящим договором, цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

П. 1.2 договора предусмотрено, что объектом долевого строительства по настоящему договору, в соответствии с проектной документацией, является двухкомнатная квартира, общей проектной площадью, включая балкон, "данные изъяты" кв.м., строительный N, расположенная в подъезде N 1, на 3 этаже, 50-и квартирного дома N по адресу: "адрес".

В силу п. 1.5 договора участник долевого строительства не возражает против возможного изменения назначения использования общего имущества (чердачных помещений), а именно перевода их в жилые помещения, либо единоличного использования такого имущества участниками долевого строительства, приобретающими жилые помещения, над которыми непосредственно расположены чердачные помещения как до, так и после ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства.

Из предоставленных сторонами документов также следует, что 27 октября 2014 года застройщик ООО "КСТ-Запад" в администрации Гурьевского городского округа Калининградской области получил разрешение на строительство N сроком действия до 03 декабря 2016 года, согласно которому застройщику было разрешено строительство 4-х жилых домов, из них под N указан тридцатиквартирный жилой дом, количеством квартир- 30, количеством этажей- 3.

Постановлением главы администрации Гурьевского городского округа Калининградской области N от 24 апреля 2015 года по ходатайству ООО "КСТ-Запад", в целях уточнения технико-экономических показателей многоквартирных жилых домов, внесены изменения в разрешение на строительство N от 27 октября 2014 года, где жилой дом N по генплану изменен на 50-ти квартирный, количеством этажей-6, этажность- 5.

Постановлением главы администрации Гурьевского городского округа Калининградской области N от 21 сентября 2016 года внесены изменения в разрешение на строительство N от 27 октября 2014 года, которым уточнены площади застройки и площади помещений многоквартирных жилых домов.

30 сентября 2015 года застройщиком ООО "КСТ-Запад" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, согласно которому многоквартирный жилой дом по генплану N введен в эксплуатацию как 6-этажный, в том числе 1 этаж подземный, количеством квартир- 50.

08.06.2016 года, во исполнение заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве от 18.08.2015 года, между истцами и ответчиком был подписан акт приема-передачи жилого помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истцам было известно об условиях заключенного договора, который был подписан ими добровольно, при этом, истцы не были лишены возможности отказаться от его подписания и обратиться к другому застройщику, в связи с чем, с учетом положений ст. ст. 421, 422, 432 ГК РФ, оснований для признания ничтожным обжалуемого пункта заключенного сторонами договора, не имеется.

Судебная коллегия признает правильными выводы суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, вместе с тем, находит необходимым дополнить следующее.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Действительно, согласно ст. 36 ЖК РФ, п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно проектной документации и внесенных в нее изменений, на момент подписание истцами договора долевого участия в строительстве, жилой дом планировался к строительству как 6-ти этажный, 50-ти квартирный, при этом, два последних этажа мансардного типа.

По окончанию строительства ООО "КСТ-Запад" обязалось передать истцам только квартиру, поскольку финансирование ими строительства было произведено в объеме строительства квартиры.

В настоящее время истцы являются собственниками квартиры N, расположенной на 3 этаже жилого дома N по "адрес". Право собственности истцов на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, над жилым помещением, принадлежащим истцам, расположены еще 2 этажа жилого дома- четвертый и пятый, в которых находятся жилые помещения, в отношении которых между застройщиком и иными гражданами в ходе строительства заключались договоры долевого участия, зарегистрированные в Управлении Росреестра в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, довод истцов о том, что на момент заключения ими договора жилой дом являлся 3-х этажным и имел чердачное помещение, противоречит материалам дела и признается судебной коллегией несостоятельным.

Судебная коллегия отмечает, что при заключении договора истцы имели возможность ознакомиться с проектной документацией, в частности, могли узнать об этажности жилого дома и о том, что он не имеет чердачного помещения, которое после ввода жилого дома в эксплуатацию будет передано в общую долевую собственность собственникам жилых помещений.

При указанных обстоятельствах, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной истцов не представлено доказательств того, что оспариваемый пункт договора нарушает их права, противоречит закону или иным нормативным актам.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что как со стороны истцов, так и со стороны застройщика принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнены в полном объеме.

Как пояснила в судебном заседании представитель истцов, поводом обращения истцов в суд послужило отсутствие в многоквартирном жилом доме общего имущества, которое было бы передано собственникам жилых помещений безвозмездно для использования в качестве подсобного, с целью хранения личных вещей. При этом, исковые требования истцов направлены на оспаривание в последующем разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, договоров участия в долевом строительстве, заключенных между застройщиком и гражданами, которые приобрели объекты недвижимости на 4 и 5 этажах жилого дома.

Судебная коллегия полагает, что истцами избран неверный способ защиты предполагаемого нарушенного права, поскольку установление судом факта ничтожности п.1.5. договора само по себе не могло привести к возникновению, изменению или прекращению каких-либо прав истцов в отношении нежилых чердачных помещений, в связи с отсутствием таковых как на момент заключения истцами договора участия в долевом строительстве, так и на момент ввода жилого дома в эксплуатацию, а направлено на существенное нарушение как прав застройщика, так и третьих лиц- собственников жилых помещений, расположенных этажами выше жилого помещения истцов.

Доводы апелляционных жалоб о том, что договор являлся типовым, его условия заранее были определены застройщиком в стандартных формах, истцы были лишены возможности повлиять на его содержание, судебная коллегия находит необоснованными, противоречащими положениям ст. 421 ГК РФ, и не являющимися основанием для отмены вынесенного решения, так как непосредственно перед заключением договора истцы, в силу п.1.4, были ознакомлены с проектной документацией, могли отказаться от услуг застройщика и подписания договора. Доказательств наличия у истцов стремления внести изменения в типовые условия договора до его подписания, суду не представлено.

Иные доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, доводы жалобы направлены на неверное толкование норм действующего законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.

С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционных жалоб нет.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 17 июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: