Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 23 ноября 2016 г. по делу N 33-844/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.,

судей Ивановой О.А., Зиновьевой Г.Н.,

при секретаре Дубровиной Т.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Батовой Т.Б., Боброва В.Б., Москаевой Т.Б. на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 03 ноября 2015 года (с учетом определения того же суда от 24 февраля 2016 года об исправлении описки в решении суда), которым в удовлетворении исковых требований Батовой Т.Б., Боброва В.Б., Москаевой Т.Б. к Пащенину С.П. об обязании привести земельный участок по адресу: "адрес" площадью "данные изъяты" кв.м в первоначальное состояние путем сноса незавершенной строительством наземной стоянки отказано.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.А., выслушав объяснения представителя Пащенина С.П. Фадеевой Ю.А., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Батова Т.Б., Бобров В.Б., Москаева Т.Б. обратились в суд с иском к Пащенину С.П. об обязании устранить нарушение прав арендаторов земельного участка путем сноса самовольного строения за свой счет.

Требования мотивированы тем, что 27 декабря 2011 года между департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области и Батовой Т.Б., действующей за себя и в интересах Боброва В.Б., ФИО9., Пащенина С.П. и Москаевой Т.Б., был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью "данные изъяты" кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес". Земельный участок предоставлен в целях строительства наземной стоянки закрытого типа для хранения легкового автотранспорта. Договором распределены доли земельного участка между каждым арендатором: Батовой Т.Б. - "данные изъяты" кв.м, остальным арендаторам Боброву В.Б., ФИО9., Пащенину С.П. и Москаевой Т.Б. по "данные изъяты" кв.м каждому. Вместе с тем, каждому арендатору доли в натуре не выделены. 08 октября 2013 года между сторонами договора аренды земельного участка было заключено дополнительное соглашение об изменении первоначального договора аренды земельного участка, в соответствии с которым из числа арендаторов выбывала ФИО9, а арендуемая Батовой Т.Б. доля земельного участка возрастала до "данные изъяты" кв.м. Доли в натуре по прежнему не были выделены. Соглашение между всеми арендаторами о разграничении и разделении мест для строительства гаражных боксов не заключено. Строительство на сегодняшний день должно вестись единой линией, в соответствии с имеющимися разрешительными документами. Однако, Пащенин С.П. единолично выделил себе долю на земельном участке, которая превышает "данные изъяты" кв.м и единолично начал на нем строительство гаражного бокса. В связи с чем на оставшейся части земельного участка невозможно разместить запроектированное количество гаражных боксов. Кроме того, из-за начатого строительства отсутствует возможность прохода (доступа) к остальной части земельного участка. В результате Пащениным С.П. нарушены права других арендаторов. Добровольно устранить препятствия Пащенин С.П. отказывается.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования, просили обязать Пащенина С.П. привести земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", в первоначальное состояние путем сноса с западной стороны незавершенной строительством наземной стоянки закрытого типа для хранения легкового транспорта (гаражного бокса) за свой счет.

В качестве третьих лиц в рассмотрении дела участие принимали департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы.

Судом постановленовышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Батова Т.Б., Бобров В.Б., Москаева Т.Б. просят отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Полагают, что в данном случае подлежат применению положения ст.ст. 244, 247 ГК РФ, разъяснения, приведенные в постановлении Президиума ВАС РФ от 18 мая 2011 года N 15025/10. Указывают, что вывод суда о том, что в действиях ответчика не усматривается нарушения прав истцов, поскольку строительство гаражного бокса произведено с разрешения собственника спорного земельного участка, а также с соблюдением его целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, не соответствует материалам дела, так как между арендаторами не было достигнуто соглашение о порядке пользования земельным участком. Считают, что оценка судом заключения специалиста ООО " "данные изъяты"", как недопустимого доказательства, является немотивированной, пояснениям специалиста ФИО10, который был выслушан в судебном заседании, не была дана оценка. Вместе с тем все специалисты, предоставившие заключения или пояснения, отметили, что при дальнейшем строительстве на спорном земельном участке наличие гаража ответчика возлагает на истцов дополнительные обязанности, а именно возведение подпорной стенки, что уменьшает полезную площадь строений и увеличивает расходы на строительство и, как следствие, нарушает их права. Данному обстоятельству не дана надлежащая оценка. Довод истцов, подтвержденный заключением специалиста ФИО10 о том, что фундамент гаражного бокса ответчика не соответствует СНиП 2.01.07-85 и грозит обрушением, судом не исследован, в назначении судебной строительной экспертизы истцам отказано. Мнение суда о том, что данное нарушение СНиП может быть выявлено на стадии ввода объекта в эксплуатацию и устранено не путем сноса, является предположением и не основано на фактах, поскольку как указано в решении, разрешение на строительство гаражного бокса не требуется, возможность устранения данного недостатка путем переустройства или выполнения иных строительных работ по приведению объекта в соответствии со строительными нормами и правилами судом не установлена. При этом в ходе рассмотрения дела, вопреки определению суда о принятии обеспечительных мер от 24 ноября 2014 года ответчик полностью построил гаражный бокс, фундамент объекта в связи с нарушением строительных норм и правил размыло, на стенах появились трещины, от владельцев смежных участков стали поступать жалобы в связи с угрозой обрушения гаража. Полагают, что суд вопреки принципам разумности и справедливости оценил последствия по приведению спорного земельного участка в первоначальное состояние путем сноса гаража ответчика, как несоразмерные, а избранный истцами способ защиты - ненадлежащим.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Пащенина С.П. по доверенности Фадеева Ю.А. просит решение суда оставить без изменения.

В дополнениях к возражениям на апелляционную жалобу Пащенин С.П. просит отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что Управление имущественных и земельных отношений уведомило арендатора земельного участка о расторжении договора аренды и требует вернуть земельный участок.

Лица, участвующие в деле, за исключением представителя Пащенина С.П. Фадеевой Ю.А., в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании ст. 167 ГПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, исследовав новые доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, из земель "Земли населенных пунктов", кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", находится в государственной собственности.

Распоряжением департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ N/з предварительно согласовано Батовой Т.Б., Боброву В.Б., ФИО9 Пащенину С.П. и Москаевой Т.Б. место размещения наземной стоянки закрытого типа для хранения легкового автотранспорта на земельном участке из земель населенных пунктов, расположенном по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, утвержден акт от ДД.ММ.ГГГГ о выборе земельного участка для строительства. Пунктом 3 распоряжения указано обеспечить указанным лицам в шестимесячный срок проведение кадастровых работ.

Согласно договору аренды земельного участка N N от 27 декабря 2011 года, заключенному между департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области (Арендодатель) и Батовой Т.Б., действующей в своих интересах и интересах Боброва В.Б., ФИО9, Пащенина С.П., Москаевой Т.Б. (арендатор), арендатор принял в аренду земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, из земель "Земли населенных пунктов", кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес" для использования в целях строительства наземной стоянки закрытого типа для хранения легкового автотранспорта. Срок договора с 19 декабря 2011 года по 18 декабря 2014 года.

Дополнительным соглашением к данному договору от 08 октября 2013 года изменено наименование арендатора (исключена фамилия ФИО9), изложен в новой редакции размер арендной платы.

Письмом департамента от 05 декабря 2014 года в адрес арендаторов договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.

Постановлением Администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден градостроительный план земельного участка. Согласно п. 2.1 указана площадь объекта строительства 0,0112, максимальный процент застройки: 60, предельная высота сооружений 20 м.

Постановлением Администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N Боброву В.Б., Москаевой Т.Б., Пащенину С.П., ФИО9 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке, исключив минимальные отступы от границ земельного участка.

Постановлением Администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке, установив максимальный процент застройки - 100 % земельного участка.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 29 мая 2015 года исковые требования Пащенина С.П. удовлетворены частично. Признаны недействительными соглашение об определении долей в праве землепользования на земельный участок по адресу: "адрес", заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Батовой Т.Б., Пащениным С.П., Бобровым В.Б. и Москаевой Т.Б. и дополнительное соглашение к договору N N от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка по адресу: "адрес", заключенное ДД.ММ.ГГГГ между департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области и Батовой Т.Б., действующей от своего имени и по доверенности от Боброва В.Б., ФИО9, Пащенина С.П., Москаевой Т.Б. Применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права Батовой Т.Б. на пользование распределенной в ее пользу долей в размере "данные изъяты" кв.м ФИО9 в праве аренды на земельный участок по адресу: "адрес".

Разрешая возникший спор, учитывая, что незавершенный строительством объект недвижимости ответчика соответствует целевому предназначению и разрешенному использованию земельного участка, градостроительному плану земельного участка, а также установленные по делу обстоятельства, баланс прав и законных интересов сторон, требования разумности, принимая во внимание, что защита интересов истцов путем сноса незавершенного строительством объекта нанесет в большей степени ущерб, чем восстановит права истцом, суд пришел к выводу что исковые требования не подлежат удовлетворению. При этом суд указал, что существенных нарушений норм и правил при строительстве объекта на том этапе, на котором оно находится, ответчиком не допущено. Строительство осуществлено по проектной документации, разработанной с соблюдением санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и строительных норм и требований.

Также суд пришел к выводу, что возведение ответчиком строения без согласия остальных арендаторов само по себе не является основанием для сноса спорного объекта при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает прав и охраняемые законом интересы истцов, восстановить которые возможно только путем сноса спорного строения. Строительство ответчиком бокса быстрее других арендаторов, размещение спорного объекта не с той стороны, как предполагали истцы начать строительство стоянки, не является доказательством того, что это привело к нарушению прав истцов на застройку участка согласно договору аренды, опровергается техническим заключением.

С данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно п. 46 вышеуказанного постановления, при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Таким образом, из указанных норм следует, что при возведении жилых зданий, строений и сооружений необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что при строительстве гаража были нарушены строительные нормы и правила.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ, объект (гаражный бокс), расположенный с западной стороны земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, в том виде, в котором он существует на момент проведения экспертизы, не соответствует строительным нормам и правилам, соответствует градостроительному плану земельного участка. При обследовании строительных конструкций гаражного бокса установлен ряд отступлений от строительных норм и правил в части выполнения кирпичной кладки стен и покрытия гаражного бокса. В кладке стены гаражного бокса нарушена горизонтальность рядов кирпичной кладки, имеет место нарушение требований п. 9.1.12 СП 70.13330.2011. В углах стен в кладке имеются включения обколотых кирпичей, нарушено требование п. 9.2.3 СП 70.13330.2011. Кладка угла гаражного бокса имеет видимое отклонение от вертикали, нарушено требование п. 9.1.12 СП 70.13330.2011. Свес кровли при неорганизованном водостоке на гаражном боксе составляет порядка 4-5 см, нарушено требование п. 9.3 СП 17.13330.2011. Балки кровли, выполненные из бруса сечением 100х150 (h) мм, уложенные с шагом не более 800 мм, не удовлетворяют условиям прочности при расчете на эксплуатационные нагрузки, нарушено требование п. 6.9 СП 64.13330.2011. Вокруг построенного гаражного бокса отсутствует отмостка. Нарушено требование п. 3.182 "пособия по проектированию оснований зданий и сооружений". Для безопасной эксплуатации гаражного бокса по назначению необходимо устранить перечисленные недостатки в строительных конструкциях, образовавшиеся по причине не соблюдения строительных норм и правил. Водонепроницаемую отмостку можно устраивать по окончании строительства всей автостоянки. После устранения указанных недостатков в конструкции гаражного бокса к нему технически возможна пристройка бокса для размещения четырех автомобилей. Следует учитывать, что данное мероприятие сопряжено с дополнительными ограничениями и дополнительными затратами по сравнению с ситуацией, когда западная сторона участка была бы свободна от застройки. При блокировке нового гаражного бокса на 4 автомобиля к существующему гаражному боксу в плотную с общей стеной, реконструированный объект будет представлять собой единое строение и являться наземной стоянкой закрытого типа. Гаражный бокс (в том виде, в котором он существует на момент обследования), не может являться общей стеной пристраиваемых гаражных боксов.

Также из заключения следует, что обнаруженные нарушения строительных норм и правил в части кирпичной кладки стен являются существенными и неустранимыми.

Вместе с тем, несмотря на то, что при строительстве гаража ответчиком были нарушены строительные нормы и правила, заявленные истцами требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды в случае одностороннего отказа от исполнения договора в порядке, установленном пп. 4.1. и 4.3.5 договора, договор считается расторгнутым по истечении срока, указанного в п.п. 4.2.5 и 4.4.6 договора, со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется.

В соответствии с п. 4.1.4 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в любое время в случае возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок и в иных случаях, установленных законом или договором.

В п. 4.2.5 договора арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за один месяц о необходимости освобождения участка в связи с окончанием срока действия договора, при досрочном расторжении договора или одностороннем отказе от исполнения договора.

Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Как было указано выше, письмом департамента от 05 декабря 2014 года в адрес арендаторов договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.

Таким образом, действие договора аренды было возобновлено.

02 августа 2016 года Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы направило в адрес Пащенина С.П., Батовой Т.Б., Москаевой Т.Б. и Боброва В.Б. уведомления об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка по адресу: "адрес".

Пащенин С.П. получил данное уведомление на руки в этот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Направленные в адрес остальных арендаторов земельного участка уведомления были возвращены почтовой службой в Управление имущественных и земельных отношений 05 сентября 2016 года с отметкой "возврат по истечении срока".

Учитывая вышеизложенное, в настоящее время договор аренды земельного участка от 27 декабря 2011 года расторгнут, арендодатели обязаны передать земельный участок арендодателю.

При таком положении права истцов возведением ответчиком гаража не нарушены, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 03 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Батовой Т.Б., Боброва В.Б., Москаевой Т.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: