Решение Свердловского областного суда от 29 ноября 2016 г. по делу N 3а-396/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-396/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИМПОСТ"

к административным ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрации Арамильского городского округа, Главы Арамильского городского округа

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года,

при участии в судебном заседании:

- от административного истца: представитель Моисеев М.В., действующий на основании доверенности от 25.08.2016;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель не явился;

- от администрации Арамильского городского округа: представитель Чернышев О.А., действующий на основании доверенности от 11.01.2016;

- от Главы Арамильского городского округа: представитель Чернышев О.А., действующий на основании доверенности от 11.01.2016;

- свидетеля С.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИМПОСТ" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329.

В своем административном исковом заявлении, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Консалтинг Групп" Оценочная компания в отчете N 235-16/З в размере 5172000 руб. по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал о том, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 11 мая 2016 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 от 20 апреля 2016 года было отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В направленном в адрес суда отзыве представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области указал о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 N 2588 по состоянию на 01 января 2015 года.

Возражений относительно установления кадастровой стоимости указанных выше земельных участков в размере их рыночной стоимости также не заявлено.

От администрации Арамильского городского округа и Главы Арамильского городского округа поступили отзывы, в которых, заинтересованные лица вопрос о проверке представленного административным истцом Отчета об оценке оставляют на усмотрение суда.

Возражают против удовлетворения заявленных требований по причине снижения размера земельного налога в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости 5172000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал; заявил в суде ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика С..

Представитель администрации Арамильского городского округа и Главы Арамильского городского округа поддержал доводы отзывов; не возражал против допроса в судебном заседании в качестве свидетеля Оценщика С..

Иные лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителей административного истца, а также заинтересованных лиц, показания свидетеля С., исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если он затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено следующее: административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329, площадью 10 274 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для производственной деятельности (под размещение производственной базы), расположенного по адресу: Свердловская область, Сысертский район, п. Арамиль, ул. Заводская, д.1.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата, по состоянию на которую сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ).

В рассматриваемом случае, Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области сформирован по состоянию на 01 января 2015 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 N 2588.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 12458049,57 руб.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку административный истец является собственником земельного участка, соответственно размер кадастровой стоимости влияет на величину налоговых платежей, подлежащих уплате в бюджет.

Следовательно, результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона N 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты в суде.

Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным.

В подтверждении факта обращения в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, административный истец представил заявление от 20 апреля 2016 года и решение Комиссии от 11 мая 2016 года об отклонении его заявления.

В соответствии с частью 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 66:33:0201001:329 административным истцом представлен Отчет об оценке от 24 марта 2016 N 235-16/З, составленный ООО "Консалтинг Групп" Оценочная компания оценщиком С., подтвержденный экспертным заключением от 29 марта 2016 года НП СРО "СВОД", согласно которому, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена Оценщиком в размере 5172000 руб.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Возражая против удовлетворения заявленных административных требований, представитель администрации Арамильского городского округа и Главы Арамильского городского округа представил письменные отзывы, из которых следует, что признание кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости приведет к уменьшению стоимости земельного участка, и как следствие сокращению размера налоговой базы.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. 1, 20 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 22 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля оценщик ООО "Консалтинг Групп" Оценочная компания С..

Как пояснил оценщик С., он провел оценку указанного выше земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20.05.2015 N 297; Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 298; Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 299; Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 N 508; Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611.

Из содержания Отчета следует, что оценщик С. обладает специальным образованием, является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный оценочный департамент", в установленном законом порядке застрахована его ответственность и ответственность юридического лица.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3, названный Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также директором юридического лица и скреплен печатью этого юридического лица.

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение п/п "и" п. 8 ФСО N 3: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В Отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объектам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно п. 4 ФСО N 3 Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении Отчета об оценке Оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из пояснений свидетеля, судом установлено что выводы, изложенные в Отчете, соответствуют предмету исследования: в Отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела Отчет составлен на дату оценки - 01 января 2015 года.

В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков в Свердловской области на дату оценки.

Как пояснил С. оцениваемый объект оценки имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для производственной деятельности (под размещение производственной базы), находится в черте населенного пункта; в окружении объектов ИЖС и производственной базы; на участке находится нежилое здание; проведено электричество.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его текущее использование, совпадающее с разрешенным использованием, Оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

На дату оценки - 01 января 2015 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в Свердловской области было выявлено 39 предложений по продаже земли.

Применяя сравнительный подход к оценке, и соответствующий ему метод оценки - сравнения продаж, Оценщик придерживался следующих правил отбора аналогов: земли населенных пунктов; земельные участки без улучшений; земли, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (кроме г. Екатеринбурга).

Оценщиком обоснован отказ от использования рыночных данных о 36 объектах, которые были выявлены на рынке на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода с применением метода продаж Оценщик выбрал три объекта-аналога, предложенных к продаже.

Из пояснения свидетеля следует, что все три объекта-аналога были идентифицированы Оценщиком по публичной кадастровой карте; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки; Оценщиком точно установлено местоположение земельных участков, и их площадь.

Таким образом, Оценщиком в отчете приведена максимально полная информация об объектах-аналогах, которая была доступна ему при оценке на дату в прошлом.

Исходя из ретроспективности оценки, Оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов, как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

С. пояснил, что им введены корректировки на торг, на площадь, на местоположение, на коммуникации, на передаваемые права.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете аргументирован и сомнений не вызывает; в Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые Оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Кроме того, в Отчете приведены пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Доводов о том, что Отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка спорного земельного участка, ни одним из лиц участвующих в деле, в отзыве на иск не заявлено.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело Отчет, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Приведенные в Отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

К Отчету приложены копии необходимых материалов и распечаток.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля оценщик С. дал дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в отчете профессиональных суждений, подтвердив свои выводы, изложенные в отчете.

Данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность имеющегося в деле отчета об оценке, вопреки положениям части 1 ст. 62, части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Таким образом, ставить указанный Отчет под сомнение у суда оснований не имеется; в связи с чем, суд расценивает представленный административным истцом Отчет об оценке как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, суд признает достоверной по состоянию на 01 января 2015 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 в размере 5172000 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 20 апреля 2016 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ предписывают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ИМПОСТ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2016 года и до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0201001:329, площадью 10 274 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Сысертский район, п. Арамиль, ул. Заводская, д.1, в размере 5172000 (пять миллионов сто семьдесят две тысячи) рублей 00 (ноль) копеек, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 апреля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 05 декабря 2016 года

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова