Апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 06 сентября 2016 г. по делу N 33-17724/2016

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Роговой С.В., Башинского Д.А.,

по докладу судьи Дунюшкиной Н.В.,

при секретаре Прокопенко Н.В.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации г. Сочи на основании доверенности Гамисония Д.В. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2016 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Хостиян С.А. обратилась в суд с иском к ООО "Бизнес Технологии" об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки и величины годовой арендной платы.

В обоснование требований указано, что Хостиян С.А. принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 3003 кв.м. по адресу: " ... ", N " ... " Строение расположено на земельном участке площадью 3800 кв.м., принадлежащем истцу на праве аренды от " ... " В " ... ". департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи истцу было направлено дополнительное соглашение к договору аренды, касающееся изменения стоимости годовой арендной платы со значительным увеличением. Новая стоимость определена ответчиком на основании отчета об оценке от " ... " N " ... ", выполненного ответчиком. При этом истец полагает, что отчет является необоснованным, нарушающими права Хостиян С.А.

В связи с чем, истец просит признать недостоверным отчет от " ... " N " ... " об оценке величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером " ... " общей площадью 3800 кв.м., расположенный по адресу: " ... ", N " ... ", выполненный ООО "Бизнес Технологии"; признать недействительным дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от " ... " N " ... " от " ... "

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2016 г. требования Хостиян С.А. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований Хостиян С.А. В обоснование жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Заслушав представителя Хостиян С.А. на основании доверенности Серебрякову С.А., полагавшую решение законным и обоснованным, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить.

Из материалов дела следует, что Хостиян С.А. принадлежит на праве собственности нежилое здание - социально-бытовой комплекс, назначение: нежилое, общей площадью 3003 кв.м., этажность: 4, расположенное по адресу: " ... " N " ... " на основании договора купли-продажи от " ... " Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от " ... ", запись регистрации N " ... ".

Указанное строение расположено на земельном участке площадью 3800 кв.м. с кадастровым номером " ... ", категория земель: земли населенных пунктов, для размещения комплекса социально-бытового обслуживания, принадлежащем истцу на праве аренды на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N " ... " от " ... " и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от " ... "

Земельный участок площадью 3800 кв.м. с кадастровым номером " ... " был предоставлен прежнему собственнику здания и арендатору земли - ООО "ОСТ".

В соответствии с приложением к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N " ... " от " ... ", расчетом арендной платы на земельный участок, сумма годовой арендной платы составляла " ... " копейки.

Согласно дополнительному соглашению от " ... ", арендная плата установлена в размере " ... " копеек.

В 2015 г. департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи истцу было направлено для подписания дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N " ... " от " ... "

Как следует из дополнительного соглашения, департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в одностороннем порядке предлагает внести изменения в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N " ... " от " ... ", установив размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от " ... " N " ... " в размере " ... " рублей.

Удовлетворяя требования истца, суд указал не обоснованность указанного отчета об оценке, и посчитал установленным факт нарушения прав истца.

Судебная коллегия полагает выводы суда ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту Вводный закон) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 4 августа 2009 г., далее по тексту постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Установление после введения в действие постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, Вводного закона, принципам и правилам, установленным в постановлении N 582.

Таким образом, принятие уполномоченным органом местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, в силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки осуществляется в нормативном порядке, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Более того, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, суду надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Согласно пункту 3.5 Договора N " ... " размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от подписания, приложение подписывается только арендодателем.

Таким образом, из указанных положений вытекает право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы по спорному договору.

В соответствии с дополнительным соглашением от " ... ", направленным в адрес ООО "ОСТ", департамент имущественных отношений администрации " ... " уведомил арендатора земельного участка о переходе на рыночную стоимость при определении размера годовой арендной платы, указав, что в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от " ... " N " ... " годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером " ... " составляет " ... " рублей.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора, или договора либо в порядке. предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует учитывать, что соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта опенки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

ООО "ОСТ" дополнительное соглашение не подписал, однако, размер годовой аренды не оспорил.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ определяет, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Вместе с тем, оспаривая отчет об опенке N " ... ", выполненный ООО "Бизнес Технологии", истец не представил доказательств, подтверждающих ошибочность выводов оценщика.

В частности нормативно-методической экспертизе указанный отчет подвергнут не был. Представленный истцом отчет N " ... ", выполненный ООО "Кавказ-Юг", составлен по состоянию на " ... ", а, следовательно, не опровергает выводы отчета об оценке, составленного в " ... "

Недоказанность обстоятельств, на которых истец основывает свои требования, влечет отказ в удовлетворении таковых.

В связи с чем, у суда не имелось оснований для признания недостоверным отчета от " ... " N " ... " оценке величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером " ... " общей площадью 3800 кв.м., расположенного по адресу: " ... ", N " ... " выполненный ООО "Бизнес Технологии", а равно для признания недействительным дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от " ... " N " ... " от " ... "

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2016 г. приведенным требованиям не отвечает. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, что в силу пунктов 1 - 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены судебного акта.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя администрации г. Сочи на основании доверенности Гамисония Д.В. удовлетворить.

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2016 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Хостиян Сирварт Амбарцумовны к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Технологии" об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки и величины годовой арендной платы отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи: