Решение Московского областного суда от 06 декабря 2016 г. по делу N 3а-543/2016

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Клевцовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Искона-М" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Искона-М" 04 мая 2016 года обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование требований истец указывает, что является собственником участка категория земель земли населенных пунктов разрешенное использование: для размещения жилого комплекса, с кадастровым номером 50:19:0010102:9, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза Волоколамское ш, д.9А. Общество является плательщиком земельного налога размер, которого определяется исход их кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровую стоимость полагает не обоснованно завышенной, что нарушает права истца на уплату налога справедливом размере. Размер рыночной стоимости истец подтверждает представленным в материалы дела отчетом N17-2/10-15 об оценке подготовленным оценщиком ООО НПО "Стандарт" и положительным экспертным заключениием о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость участка в размере рыночной определенной судебной экспертизой с учетом уточнения 70 625 787.00 рублей.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не оспаривал право заявителя на установление кадастровой стоимости принадлежащего участка в размере определенном судебной экспертизой с учетом дополнения эксперта.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по МО и Министерства экологии природопользования Московской области, администрация города Рузы Московской области в суд представителей не направили. Извещены.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав представителя административного истца, представителя ответчика, эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок категория земель земли населенных пунктов разрешенное использование: для размещения жилого комплекса, площадью 25 600 кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0010102:9, расположенный по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза Волоколамское ш, д.9А.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области N566-РМ от 27.11.2013 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Московской области проведенной по состоянию на 01 января 2013 года. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на 01 января 2013 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 50:19:0010102:9 определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 141 027 328.00 рублей.

Административный истец полагая, что кадастровая стоимость принадлежащего ему участка необоснованно завышена, чем затронуты его права по несению налогового бремени в справедливом размере. С целью установления рыночной стоимости участка административным истцом представлен отчет N17-2/10-15 подготовленный оценщиком ООО НПО "СТАНДАРТ" от 12 октября 2015 года согласно которого рыночная стоимость участка определена в размере 27 064 400.00 рублей.

На указанный отчет саморегулируемой экспертной организацией дано положительное экспертное заключение.

Общество 30 декабря 2015 года обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года NП/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области (далее Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка).

Комиссия на заседании, проведенном 29 января 2016 года рассмотрела поступившее заявление и приняла решение которым, заявление общества отклонила, указав на наличие в представленном отчете об оценке рыночной стоимости участка нарушение требований ФЗ "Об оценочной деятельности" и федеральных стандартов оценке и величину отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости на 81%.

Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ (далее НК РФ) физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно статьи 390 НК РФ, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)". Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные объяснения согласно которых, Министерством имущественных отношений проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости участка на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, повлекшие на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объекта (л.д.214).

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Финансы-оценка-Консалтинг" эксперту Петренко А.Ю..

Суду представлено экспертное заключение N37-16-Э от 05 августа 2016 года, согласно которого эксперт при ответе на первый вопрос пришел к выводу, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценке, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, а именно оценщик не учел корректировку на демонтаж здания, расположенного на участке, при определении рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода оценщиком не учтен период экспозиции объектов, что является важным фактором, влияющим на стоимость. Экспертом дан ответ на второй вопрос: определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 28 086 406 рублей.

Данное заключение подвергнуто сомнению стороной Министерства имущественных отношений МО, на него принесены замечания, в частности представитель министерства указал, что объекты налоги взятые экспертом отличаются по виду разрешенного использования, корректировка не введена, экспертом применена корректировка на очистку территории от существующего здания размер которой установлен 5 928 120.00 рублей(л.д.46 том 2).

В судебном заседании эксперт Петренко А.Ю. поддержал заключение, и указал, что объекты аналоги подобраны по данным автоматизированной системы Росреестра "Мониторинг рынка недвижимости" по МО исходя из информации о ценах сделок с земельными участками под малоэтажное строительство в городе Руза Московской области за период 2011-2012гг ... Исходя из анализа рынка, количественных и качественных характеристик объекта эксперт пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием является использование под малоэтажную жилую застройку. Для использования участка его необходимо освободить от существующего здания расходы на демонтаж, которого рассчитаны по данным "Разберем ком" и компании "Сатори".

С учетом пояснений экспертом представлено суду дополнение к заключению N37-16-Э(2) от 02 декабря 2016 года согласно которого экспертом определена рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж в размере 70 625 787.00 рублей.

Эксперт Петренко А.Ю. поддержал заключение, вопросы по заключению стороны не имели.

Данное дополнительное заключение сторонами не оспаривалось, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Экспертное заключение N 37-16-Э(2) от 02 декабря 2016 года составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к выводу, что указанная в заключение N 37-16-Э(2) от 02 декабря 2016 года эксперта ООО "Финансы оценка Консалтинг" итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной и подлежит установлению в качестве кадастровой стоимости.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость участка не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости участка.

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной 70 325 787.00 рублей на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы N37-16-Э(2) от 02 декабря 2016.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области является 30 декабря 2015 г. следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление общества с ограниченной ответственностью "Искона-М" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель земли населенных пунктов разрешенное использование: для размещения жилого комплекса, с кадастровым номером 50:19:0010102:9, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза Волоколамское ш, д.9А по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 70 625 787.00 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 года.

Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 30 декабря 2015 года.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2016 года.

Судья М.Ю. Елизарова