Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 ноября 2016 г. по делу N 33-22968/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Сухаревой С.И.

судей

Петровой Ю.Ю. и Подгорной Е.П.

при секретаре

Дарбаковой Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 30 ноября 2016 года гражданское дело N ... по апелляционным жалобам Быстровой Е. Е., Быстрова С. Е. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по иску Быстровой Е. Е., Быстрова С. Е. к Швайко Д. Б., Аронову А. К. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной государственной регистрации права собственности на квартиру, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру в порядке наследования.

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения сторон, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Быстров С.Е., Быстрова Е.Е. обратились в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском Швайко Д.Б., Аронову А.К., о признании недействительным договора купли-продажи квартиры 19, расположенной по адресу: "адрес"., "адрес", заключенного "дата" между Б., умершим "дата", и Швайко Д.Б., применении последствий недействительности сделки, признании недействительной государственной регистрации права собственности Швайко Д.Б. на квартиру, прекращении его права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру в порядке наследования за истцами по 1\2 доли, указывали, что договор купли-продажи квартиры был заключен за 16 дней до смерти Б., который к моменту заключения сделки был тяжело болен и не сообщал родственникам о намерении продать квартиру; договор купли-продажи квартиры по цене " ... " рублей подписан представителем по доверенности Ароновым А.К., который получил также за продажу спорной квартиры денежную сумму в размере " ... " рублей от Швайко Д.Б. по расписке от "дата" за "неотделимые улучшения". Истца считали, что расписка не является дополнением к указанному договору, полномочий на указанные действия от Б. Аронов А.К. не получал. В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи квартиры расчет по сделке производится путем помещения денежной суммы в размере " ... " рублей в ячейку в день совершения сделки и только после регистрации права собственности продавец получает доступ к ней, таким образом, расчеты по сделке не могли быть произведены в момент заключения договора. Основанием для доступа к ячейке в соответствии с дополнительным соглашением N ... к договору N ... о "дата" являлись оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру или оригинал выписки из ЕГРП о регистрации перехода права собственности Швайко Д.Б., которые не могли быть получены ране "дата". Смертью Б. прекратилось действие доверенности, соответственно на дату государственной регистрации перехода прав собственности и возможных расчетов между покупателем и продавцом доверенность на имя Аронова А.К. утратила свою силу. Если расчеты и были произведены, то с ненадлежащим лицом. Денежных средств в адрес Б. либо его наследников не поступало. Квартира была продана по цене существенно ниже рыночной на указанную дату. Истцы также ссылались, что сделка купли-продажи квартиры совершена в ущерб интересам доверителя, поскольку представитель продавца и покупатель знали о явном нарушении интереса доверителя, что в свою очередь свидетельствует о сговоре и или иных согласованных недобросовестных и злонамеренных действиях покупателя и доверенного лица.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционных жалобах истцов поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и вынесении по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от "дата" N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после "дата".

Таким образом, начиная с "дата" заключаемые договоры купли-продажи квартиры, жилого дома или части квартиры, части жилого дома не подлежали государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен между Б. и Швайко Д.Б. "дата" в письменной форме, между сторонами были согласованы все существенные условия данного договора: предмет, цена, порядок передачи имущества. Б. выражено согласие продать за определенную в договоре цену, а Швайко Д.Б. купить за эту цену спорную квартиру, квартира "дата" передана покупателю.

Как следует из норм Федерального закона от "дата" N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 13, п. 7 ст. 16), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Аналогичное разъяснение содержится в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от "дата" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что подача заявления и необходимых документов о государственной регистрации оспариваемого договора купли-продажи и перехода права собственности по действующей доверенности от имени Б. была осуществлена Ароновым А.К. при жизни Б., квартира передана покупателю при жизни Б.Поскольку установлено, что продавец участвовал в оформлении доверенности для заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности, чем выразил свою волю на заключение и государственную регистрацию оспариваемой сделки, заявление о регистрации было подано по доверенности при жизни продавца и им отозвано не было, то сам по себе факт смерти Б. в процессе государственной регистрации права не мог являться единственным основанием для признания недействительным договора купли-продажи и зарегистрированного на его основании за покупателем права собственности на спорное имущество.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признании договора купли-продажи квартиры недействительным ввиду государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Швайко Д.Б. после смерти продавца Б.

Доводы апелляционных жалоб о том, что фактически расчет за спорную квартиру по указанному договору купли-продажи не состоялся, не нашли подтверждения в материалах дела. Из представленных расписок, усматривается, что "дата" представитель Б. получил от Швайко Д.Б. за продажу вышеназванной квартиры " ... " руб. и " ... " руб. за неотделимые улучшения. (л.д.111-112 том 1). Указанные расписки сторонами не оспаривались.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи от "дата", цена квартиры, составляет " ... " рублей. Осуществление расчетов подтверждается распиской продавца в

получении денежных средств, при этом стороны договорились, что до момента полной оплаты квартира не находится в залоге у продавца.

Утверждения апелляционных жалоб о том, что Ароновым А.К. были превышены свои полномочий по выданной доверенности в части определения цены квартиры ниже рыночной стоимости и отдельного оформления расписки на денежную сумму за квартиру в размере " ... " руб. за неотделимые улучшения, также не нашли подтверждения в материалах дела.

Суд первой инстанции правильно указал, что в случае несогласия Б. с действиями Аронова А.К. по заключению сделки, Б. не лишен был возможность

приостановить все действия по заключению спорной сделки в период с "дата" (дата обращения сторон по сделке в Управление Росреестра по Санкт-

Петербургу) до "дата" (дата смерти Б.), обратившись с соответствующими заявлениями в правоохранительные органы, к нотариусу, банк, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Согласно объяснениям ответчиков цена квартиры в размере " ... " рублей с разбивкой на суммы: " ... " рублей и " ... " руб. была определена по указанию продавца, учитывая, что спорная квартира приобретена Б. за сумму " ... " рублей и находилась в его владении менее 3 лет.

Ссылки апелляционных жалоб о том, что Ароновым А.К. не были переданы денежные средства за продажу квартиры наследникам Б., не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, так как требований о взыскании данных денежных средств истцы не заявляли.

В соответствии с п. 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как усматривается из материалов дела, Б. доверенностью от "дата" уполномочил Аронова А.К. продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую Б. на праве собственности квартиру, для чего предоставил право производить необходимые расчеты, подписать от его имени договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), получить причитающиеся по договору деньги, представлять его интересы в банках и иных кредитных организациях по вопросу аренды индивидуальных банковских сейфов, хранения в них и получения из них, переданных по договору купли продажи денег, зарегистрировать переход права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "дата" N ... "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам). По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Судом первой инстанции установлено, что волеизъявление собственника квартиры Б. на продажу спорной квартиры подтверждается выданной на имя Аронова

А.К. доверенностью от "дата", которая при жизни Б. не отозвана, как односторонняя сделка не оспорена, не признана недействительной. Из представленных в материалы дела документов следует, что Аронов А.К. длительное время с "дата" года осуществлял для Б. оформление различных сделок по договорам купли-продажи недвижимого имущества Б. Заключенный между Б. и Швайко Д.Б. договор от "дата" им также не оспорен.

Ссылки апелляционной жалобы о том, что спорная квартира продана по цене значительно ниже рыночной, также не нашли подтверждения в материалах дела.

Из материалов дела следует, что спорная квартира была приобретена Б. по договору участия в долевом строительстве от "дата" в строящемся доме без отделки за " ... " руб., передана ему по акту приема-передачи от "дата" и зарегистрировано право собственности Б. на спорную квартиру "дата". Данная квартира продана Б. Швайко Д.Б. без отделки за " ... " рублей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости квартиры ООО "Центр юридических услуг и оценочной деятельности", представленной истцами, стоимость объекта определена в размере " ... " руб.

С учетом изложенного, доводы о том, что квартира была продана с причинением материального ущерба продавцу несостоятельны.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что доказательств, подтверждающих наличие установленных пунктом 2 статьи 174 ГК РФ оснований для признания сделки купли-продажи недействительной, совершенной представителем Ароновым А.К. и Швайко Д.Б. в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, истцами не представлено.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционных жалоб истцов по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи-