Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 22 декабря 2016 г. по делу N 33-9484/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Кузнецовой Е.А.

судей Белоусовой В.В., Адаменко Е.Г.

при секретаре Сашко А.В.

по докладу судьи Белоусовой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску "Хозяйство" к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилых помещений и взыскании задолженности,

встречному иску ФИО1 к "Хозяйство" о понуждении заключить договор купли -продажи нежилого помещения,

по апелляционным жалобам ФИО1, Главы "Хозяйство" ФИО2

на решение Нижнегорского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

в июле 2016 года "Хозяйство" обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилых помещений и взыскании задолженности.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между "Хозяйство" (Арендодатель) и физическим лицом ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений с правом выкупа, арендная плата за помещение составила "данные изъяты" гривен. Срок действия договора определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Договором определена стоимость помещений - в размере "данные изъяты" гривен и предусмотрено, что помещения, которые арендуются, переходят в собственность Арендатора, если он внес Арендодателю надлежащую ему арендную плату, которая покрывает стоимость переданного в аренду помещения ( "данные изъяты" грн.).

ФИО1 нарушил условия договора относительно внесения арендной платы, уплатив "данные изъяты" руб., что эквивалентно "данные изъяты" гривен (по курсу 3, 8 грн. за 1 руб.), что покрывает аренду помещения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" руб. (6 месяцев х "данные изъяты" ( "данные изъяты" гривен х 3, 8).

На основании ст. 619 ГК РФ, просит расторгнуть договор аренды, в связи с существенным нарушением условий договора арендатором, а также взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" руб. и пеню в размере "данные изъяты". (исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на 05.07.2016 года - 10,50%).

ФИО1 предъявил встречный иск к "Хозяйство" о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу - Республика Крым, "адрес", по цене, установленной договором аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, которая уплачена им до заключения договора, взыскать судебные расходы в размере "данные изъяты" руб.

Требования мотивированы тем, что между сторонами достигнута договоренность о купле-продаже вышеуказанного недвижимого имущества, однако в связи с отсутствием у "Хозяйство" правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположены строения, стороны заключили договор аренды с правом выкупа.

Истец полностью оплатил денежные средства, предусмотренные договором, внеся их частично на расчетный счет предприятия, частично передав по расписке руководителю предприятия, что предусмотрено условиями договора.

Поскольку ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, просит суд постановить решение о понуждении к заключению договора.

Зарегистрировать право в компетентных органах на сегодняшний день не представляется возможным, поскольку договор заключен в период нахождения Крыма в составе Украины.

Решением Нижнегорского районного суда Республики Крым от 16 сентября 2016 года в удовлетворении исков отказано.

В апелляционной жалобе глава "Хозяйство" просит решение суда первой инстанции отменить в полном объеме и постановить новое решение об отказе в иске ФИО1 по иным основаниям, иск "Хозяйство" удовлетворить в полном объеме. Апеллянт ссылается на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Указывает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции неправомерно пришел к выводу о том, что денежная сумма в размере "данные изъяты" руб., переданная по расписке руководителю "Хозяйство" необоснованно считается уплаченной по договору аренды.

Положения договора аренды о том, что арендная плата является выплатой частями стоимости переданного имущества противоречит природе договора аренды и волеизъявлению сторон, является ничтожной и признание ее недействительной не требуется.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить и постановить новое, которым в иске "Хозяйство" отказать, его требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам по делу, нарушение норм материального права.

В судебном заседании представитель "Хозяйство" поддержала апелляционную жалобу, просила ее удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО1 отказать.

Представитель ФИО1 поддержала апелляционную жалобу и просила ее удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы "Хозяйство" отказать.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрением дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между "Хозяйство" и физическим лицом ФИО1 заключен договор аренды нежилых помещений с правом выкупа. Срок действия договора определен до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость помещений, переданных в аренду определена в "данные изъяты" гривен, арендная плата "данные изъяты" грн. ежемесячно.

Стороны определили, что по окончанию срока действия договора, при отсутствии соглашения на пролонгацию, а также в случае досрочного расторжения договора на основаниях, предусмотренных договор не позднее чем в 15-тидневный срок с момента окончания действия договора, передать (вернуть) Арендодателю по акту приема - передачи помещение. В случае окончания действия договора арендная плата уплачивается арендатором по день фактической сдачи помещений.

ФИО1 произведены оплаты по договору:

ДД.ММ.ГГГГ на основании квитанции к приходному кассовому ордеру N - "данные изъяты" гривен (л.д.151);

ДД.ММ.ГГГГ на основании квитанции к приходному кассовому ордеру N - "данные изъяты" гривен (л.д.152);

по расписке от ДД.ММ.ГГГГ передано ФИО2 "данные изъяты" руб. в счет оплаты по договору аренды, что по курсу ЦБ РФ на день платежа составило - "данные изъяты" грн. (л.д.153);

по квитанции N от ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" руб., что по курсу ЦБ РФ на день платежа составило "данные изъяты" грн. (л.д. 155).

Таким образом, ФИО1 произведены оплаты на общую сумму "данные изъяты".

Предметом договора является недвижимое имущество - нежилые помещения N - здание столовой, литера "А", расположенные "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м., а также подсобные помещения - сарай литер "Б" площадью "данные изъяты" кв.м., сарай литер "В" площадью "данные изъяты" кв.м., сарай литер "Г" площадью "данные изъяты" кв.м., сарай литер "Д" площадью "данные изъяты" кв.м., сооружения "1-1", а всего арендуемые помещения площадью "данные изъяты" кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением, заключенным между сторонами "Хозяйство" предоставило право ФИО1 на сдачу в субаренду нежилых арендуемых помещений (л.д.8).

После принятия Республики Крым в состав Российской Федерации стороны дополнения, изменения в договор относительно стоимости имущества, внесения арендной платы, не вносили.

Отказывая в удовлетворении исков суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

С такими выводами частично не соглашается коллегия судей.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

На основании ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу положений п. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что ФИО1 свои обязательства по договору аренды с правом выкупа выполнил в полном объеме, уплатив денежную сумму в установленном договором размере, что подтверждается материалами дела.

Доводы "Хозяйство" о том, что не имеется правовых оснований принимать во внимание расписку, выданную ФИО2 о получении "данные изъяты" руб., являются несостоятельными.

ФИО2 является руководителем "Хозяйство", лицом, подписавшим договор, т.е. уполномоченным лицом.

Доказательств в подтверждение того, что расписка написана не ФИО2, а иным лицом ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции, ФИО2 не предоставлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что указанное доказательство следует принять во внимание как уплату по договору аренды с правом выкупа. Кроме того, об этом содержится указание в самой расписке (л.д.153).

Доводы "Хозяйство" о том, что на ФИО1 лежала обязанность производить оплату денежных средств по договору в рублях согласно Постановления Государственного Совета Республики Крым от 26.03.2014 года "О порядке использования официальной валюты при осуществлении всех видов платежей на территории Республики Крым" являются несостоятельными, поскольку указанное постановление регулирует удовлетворение потребительского спроса, доступности товаров и услуг для населения и не распространяется на договорные отношения. Кроме того, такого рода изменения в договор сторонами не вносились.

На основании пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ N 54 от 22 ноября 2016 года "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", стороны вправе в соглашении установить курс пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли или установить порядок определения такого курса.

Если законом или соглашением сторон курс и дата пересчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ указывает, что пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.

Для иностранных валют и условных денежных единиц, котируемых Банком России, под официальным курсом понимается курс этих валют (единиц) к рублю, устанавливаемый Банком России на основании статьи 53 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)".

Если Банк России не устанавливает курс иностранной валюты (условной денежной единицы) к рублю, пересчет осуществляется на основании предоставленных сторонами данных о курсе этой валюты (единицы), устанавливаемом уполномоченным органом (банком) соответствующего государства или международной организацией к одной из иностранных валют или условных денежных единиц, котируемых Банком России.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит правильным определение денежных сумм, уплаченных ФИО1 во исполнение договора аренды с правом выкупа согласно курса валют, установленного ЦБ РФ на день платежа.

Доводы апелляционной жалобы "Хозяйство" о наличии правовых для расторжения договора являются несостоятельными, основаны на неправильном понимании норм материального права, находятся в противоречии с положениями действующего законодательства - 619, 450 ГК РФ, поскольку по делу установлено, что ФИО1 обязательства выполнены в полном обьеме и денежная сумма по договору внесена.

С учетом того, что заключение договора аренды с правом выкупа имело место в период нахождения Крыма в составе Украины, коллегия судей считает, что истцом ФИО1 избран правильный способ защиты нарушенного права - понуждение ответчика к заключению договора купли - продажи по цене, установленной договором аренды, которая была уплачена до заключения договора.

На основании ч.1 п.п.1, 3, 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции в части отказа ФИО1 в удовлетворении иска подлежит отмене с постановлением нового решения об удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

Решение Нижнегорского районного суда Республики Крым от 16 сентября 2016 года отменить в части отказа в удовлетворении иска ФИО1 и постановить в этой части требований новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать "Хозяйство" заключить со ФИО1 договор купли - продажи нежилого помещения столовой литер "А" общей площадью "данные изъяты" кв.м., подсобные помещения сарай литер "Б" площадью "данные изъяты" кв.м., сарай литера "В" площадью "данные изъяты" кв.м., сарай литера "Г" площадью "данные изъяты" кв.м., сарай литера "Д" площадью "данные изъяты" кв.м., сооружения "1-1", а всего арендованные помещения на площади "данные изъяты" кв.м., которые находятся по адресу - "адрес" за цену, установленную пунктом 1.2. Договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом, который заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, которая уплачена ФИО1 "Хозяйство" до заключения договора.

В остальной части решение Нижнегорского районного суда Республики Крым от 16 сентября 2016 года оставить без изменений.

Председательствующий

Судьи