Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23 декабря 2016 г. по делу N 33-10135/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Жельнио Е.С.

судей: Масловой Т.В., Лукьянченко Р.В.,

с участием прокурора Максименко Е.В.,

при секретаре Носаль М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Техпромстрой" к Добрынину К. А. о заключении договора купли-продажи жилого помещения, с определением выкупной рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе третьего лица администрации г. Хабаровска на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 20 октября 2016 года,

Заслушав доклад судьи Лукьянченко Р.В., объяснения представителя администрации г. Хабаровска Кирсановой Т.В., представителя ООО "Техпромстрой" Дьячковской А.В., представителя Добрынина К.А. - Сотворенной А.А., заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

ООО "Техпромстрой" обратилось в суд с иском к Добрынину К.А. о заключении договора купли-продажи жилого помещения, с определением выкупной рыночной стоимости, ссылаясь на следующее:

08.06.2007 г. между администрацией г. Хабаровска и ООО "Востокстройсервис", правопреемником которого является истец, заключен договор о развитии застроенной территории в Кировском районе г. Хабаровска, согласно п. 2.1.2 которого победитель аукциона обязуется самостоятельно и за свой счет расселить жильцов ветхого жилого фонда, включенного в адресную программу по сносу и расселению многоквартирных жилых домов. В рамках указанной программы, жилой дом по "адрес" признан ветхим и подлежащим сносу.

Ответчик является участником общей долевой собственности на квартиру N в указанном доме. Застройщиком неоднократно проводились переговоры с Добрыниным К.А. на предмет выкупа у него данного имущества, однако договоренности достичь не удалось. На предложенные истцом варианты обмена на иную квартиру ответчик отвечал отказом. Отсутствие договоренности между сторонами о выкупе и размере выкупной стоимости принадлежащей ответчику доли в спорной квартире делает не возможным исполнение решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории и исполнение условий, предусмотренных договором от 08.06.2007 г., что нарушает права истца и препятствует проведению необходимых мероприятий по подготовке к застройке данной территории.

В связи с чем, истец просил возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, определить выкупную рыночную стоимость доли жилого помещения площадью 286,7 кв.м. по "адрес", принадлежащей Добрынину К.А., на основании заключения независимого эксперта.

Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 20 октября 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица администрации г. Хабаровска просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что договор о развитии застроенной территории не может рассматриваться как обычный гражданский договор. Данные правоотношения регулируются специальными нормами - Градостроительным кодексом РФ. Иск подан в целях исполнения обязательств по данному договору, в связи с не достижением соглашения о выкупной цене. Выводы суда о необоснованности требования истца по причине того, что администрацией г. Хабаровска во исполнение п. 2.3.2 договора о развитии застроенной территории, не соблюдены установленная процедура изъятия жилых помещений, является ошибочным, поскольку данным пунктом договора установлена обязанность принятия решений об изъятии в отношении тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. Дом N "адрес" таковым в установленном законом порядке не признавался. Изъятие жилых помещений без решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу, законом не предусмотрено.

Не правомерными являются выводы суда о том, что в рассматриваемом деле заявлен иск об изъятии жилого помещения. Истец обратился с требованием об определении выкупной цены жилого помещения и возложении обязанности заключить договор купли-продажи, что не является иском об изъятии жилого помещения. Отказ в удовлетворении исковых требований влечет невозможность исполнения ООО "Техпромстрой" договора о развитии застроенной территории, исполнения обязанности по расселению лиц, проживающих в доме, наступление для застройщика убытков, невозможность в дальнейшем исполнения данного договора со стороны администрации г. Хабаровска. Вывод суда о том, что заключение эксперта об определении выкупной стоимости не содержит всех необходимых параметров для определения выкупной стоимости объекта, является не обоснованным, поскольку в случае недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта, суд может назначить дополнительную экспертизу.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Сотворенная А.А. просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации г. Хабаровска настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, по указанным в ней доводам.

Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал позицию администрации г. Хабаровска.

Ответчик в заседании суда апелляционной инстанции участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном порядке, просил рассмотреть дело без его участия. В связи с чем, дело рассмотрено без участия ответчика, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему:

как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Добрынину К.А. принадлежит "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес", общей площадью 286,7 кв.м. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 26.01.2001 г.

Постановлением Мэра г. Хабаровска 19.02.2007г. N 214 "О развитии застроенных территорий г. Хабаровска" в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, решением Хабаровской городской Думы от 25.09.2012 N 646 "Об утверждении муниципальной адресной программы по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска на 2012 - 2017 годы", утвержден Перечень застроенных территорий г. Хабаровска в границах элементов планировочной структуры или их частей, подлежащих развитию, согласно приложению.

В приложении в частности указан элемент планировочной структуры, территория: "данные изъяты", включающая многоквартирный дом "адрес", отраженный в перечне адресов, зданий, строений, подлежащих сносу, реконструкции в целях развития застроенных территорий.

На основании данного постановления, 08 июня 2007 г. между администрацией г. Хабаровска и ООО "Востокстройсервис" заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах элемента планировочной структуры, расположенного в границах "данные изъяты", площадью 27 343, 51 кв.м. и части элементов планировочной структуры площадью 13 865, 44 кв.м. (далее - Договор).

Пунктами 2.1.2, 2.1.3 Договора предусмотрена обязанность ООО "Востокстройсервис" самостоятельно расселить жильцов домов ветхого жилищного фонда, в том числе по "адрес", путем предоставления благоустроенных жилых помещений. Квартиры, предоставляемые под расселение, приобретаются за счет средств ООО "Востокстройсервис", оформляются в его собственность для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, а также частной собственности и попадающие под расселение по указанным адресам.

ООО "Востокстройсервис" обязано уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории.

В силу п. 2.3.2 Договора, в случае если на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу, орган местного самоуправления принимает в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в данных многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Дополнительным соглашением от 19.01.2011 г. в Договор внесены изменения в части передачи всех прав и обязанностей по договору ООО "Востокстройсервис" - правопреемнику ООО "Техпромстрой".

Согласно дополнительному соглашению N от 04.09.2014 г., срок действия Договора от 08.06.2007 г. установлен 10 лет 4 месяца.

Ссылаясь на необходимость исполнения Договора, отсутствие возражений ответчика на расселение, а также на спор с Добрыниным К.А. о цене спорной квартиры, ООО "Техпромстрой", обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 209, 280, 421 ГК РФ, ст.ст. 36, 37, 38 ЖК РФ, ст.ст. 36, 46.2 Градостроительного кодекса РФ, оценив в совокупности установленные обстоятельства и собранные по делу доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку установил, что изъятие и выкуп жилого помещения должен осуществляться органом местного самоуправления, в связи с чем, иск подан ненадлежащим лицом; администрацией г. Хабаровска не выполнена процедура, предусмотренная ст. 32 ЖК РФ, включающая в себя принятие решения об изъятии жилого дома и земельного участка, государственную регистрацию данного решения, уведомление в установленном порядке собственника жилого помещения; оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи без его согласия, не имеется. Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих выкупную стоимость доли в квартире, определенную в установленном порядке.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, которыми правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным сторонами доказательствам в совокупности, дана надлежащая оценка, по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Фактически предметом рассматриваемого иска является изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

В силу ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, существенными условиями договора о развитии застроенной территории, заключаемого органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор, являются в частности:

обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;

обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

При наличии решения о развитии застроенной территории, органом местного самоуправления, решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, не принималось.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии необходимости принятия решения об изъятии спорного жилого помещения, в связи с отсутствием решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, отклоняются судебной коллегией, по следующим основаниям:

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с положениями 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

Таким образом, решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, может быть принято не только в случае признания таких домов аварийными и подлежащими сносу, но и в частности, в связи с застройкой в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений.

Материалами дела подтверждается принятие решения о застройке территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки, что в частности отражено в Договоре.

При этом, соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

Как правильно указано в обжалуемом решении суда, несоблюдение органом местного самоуправления названой процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, свидетельствует о необоснованности исковых требований об изъятии у ответчика жилого помещения путем выкупа.

Кроме того, иск заявлен застройщиком, то есть ненадлежащим лицом, так как иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии жилого помещения путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска, в связи с необходимостью исполнения застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории, отклоняются судебной коллегией, поскольку соглашения о выкупе доли в праве собственности на жилое помещение между сторонами не достигнуто.

В связи с чем, возложение на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи на указанных истцом условиях, противоречит положениям ст. 421 ГК РФ, о свободе в заключении договора, согласно которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из содержания ч. 1 ст. 209 ГК РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник свободен в реализации свои прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В данном случае обязанность ответчика заключить договор не предусмотрена законом. Добровольно собственник не желает заключать предложенный истцом договор.

В связи с чем, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска

При указанных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о не правильной оценке судом заключения эксперта об определении выкупной стоимости жилого помещения, не имеют правового значения для рассматриваемого дела.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указаний на обстоятельства, которые не были бы предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств.

Суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, что нашло свое отражение в мотивировочной части решения, спор разрешилв соответствии с нормами материального и процессуального права, регулирующими спорные правоотношения, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 20 октября 2016 года по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Техпромстрой" к Добрынину К. А. о заключении договора купли-продажи жилого помещения, с определением выкупной рыночной стоимости, оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Хабаровска - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке, в президиум Хабаровского краевого суда, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Е.С. Жельнио

Судьи: Т.В. Маслова

Р.В. Лукьянченко